Ist der Kauf eines „informellen“ Hauses ohne Baugenehmigung in Albanien sicher?
Erst nach Legalisierung und Eintragung. Ein ohne Genehmigung errichtetes Haus kann nach dem Gesetz 20/2020 legalisiert werden, wenn es auf dem Orthofoto von vor 2020 erscheint und nicht an der Küste oder in einer anderen ausgeschlossenen Zone liegt; solange die ASHK keine Entscheidung erlassen hat, gibt es kein eingetragenes Eigentumsrecht, das gekauft werden könnte. 2025 erließ die ASHK 26.101 Legalisierungsentscheidungen und 610 Ablehnungen.
Daten zusammengestellt von Fedir AlpatovAktualisiert
Die Risiken im Einzelnen
| Situation | Was das für Käufer bedeutet | Grundlage |
|---|---|---|
| Nicht auf dem Orthofoto vor 2020 | Nicht legalisierungsfähig | Gesetz 20/2020 Art. 17 |
| An der Küstenlinie oder nahe wichtiger Infrastruktur | Von der Legalisierung ausgeschlossen | Gesetz 20/2020 Art. 18 |
| Legalisiert, Grundstückspreis nicht bezahlt | Gesetzliche Hypothek auf der Immobilie | Gesetz 20/2020 Art. 22(10) |
| Auf fremdem Grund | Eintragung ohne Grundstück bis zur Entschädigung | Gesetz 20/2020 Art. 22(6) |
| Legalisiert und Grundstück bezahlt | Normale eingetragene Immobilie | VKM 446/2023 |
Quellen · 3
- DATA-LEGAL-0018Law 20/2020 Art. 17: buildings without a permit that appear on the national orthophoto made before the law entered into force; Art. 18: no legalisation where the building harms major infrastructure, national roads, public buildings, cultural heritage, strategic-investment areas or the coastline; Art. 21: ASHK decides within 60 days of qualification. Art. 16(1): every applicant may obtain an extract of their own application from the ASHK unpermitted-building database.Legalisation covers unpermitted buildings on the pre-2020 orthophoto; coastline and major infrastructure excludedVerlässlichkeit: HIGHZeitraum: 2020–2026geprüft 2026-10-19Law No. 20/2020 "Për përfundimin e proceseve kalimtare të pronësisë" (completing transitional ownership processes)
- DATA-LEGAL-0019Law 20/2020 Art. 22(10): a statutory mortgage stays on the legalised property until the plot price is paid in full. Art. 22(6): on private third-party land, ownership of the land passes only when the compensation decision enters into force; until then the building is registered without a relationship to the land. Art. 22(2)–(3): the legalisation act also transfers the plot, for a home up to three times the footprint and at most 500 m².A legalised home can carry a statutory mortgage or be registered "without the land"Verlässlichkeit: HIGHZeitraum: 2020–2026geprüft 2026-10-19Law No. 20/2020 "Për përfundimin e proceseve kalimtare të pronësisë" (completing transitional ownership processes)
- DATA-LEGAL-002050 % of land valuePlot price for a legalised home: 50% of the zone land value, 20% off if paid within 30 daysVerlässlichkeit: HIGHZeitraum: 2023–2026geprüft 2026-10-19Council of Ministers Decision (VKM) No. 446 of 26.07.2023 on transferring ownership and registering legalised property
Wie verbreitet das ist
Zwischen 2006 und 2025 erließ die ASHK 291.114 Legalisierungsentscheidungen, davon 26.101 allein im Jahr 2025 - der höchste Jahreswert seit 2016; 610 Anträge wurden in diesem Jahr abgelehnt. Ihr Bericht 2025 nennt 2028 als das Jahr, in dem die Ersterfassung einschließlich der Legalisierung abgeschlossen sein soll.
| Jahr | Entscheidungen |
|---|---|
| 2016 | 48,351 |
| 2023 | 10,132 |
| 2024 | 11,167 |
| 2025 | 26,101 |
Quellen · 1
Wie Käufer damit umgehen
- Kaufen Sie nur, was eine Eigentumskarte auf den Namen des Verkäufers hat; ein Legalisierungsantrag ist kein Eigentumstitel.
- Befindet sich der Verkäufer noch im Verfahren, machen Sie den Vorvertrag von der ASHK-Entscheidung und von der Bezahlung des Grundstückspreises abhängig.
- Lassen Sie sich den Auszug des Verkäuferantrags aus der ASHK-Datenbank der ungenehmigten Bauten geben; jeder Antragsteller kann ihn erhalten.
- An der Küste prüfen Sie vor den Verhandlungen, ob das Haus nicht in einer ausgeschlossenen Zone liegt.
Fragen und Antworten
Ja, wie jedes Gebäude, sobald es eingetragen ist. Das mit der Legalisierung zugeteilte Grundstück ist Bauland.
Nur der Besitzer, der den Antrag gestellt hat, kann die Legalisierung abschließen; ein Kauf vor der Entscheidung überträgt kein Eigentum.
Die ASHK will die Ersteintragung einschließlich Legalisierung bis 2028 abschließen.
Quellen
- Law No. 20/2020 "Për përfundimin e proceseve kalimtare të pronësisë" (completing transitional ownership processes). Parliament of Albania (FAOLEX copy), 2020-03-05 (abgerufen 2026-10-19)
- Council of Ministers Decision (VKM) No. 446 of 26.07.2023 on transferring ownership and registering legalised property. State Cadastre Agency (ASHK), 2023-07-26 (abgerufen 2026-10-19)
- ASHK Annual Activity Report 2025. State Cadastre Agency (ASHK), 2026-06-15 (abgerufen 2026-10-19)
Was fehlt
Bekannte Lücken: Fragen, zu denen wir noch keine verlässlichen Daten haben.
- Die 610 Ablehnungen des Jahres 2025 stammen aus derselben Tabelle des ASHK-Berichts; Gründe nach Kategorie werden nicht veröffentlicht.
- Im Gesetz ließ sich kein ausdrücklicher Stichtag für neue Legalisierungsanträge finden.