Wróć
Prawdziwa inwestycja w wynajem w Durrës, krok po kroku: pełne liczby na 2026 rok
Mieszkanie jednopokojowe o powierzchni 50 m² w Durrës Plazh za €1400/m² kosztuje łącznie około €72 500 i przynosi rocznie około €6000 brutto przy orientacyjnej rentowności strefy 7–11%. Po odliczeniu 15% podatku DIVA i 20–25% opłaty za zarządzanie zostaje około €4050, czyli realna rentowność bliska 5,6% całkowitego kosztu. Oto ta jednostka, punkt po punkcie.
Weźmy mieszkanie jednopokojowe o powierzchni 50 m² w Plazh, wycenione na 1400 €/m² — w granicach ustalonego dla tej strefy przedziału 1200–1700 €/m², a nie najkorzystniejszy możliwy scenariusz. To daje cenę zakupu 70 000 €. Warto od razu zaznaczyć: Plazh nie jest najbardziej dochodową strefą w kraju w przeliczeniu na lokal — średni dochód gospodarza w Vlorze, wynoszący około 1163 € miesięcznie przed odliczeniami, jest wyższy — ale wejście w Plazh jest wyraźnie tańsze, i to dokładnie ten kompromis to wyliczenie ma sprawdzić na realnych liczbach, a nie stwierdzić w oderwaniu od nich.
Koszty transakcyjne w Albanii wynoszą zwykle 3–4% ceny: notariusz (~0,35% plus opłata stała), rejestracja w ASHK (~5000 leków) oraz — jeśli w grę wchodzi agent — dodatkowo prowizja. Przyjmijmy tu 3,5%: 2450 €. Całkowity koszt faktycznego posiadania lokalu, przed jakimkolwiek dochodem: 72 450 €.
Opublikowany szacunek rentowności brutto dla Durrës Plazh wynosi 7–11%, według śledzenia strefowego Investropy — własna analiza DomLivo traktuje to jako szacunek z jednego źródła, a nie potwierdzony konsensus, ponieważ żaden drugi dostawca nie publikuje wskaźnika rentowności specyficznego dla Plazh, z którym można by go porównać. Przyjmując środek przedziału, czyli 9%: 6300 € rocznie brutto, przed podatkiem, przed prowizją zarządcy, przed jakimikolwiek odliczeniami.
Od tych 6300 € odliczane są dwie rzeczy, które się sumują, a nie zastępują nawzajem. Podatek DIVA to płaskie 15% od kwoty po odjęciu prowizji platformy — przyjmijmy prowizję na poziomie 3%, co daje 6111 € podstawy opodatkowania, a sam podatek wynosi około 917 €, zostawiając w ręku 5194 €. Lokalny zarządca nieruchomości zwykle pobiera 20–25% za sprzątanie, komunikację z gośćmi i rotację — przy 22% z pozostałych 5194 € to kolejne 1143 €. Faktycznie pozostaje: 4051 € netto, a nie 6300 €, które sugeruje liczba brutto.
Samo złożenie deklaracji DIVA nie generuje trzeciego kosztu, a jedynie formalności: ta ścieżka nie wymaga rejestracji działalności NIPT, deklarację składa się do 31 marca za poprzedni rok, a organ podatkowy już teraz otrzymuje dane o rezerwacjach bezpośrednio od Airbnb i Booking.com, więc nie ma realistycznego scenariusza, w którym dochód pozostaje niezgłoszony. Pełne mechanizmy DIVA, termin składania i wymóg numeru podatkowego dla nierezydentów omówiono szerzej osobno — liczbą istotną dla tego przykładu jest po prostu sama stawka 15%, już zastosowana powyżej.
4051 € netto przy całkowitym koszcie 72 450 € to rentowność netto na poziomie 5,6% — realna, obronna liczba, zauważalnie inna od nagłówkowych 7–11%, które przytacza większość ogłoszeń, ponieważ ten nagłówek to wartość brutto, nie netto, i to przed dwoma powyższymi odliczeniami. To wciąż naprawdę konkurencyjny zwrot jak na standardy regionu — po prostu inna liczba niż ta używana w marketingu.
Obłożenie to zdecydowanie największa dźwignia — szacunki obłożenia dla Plazh wahają się od 33% do 56% w zależności od dostawcy, a sama ta rozpiętość zmienia wartość brutto bardziej niż prowizja zarządcy.
| Scenariusz | Założenie dotyczące obłożenia | Dochód brutto | Netto po podatkach + zarządzaniu |
|---|---|---|---|
| Dolna granica | 33% (dolna granica zakresu) | ~€4,700 | ~€3,000 |
| Punkt środkowy (użyty powyżej) | ~45% | €6,300 | €4,051 |
| Górna granica | 56% (górna granica zakresu) | ~€7,900 | ~€5,100 |
Różnica między scenariuszem dolnym a górnym — około 2100 € rocznie — jest większa niż całe odliczenie prowizji zarządcy, o czym warto pamiętać, zanim potraktuje się jedną nagłówkową liczbę jako plan. Żaden z trzech scenariuszy nie uwzględnia też rezerwy na remont czy umeblowanie w pierwszym roku, którą powinien mieć realistyczny budżet, co przesuwa prawdziwy punkt rentowności później, niż sugerują te liczby.
Te same wyliczenia utrzymują się proporcjonalnie przy innych budżetach. Mniejsze studio za 45 000 € w tej samej strefie, przeliczone przy tym samym założeniu 9% brutto, zarobiłoby około 4050 € brutto i wylądowałoby na około 2600 € netto — podobna rentowność netto 5,6%, tylko na mniejszej podstawie. Przedziały cenowe dla poszczególnych stref, na których opiera się ten scenariusz, omówiono w pełni osobno, wraz z przedziałem cenowym każdej innej strefy Durrës, dla każdego, kto chce przeliczyć te same wyliczenia dla innego lokalu.
Mechanika faktycznego finalizowania zakupu nie zmienia się w żadnym z tych scenariuszy — zmienia się tylko zwrot.