Купити житло в Албанії нескладно, але одну помилку тут не пробачають: договір має бути нотаріальним. Приватна угода з продавцем, хоч як ретельно її склали, нічого не передає. Вона нікчемна. Такі папери все одно підписують, зазвичай тому, що хтось назвав їх договором про завдаток, і зрештою втрачають гроші.
Далі йдеться про купівлю іноземною фізичною особою. Це звичайний випадок, і особливих обмежень для нього немає.
Першою йде резервація, і вже на ній платять гроші: 5-10% як kaparë на вторинному ринку, до 30% на новобудові. Після завдатку відступити без втрат уже важко, тому все перевіряйте до нього.
Due diligence триває один-два тижні, адвокат бере за неї €500-2000. Він запитує kartela e pasurisë, реєстр обтяжень, harta treguese та історію права власності. За законом адвокат не обов'язковий. Але приблизно 70% цивільних справ тут стосуються землі, і економія на адвокаті обходиться дорого.
Потім попередній договір, kontratë paraprake або premtim-shitje. Для новобудови це kontrata e porosisë, і після Udhëzim 1/2024 його обов'язково засвідчують у нотаріуса й реєструють у реєстрі ASHK. Саме ця зміна поклала край подвійним продажам, коли одну квартиру продавали кільком покупцям за приватними паперами.
Сам нотаріальний акт оформлюють за день. Гроші йдуть через ескроу-рахунок нотаріуса, він же утримує податки. Якщо ви не володієте албанською, договір разом із вами підписує присяжний перекладач Міністерства юстиції, зазвичай за €50-150.
Реєстрацію в ASHK бере на себе нотаріус, ваша присутність не потрібна. Офіційний строк 21 день. Насправді минає два-чотири тижні, а зі складною історією права власності й кілька місяців.
| Стаття | Сума | Достовірність |
|---|---|---|
| Податок на передачу права власності | покупець квартири його не сплачує | 🟢 |
| Нотаріус | ~0,35% від ціни, плюс 1000 лек | 🟢 |
| Реєстрація в ASHK | 5,000 lek | 🟢 |
| Агент | за звичаєм 2% продавець, 1% покупець | 🟡 |
| Присяжний перекладач | €50-150, якщо він вам потрібен | 🟢 |
| Разом | ~1,5-2% від ціни | 🟡 |
Дві примітки до таблиці. Тариф нотаріуса обмежений: максимум близько 150 000 лек, мінімум 3 000. Якщо ціна в договорі нижча за довідкову ціну зони, тариф рахують за довідковою ціною.
Актуальні ціни пропозиції за містами дивіться на сторінці ціни на нерухомість в Албанії за містами, вона оновлюється щомісяця.
Податку на передачу права власності для покупця квартири немає. Продавець-фізособа сплачує 15% податку з прибутку до реєстрації угоди, а забудовник сплачує місцевий податок на передачу права власності. Деякі портали досі пишуть про такий податок для покупця, але в офіційних джерелах його немає. Якщо агент чи продавець додає його до вашого рахунку, запитайте, на якому законі це ґрунтується.
Старі англомовні путівники, де кадастрові збори оцінено в «€10-30», застаріли. За чинним тарифом vërtetim pronësie коштує 1 100 лек, а первинна реєстрація 8 000.
Головна з них: незареєстрована власність. Близько 10% території країни так і не потрапило до реєстру, а Держдепартамент США вказав на зони на кшталт Хімари, де помилки містять до 80% даних. Перевіряйте kartela і статус первинної реєстрації в зоні.
Позови про реституцію від колишніх власників (до 1945 року) тривають з 1993 року й досі не завершилися. Найбільше їх на узбережжі. Підніміть історію права власності щонайменше за 30 років і перевірте, чи немає позовів в ASHK або в судах.
З легалізованим самобудом складніше: право власності є, але якщо колишньому власнику землі так і не виплатили компенсацію, його можуть оскаржити. Запросіть leje legalizimi і відомості про компенсацію за ділянку.
Будівлю без leje përdorimi не можна нормально зареєструвати, закласти чи перепродати. Запросіть leje ndërtimi, leje përdorimi і підтвердження, що сама будівля зареєстрована.
Hipoteka забудовника на вихідну ділянку переходить на квартири, тому беріть витяг про обтяження по всій ділянці, а не лише по своїй квартирі. Подивіться, як у цю картину вписується проєкт Durrës Yachts & Marina.
З вересня 2024 року, після Udhëzim 1557, ASHK звіряє фактичне планування із затвердженим проєктом і в разі розбіжностей відмовляє в реєстрації, даючи 30 днів на виправлення. Під це потрапляють і старі договори. Перед оплатою пройдіться квартирою з кресленнями в руках.
Якщо межі ділянок накладаються через погану зйомку, угода зупиниться; спір вирішують геодезист і harta treguese. Борги за комунальні послуги рахуються за лічильником, а не за власником, тому візьміть довідки про відсутність заборгованості в OSHEE, водоканалі та в адміністратора будинку.
Суди тут повільні. За звітом ЄС про верховенство права за 2025 рік, перша інстанція в середньому триває близько 377 днів, апеляція близько 2272. Розраховуйте на те, щоб не доводити справу до суду, а не на перемогу в ньому.
Коли з правом власності все чисто, місце купівлі важить не менше, ніж порядок угоди. Різниця в цінах між районами Тирани сягає приблизно п'яти-шести разів, а на узбережжі свої ціни. Перш ніж вирішувати, подивіться, що насправді відбувається на ринку зараз, а не рік тому. Коли складете короткий список, переглядайте, що дійсно продається, і не орієнтуйтеся на середні цифри по району.
Що іноземцю можна й не можна купувати, правило за правилом і з посиланнями на закон, зібрано в гайді Чи можуть іноземці купити нерухомість в Албанії? (2026).
Так, з тими самими правами, що й у громадян Албанії, включно зі спадкуванням. Виняток зроблено для сільськогосподарської землі: купити її напряму не можна, зазвичай її оформлюють через албанську компанію sh.p.k. або беруть в оренду строком до 99 років.
Для самої купівлі не потрібен. Гроші можна надіслати через SWIFT на ескроу-рахунок нотаріуса. Відкрити рахунок можна, але перевірка KYC сувора і триває один-чотири тижні.
Чотири-вісім тижнів, якщо документи в порядку. Затягується зазвичай реєстрація.
Ні. Продаж дійсний лише в нотаріальній формі. Приватний договір нікчемний, і це найдорожча помилка на тутешньому ринку.
