Wie läuft der Immobilienkauf in Albanien Schritt für Schritt ab?
Sechs Schritte: die Immobilienkarte bei der ASHK prüfen, einen Vorvertrag mit Anzahlung unterzeichnen, den Kaufvertrag vor einem Notar schließen, der Verkäufer zahlt 15 % Steuer auf den Gewinn, der Vertrag wird bei der ASHK eingetragen (seit Juli 2025 5.000 ALL), und Sie lassen die Versorgungsverträge umschreiben. Die Rechtskosten des Käufers belaufen sich bei einer Wohnung für 100.000 € auf rund 350–390 € (Oktober 2026).
Daten zusammengestellt von Fedir AlpatovAktualisiert
Die Schritte
| Schritt | Was passiert | Kosten oder Regel |
|---|---|---|
| 1. Immobilie prüfen | Eigentumskarte und Prüfung des Rechtsstatus bei ASHK anfordern | 1.500 + 1.000 ALL |
| 2. Vorvertrag | Preis, Anzahlung, Frist, wer welche Steuer zahlt | Anzahlung per Banküberweisung |
| 3. Notarielle Urkunde | Der Notar prüft Eigentumstitel, Identität und Zahlung; Urkunde auf Albanisch | 0,23–0,35 % des Werts |
| 4. Steuer des Verkäufers | 15 % des Gewinns, vor der Registrierung zu zahlen | Gemeinsame Anweisung 34/2023 |
| 5. Registrierung bei ASHK | Vertrag, Bescheinigung, Eigentumskarte, Zahlungsbelege | 5.000 ALL; Verzugszinsen 10 %/Tag |
| 6. Nach der Registrierung | Neue Eigentumskarte auf Ihren Namen; Wasser- und Stromverträge umschreiben | — |
Quellen · 7
- DATA-PURCHASE-001010.87–32.6 EUR per documentASHK checks before buying: certificate 3,000 ALL, property card 1,500 ALL, online legal status 1,000 ALLVerlässlichkeit: HIGHZeitraum: 2025–2026geprüft 2026-10-19Council of Ministers Decision (VKM) No. 462 of 31.07.2025 on ASHK service fees, amending VKM 389/2020
- DATA-LEGAL-0009A property deed must state how the price is paid; the technical payment procedure is set by joint instruction of the Ministers of Justice and Finance, and the notary's special bank account can hold the funds. A notary may not handle cash above 150,000 ALL in notarial transactions.Payment of the price: stated in the deed; notary cash limit 150,000 lekVerlässlichkeit: HIGHZeitraum: Law 110/2018 Art. 105(4), Art. 68(3)geprüft 2026-09-09Law No. 110/2018 "Për noterinë" (On the notary), official text
- DATA-LEGAL-0008Before a property deed the notary verifies the seller's ownership in the electronic property register and attaches the relevant extracts, such as the transaction permit, the property card (kartela e pasurisë) and the cadastral map (harta treguese).The seller's side: the notary checks ownership in the cadastreVerlässlichkeit: HIGHZeitraum: Law 110/2018 Art. 105(3)geprüft 2026-09-09Law No. 110/2018 "Për noterinë" (On the notary), official text
- DATA-PURCHASE-0001100000–6000000 % of contract value (excluding VAT on thnotary_fee_for_a_sale_contract_of_contractVerlässlichkeit: MEDIUMZeitraum: grid from 2012; cited as current in 2023 articlegeprüft 2026-09-09alprofitconsult.al — Tarifat, taksat dhe tatimet e kalimit të pronësisë
- DATA-TAX-001915 % of the gainSale of property: 15% of the gain; the reference price is the floor, less 1% a year of use (max 30%)Verlässlichkeit: HIGHZeitraum: 2024–2026geprüft 2026-10-19Joint Instruction No. 34 of 29.12.2023 on income tax on the transfer of immovable property
- Verlässlichkeit: HIGHZeitraum: 2025–2026geprüft 2026-10-19Council of Ministers Decision (VKM) No. 462 of 31.07.2025 on ASHK service fees, amending VKM 389/2020
- DATA-PURCHASE-000910 % of the fee per day of delayLate registration at ASHK: 10% of the fee a day, capped at 300,000 ALLVerlässlichkeit: HIGHZeitraum: 2025–2026geprüft 2026-10-19Council of Ministers Decision (VKM) No. 462 of 31.07.2025 on ASHK service fees, amending VKM 389/2020
Was den Käufer schützt
- Lesen Sie die Eigentumskarte selbst: Eigentümer, Nummer, Zone sowie etwaige Hypotheken oder Pfändungen im Abschnitt zu den Belastungen.
- Achten Sie bei einer legalisierten Immobilie auf eine gesetzliche Hypothek (Grundstückspreis nicht bezahlt) oder eine Eintragung "ohne Grundstück".
- Zahlen Sie ausschließlich per Banküberweisung, niemals bar; der Notar darf ohnehin nicht mehr als 150.000 ALL in bar annehmen.
- Halten Sie im Vorvertrag fest, wer welche Steuer zahlt und was mit der Anzahlung geschieht, wenn der Verkäufer keinen lastenfreien Titel liefern kann.
- Prüfen Sie, dass die Steuer des Verkäufers und die Registrierung erledigt sind: Solange ASHK die Urkunde nicht registriert hat, weist die Eigentumskarte weiterhin den Verkäufer aus.
Fragen und Antworten
Das Gesetz schreibt keinen vor; der Notar prüft Eigentumstitel und Identität. Bei Objekten im Bau, legalisierten oder geerbten Immobilien lohnt sich ein unabhängiger Anwalt.
Sobald ASHK den Kaufvertrag registriert und die Eigentumskarte auf Ihren Namen ausstellt.
Sie wird frei verhandelt; eine gesetzliche Höhe gibt es nicht. Koppeln Sie die Rückzahlung daran, dass der Verkäufer einen lastenfreien Titel liefert.
Quellen
- Law No. 110/2018 "Për noterinë" (On the notary), official text, 2018-12-20 (abgerufen 2026-09-09)
- Council of Ministers Decision (VKM) No. 462 of 31.07.2025 on ASHK service fees, amending VKM 389/2020. State Cadastre Agency (ASHK), 2025-07-31 (abgerufen 2026-10-19)
- Joint Instruction No. 34 of 29.12.2023 on income tax on the transfer of immovable property. Ministry of Finance and Economy and ASHK, 2023-12-29 (abgerufen 2026-10-19)
- ASHK: how to refresh the property card and cadastral map online (e-Albania). Monitor (citing ASHK), 2026-08-21 (abgerufen 2026-10-19)
- alprofitconsult.al — Tarifat, taksat dhe tatimet e kalimit të pronësisë, 2023-06-13 (abgerufen 2026-09-09)
Was fehlt
Bekannte Lücken: Fragen, zu denen wir noch keine verlässlichen Daten haben.
- Eine gesetzliche oder typische Bearbeitungsdauer von ASHK für die Registrierung eines Verkaufs konnte nicht ermittelt werden.