Назад
Який податок на нерухомість ви сплатите в Албанії у 2026 році?
Три податки і один дедлайн. Житло оподатковується за ставкою 0,05% від фіскальної вартості на рік, приблизно 3 600–10 200 лек для квартири площею 90 квадратних метрів у Тирані. Продаж коштує 15% податку на приріст капіталу, а дохід від короткострокової оренди оподатковується за ставкою 15% з січня 2026 року. До 31 грудня 2026 року можна натомість провести переоцінку за ставкою 5%.
Згідно із Законом 85/2025 та Udhëzimi 5/2026, у період з 1 січня по 31 грудня 2026 року будь-який власник може переоцінити нерухомість до її ринкової вартості та сплатити 5% з приросту вартості. Якщо нічого не робити і продати пізніше, той самий приріст оподатковується за ставкою податку на приріст капіталу 15%. Для квартир додатково віднімається 1% за кожен рік володіння. Заявка подається до ASHK до 31.12.2026, а сплата здійснюється до 31.03.2027.
Якщо ви плануєте продати нерухомість найближчими роками, розрахунок явно на вашу користь. Якщо ж продавати не плануєте, переоцінка підвищує вашу фіскальну базу, а отже й річний податок, тож це не безкоштовно.
Житло оподатковується за ставкою 0,05% від фіскальної вартості, яка визначається як довідкова ціна зони, помножена на площу. Для комерційної нерухомості ставка становить 0,2%. Незавершена будівля, дозвіл на яку прострочено, сплачує 30% ставки, а муніципалітет може змінити будь-яку з цих ставок на ±30%.
Для квартири площею 90 м² у Тирані це виливається приблизно у 3 600–10 200 леків на рік залежно від зони. Не та цифра, яка змінює інвестиційне рішення.
Проєкт Міністерства фінансів був винесений на громадське обговорення до 15.07.2026. Він ще не набув чинності, ставки нижче взяті з тексту проєкту і можуть змінитися. Розглядайте цей розділ як прогноз.
База оподаткування переходить від фіскальної вартості до приблизної ринкової вартості з використанням карт ASHK у рамках "фіскального кадастру". Пропоновані муніципальні діапазони становлять 0,1–0,2% для житла, 0,15–0,25% для комерційної нерухомості, 0,05–0,15% для сільськогосподарської та 0,075–0,175% для труалл (земельних ділянок).
Один пункт у проєкті важливіший за самі ставки для тих, хто читає це як інвестор: квартири, які здаються в короткострокову оренду, класифікуються як економічна діяльність і потрапляють у діапазон 0,15–0,25%. Якщо ви купуєте квартиру, щоб здавати її через Airbnb, саме цей діапазон стосується вас, а не житловий.
Пільга для першого житла становить 50% відрахування з муніципальними порогами — 8,4 мільйона леків у Тирані, 4,75 мільйона у Дурресі, Влорі, Саранді та Хімарі, зменшуючись до 0,75 мільйона в інших місцях. Для другого житла відрахування не передбачено, саме тут власники кількох об'єктів відчують зростання.
Оплата ділиться на дві частини — 30 червня та 30 вересня. Боржникам блокують послуги ASHK та QKB, а кадастр не зареєструє угоду без підтвердження оплати. Чотири- та п'ятизіркові готелі під міжнародним брендом звільняються від податку на десять років, так само як соціальне житло та самотні пенсіонери.
Ось що часто подають неправильно: база ринкової вартості почне діяти з 2029 року для будівель і 2031 року для землі. До того часу ви платите чинні 0,05% і 0,2%.
Податок на приріст капіталу становить 15% від різниці між ціною продажу та купівлі, а для розрахунку податку береться більша з двох сум: фактично отримана та зональна довідкова ціна. Довідкова амортизація становить 1% на рік до максимуму 30%. Податок утримується до реєстрації, і для нерезидентів діють ті самі правила.
Дохід від довгострокової оренди оподатковується за фіксованою ставкою 15%.
Правила короткострокової оренди змінилися з 01.01.2026. NIPT більше не потрібен; декларацію подають через DIVA до 31 березня; податок 15% сплачується із суми після комісії платформи, а витрати не підлягають вирахуванню. Правила однакові для резидентів і нерезидентів, а податкова служба отримує дані безпосередньо від Airbnb і Booking. Нерезиденту для подання декларації потрібен албанський податковий номер, що зазвичай означає наявність представника. Скільки це реально приносить, місто за містом, — окреме питання.
Албанія має близько 46 угод про уникнення подвійного оподаткування, зокрема з Італією, Німеччиною, Польщею та Косово. Дохід від оренди та приріст капіталу оподатковуються в Албанії згідно зі статтями 6 і 13; країна вашого проживання надає податковий кредит.
Ви прочитаєте, що нове будівництво обкладається ПДВ у розмірі 20%. Історично продаж квартир забудовником є звільненою від оподаткування операцією, коли ПДВ уже закладено у вартість, а не стягується окремо, а запровадження ПДВ на первинний продаж було частиною стратегії на 2022–2026 роки, яка не була підтверджена повністю. Ми не будемо казати вам, що саме застосовується до вашого контракту. Пропишіть це в договорі албанською формулою: me TVSH apo pa TVSH.
Про решту процесу купівлі — нотаріуса, ASHK і вісім речей, що йдуть не так, — розповідається окремо.