Mieszkanie z jedną sypialnią o powierzchni 50 m² w Durrës Plazh za €1400/m² kosztuje łącznie około €72 500. Przy orientacyjnej rentowności strefy 7-11% przynosi rocznie około €6000 brutto. Po odliczeniu 15% podatku DIVA i 20-25% opłaty za zarządzanie zostaje około €4050, czyli realna rentowność bliska 5,6% całkowitego kosztu. Poniżej ten sam lokal, pozycja po pozycji.
Weźmy mieszkanie z jedną sypialnią o powierzchni 50 m² w Plazh, po 1400 €/m². Ta cena mieści się w ustalonym dla strefy przedziale 1200-1700 €/m² i nie pochodzi z najkorzystniejszego scenariusza. Cena zakupu wynosi więc 70 000 €. Od razu zastrzeżenie: w przeliczeniu na lokal Plazh nie zarabia najwięcej w kraju. W Vlorze średni dochód gospodarza jest wyższy, około 1163 € miesięcznie przed odliczeniami. Za to wejście w Plazh jest wyraźnie tańsze, a te wyliczenia sprawdzają ten kompromis na realnych liczbach.
Koszty transakcyjne w Albanii wynoszą zwykle 3-4% ceny: notariusz (~0,35% plus opłata stała), rejestracja w ASHK (~5000 leków) i, jeśli pośredniczy agent, jeszcze jego prowizja. Przyjmijmy 3,5%, czyli 2450 €. Całkowity koszt posiadania lokalu, zanim pojawi się jakikolwiek dochód: 72 450 €.
Według strefowego śledzenia Investropy rentowność brutto w Durrës Plazh wynosi 7-11%. Analiza DomLivo traktuje ten szacunek jako dane z jednego źródła, bo żaden inny dostawca nie publikuje rentowności dla samego Plazh, z którą można by go porównać. Bierzemy środek przedziału, 9%: 6300 € rocznie brutto, przed podatkiem, prowizją zarządcy i innymi odliczeniami.
Od tych 6300 € odchodzą dwie pozycje i płacisz obie. Podatek DIVA to płaskie 15% od kwoty po odjęciu prowizji platformy. Przy prowizji 3% podstawa opodatkowania wynosi 6111 €, podatek około 917 €, a w ręku zostaje 5194 €. Lokalny zarządca nieruchomości bierze zwykle 20-25% za sprzątanie, komunikację z gośćmi i rotację. Przy 22% z pozostałych 5194 € to kolejne 1143 €. Ostatecznie zostaje 4051 € netto, choć liczba brutto sugeruje 6300 €.
Sama deklaracja DIVA nie kosztuje nic poza formalnościami. Ta ścieżka nie wymaga rejestracji działalności NIPT. Deklarację za poprzedni rok składa się do 31 marca, a urząd skarbowy już dostaje dane o rezerwacjach bezpośrednio od Airbnb i Booking.com, więc w praktyce dochodu nie da się ukryć. Pełne mechanizmy DIVA, termin składania i wymóg numeru podatkowego dla nierezydentów omówiono szerzej osobno. W tym przykładzie liczy się tylko stawka 15%, którą już zastosowaliśmy powyżej.
4051 € netto przy całkowitym koszcie 72 450 € daje rentowność netto 5,6%. To realna i możliwa do obrony liczba, niższa od nagłówkowych 7-11% z większości ogłoszeń, bo tamta wartość jest liczona brutto, przed dwoma odliczeniami opisanymi wyżej. Jak na standardy regionu to wciąż konkurencyjny zwrot. Po prostu inna liczba niż ta z materiałów marketingowych.
Największą dźwignią jest zdecydowanie obłożenie. Szacunki obłożenia dla Plazh wahają się od 33% do 56% w zależności od dostawcy, a sama ta rozpiętość zmienia wartość brutto bardziej niż prowizja zarządcy.
| Scenariusz | Założenie dotyczące obłożenia | Dochód brutto | Netto po podatkach + zarządzaniu |
|---|---|---|---|
| Dolna granica | 33% (dolna granica zakresu) | ~€4,700 | ~€3,000 |
| Punkt środkowy (użyty powyżej) | ~45% | €6,300 | €4,051 |
| Górna granica | 56% (górna granica zakresu) | ~€7,900 | ~€5,100 |
Między scenariuszem dolnym a górnym jest około 2100 € rocznie, więcej niż całe odliczenie prowizji zarządcy. Pamiętaj o tym, zanim uznasz jedną nagłówkową liczbę za plan. Żaden z trzech scenariuszy nie obejmuje rezerwy na remont czy umeblowanie w pierwszym roku. Realistyczny budżet powinien ją mieć, a ona przesuwa prawdziwy punkt rentowności dalej, niż sugerują te liczby.
Te same wyliczenia działają proporcjonalnie przy innych budżetach. Mniejsze studio za 45 000 € w tej samej strefie, przy tym samym założeniu 9% brutto, zarobiłoby około 4050 € brutto i dało około 2600 € netto. Rentowność netto wychodzi podobna, 5,6%, tylko od mniejszej podstawy. Przedziały cenowe dla poszczególnych stref, na których opiera się ten scenariusz, omówiono w pełni osobno, razem z przedziałem cenowym każdej innej strefy Durrës, jeśli chcesz przeliczyć to samo dla innego lokalu.
Sama procedura finalizacji zakupu nie zmienia się w żadnym z tych scenariuszy. Zmienia się tylko zwrot.
Jeśli przeliczysz jeden realistyczny lokal w Plazh od początku do końca, wyjdzie około 5,6% netto wobec nagłówkowych 7-11% brutto. Różnicę robią podatek DIVA 15% i typowa prowizja zarządcy 20-25%, a płacisz jedno i drugie.
Płaskie 15% od dochodu po odjęciu prowizji platformy. Przy szacunkowym przychodzie brutto 6300 € daje to około 917 € rocznie.
Zarządca kosztuje zwykle 20-25% przychodu brutto, czyli realne, odczuwalne pieniądze. To on jednak sprawia, że kupujący nierezydent, który sam nie sprząta i nie obsługuje rezerwacji, może realnie posiadać lokal na odległość.
Obłożenie, z dużą przewagą. Publikowane szacunki dla Plazh wahają się od 33% do 56%, a sama ta rozpiętość zmienia dochód netto bardziej niż podatek czy prowizja zarządcy.
