Wróć
Czy zalegalizowany budynek w Albanii można bezpiecznie kupić? Tak, jeśli jego karta nieruchomości jest czysta, a rozstrzygają o tym dwa wpisy. Hipoteka ustawowa (hipotekë ligjore) oznacza, że cena działki pod budynkiem nie została jeszcze zapłacona. Rejestracja bez gruntu (pa marrëdhënie me truallin) oznacza, że działka należy do kogoś innego, komu państwo nie wypłaciło jeszcze odszkodowania. Każdy z tych wpisów zmienia to, co się faktycznie kupuje. Poniżej opisujemy, jak działa legalizacja według ustawy 20/2020, na co patrzeć w karcie, jakich dokumentów żądać od sprzedającego i ile kosztują sprawdzenia.
Ustawa 20/2020 o zakończeniu przejściowych procesów własnościowych zastąpiła ustawę 9482/2006, na podstawie której dawna agencja ALUIZNI legalizowała samowole budowlane; od tego czasu zajmuje się tym agencja katastralna ASHK. Ustawa obejmuje budynki bez pozwolenia widoczne na krajowej ortofotomapie (ortofoto) wykonanej przed jej wejściem w życie. Budynkami, dla których nie złożono samodeklaracji (vetëdeklarim), ASHK zajmuje się z urzędu.
Niektórych budynków nie da się zalegalizować w ogóle: tych, które szkodzą dużej infrastrukturze publicznej lub drogom krajowym, stoją na obiektach dziedzictwa kulturowego albo leżą w strefach inwestycji strategicznych lub na linii brzegowej (vija bregdetare) zarezerwowanej dla turystyki. Wniosek wymaga planu sytuacyjnego, rzutów kondygnacji, a w przypadku budynków powyżej czterech pięter, rozbudów lub odstępstw od pozwolenia także ekspertyzy konstrukcyjnej.
ASHK wydaje decyzję w ciągu 60 dni od zakończenia kwalifikacji albo, za opłatą, w ciągu 30 dni. Akt legalizacji (akt legalizimi, nazywany też leje legalizimi) przenosi również grunt, gdy właściciel budynku nie jest właścicielem działki: w przypadku domu mieszkalnego do trzykrotności powierzchni zabudowy, maksymalnie 500 m².
Hipoteka ustawowa. Za działkę pod zalegalizowanym budynkiem mieszkalnym płaci się 50% wartości gruntu w danej strefie katastralnej, zgodnie z uchwałą Rady Ministrów 446 z 26.07.2023 (VKM 446/2023). ASHK wysyła wezwanie do zapłaty przez e-Albania albo pocztą, a zapłata w ciągu 30 dni daje 20% rabatu. Dopóki działka nie zostanie w pełni opłacona, na nieruchomości widnieje hipoteka ustawowa. Przy zakupie z takim wpisem dług przechodzi razem z nieruchomością; warto zapisać w umowie, że sprzedający spłaci go przed aktem notarialnym, i sprawdzić, czy hipoteka zniknęła z karty.
Rejestracja bez gruntu. Gdy działka należała do prywatnej osoby trzeciej, własność gruntu przechodzi dopiero wtedy, gdy wejdzie w życie uchwała Rady Ministrów o odszkodowaniu dla tego właściciela. Do tego czasu budynek jest zarejestrowany bez swojego gruntu. Taki budynek można posiadać i zarejestrować, ale ziemia pod nim nie należy do kupującego, a termin odszkodowania nie zależy od niego. W 2025 roku rząd zatwierdził odszkodowania za 952 nieruchomości na łączną kwotę 2,201,738,902.9 leka.
U notariusza umowa przenosząca własność nieruchomości po legalizacji kosztuje 3 000 leków. Prawnik, który sprawdzi tytuł prawny, kosztuje więcej, ale to on daje główną ochronę: sprawy o grunty i nieruchomości stanowią dużą część spraw cywilnych w albańskich sądach i ciągną się latami.
Według raportu ASHK za 2025 rok w latach 2006-2025 najpierw ALUIZNI, a potem ASHK wydały 291 114 ostatecznych decyzji o legalizacji. Najwięcej było w 2016 roku, 48 351; w 2025 roku wydano 26 101, więcej niż w którymkolwiek roku od 2019 do 2024. Według raportu rocznego ASHK za 2025 rok pierwsza rejestracja, łącznie z legalizacją, ma się zakończyć w 2028 roku. Według prasy w połowie 2026 roku około 130 000 samodeklaracji wciąż nie zostało rozpatrzonych, a projekt nowelizacji opublikowany we wrześniu 2026 roku w strefach, gdzie planuje się budynki powyżej sześciu pięter, legalizowałby tylko lokal mieszkalny, bez przenoszenia gruntu na jego właściciela. Żadna z tych dwóch liczb nie pochodzi z oficjalnego tekstu, do którego udało nam się dotrzeć.
Ceny i oferty z kompletem dokumentów znajdziesz w katalogu; ceny referencyjne i opłaty opisujemy w artykułach o cenach referencyjnych w 2026 roku i opłatach notarialnych.
Tak, jeśli karta nieruchomości jest czysta. Trzeba sprawdzić, czy nie ma w niej hipoteki ustawowej, która oznacza, że za działkę nie zapłacono, ani rejestracji bez gruntu, która oznacza, że działka wciąż należy do osoby trzeciej. Warto poprosić o akt legalizacji i potwierdzenie zapłaty za działkę.
To obciążenie, które ASHK wpisuje, dopóki właściciel nie zapłaci za działkę pod budynkiem, w przypadku domu mieszkalnego 50% wartości gruntu. Przy sprzedaży zostaje na nieruchomości, dlatego umowa powinna zobowiązywać sprzedającego do spłaty i wykreślenia hipoteki przed aktem notarialnym.
Budynek stoi na działce, która należała do prywatnej osoby trzeciej, która nie dostała jeszcze odszkodowania od państwa. Własność gruntu przechodzi dopiero wtedy, gdy wejdzie w życie uchwała Rady Ministrów o odszkodowaniu. Do tego czasu można kupić i zarejestrować budynek, ale nie grunt pod nim.
W e-Albania: kopia karty nieruchomości z wyrysem z mapy kosztuje 1 500 leków, sprawdzenie statusu prawnego online 1 000 leków, potwierdzenie własności 2 000, a zaświadczenie 3 000. Karta pokazuje właściciela, strefę i wszystkie obciążenia wpisane na nieruchomość.
Tylko budynki widoczne na ortofotomapie wykonanej przed wejściem w życie ustawy 20/2020, i nigdy te na chronionej linii brzegowej, na obiektach dziedzictwa kulturowego, w pobliżu dużej infrastruktury lub w strefach inwestycji strategicznych. ASHK planuje zakończyć legalizację w 2028 roku.
