Назад
Як купити нерухомість в Албанії у 2026 році?
Купівля в Албанії — справа не складна, але вона не пробачає одного: договір має бути нотаріальним. Приватна угода між вами і продавцем, якою б ретельно вона не була складена, нічого не передає. Вона нікчемна. Люди все одно їх підписують, зазвичай тому, що хтось сказав їм, що це договір про завдаток, і саме гроші виявляються втраченими.
Все нижче припускає, що ви купуєте як іноземна фізична особа. Це звичайний випадок, і він не передбачає жодних особливих обмежень.
Спочатку йде резервація, і саме з неї починають рухатися гроші: 5–10% як kaparë на вторинному ринку, до 30% на новобудові. Цей завдаток — точка, з якої повернутися вже некомфортно, тож перевірку варто робити до нього, а не після.
Due diligence займає один-два тижні і коштує €500–2000 за адвоката. Те, що він отримує — це kartela e pasurisë, реєстр обтяжень, harta treguese та історію права власності. Адвокат не є обов'язковим за законом. Відмова від нього на ринку, де приблизно 70% цивільних справ стосуються землі, — це рішення, а не економія.
Потім попередній договір, kontratë paraprake або premtim-shitje. Для нового будівництва це kontrata e porosisë, і з часів Udhëzim 1/2024 він повинен бути нотаріальним і зареєстрованим у реєстрі ASHK. Це та єдина зміна, яка поклала край схемі подвійного продажу, коли одна одиниця нерухомості продавалася кільком покупцям на приватному папері.
Сам нотаріальний акт займає один день. Гроші проходять через ескроу-рахунок нотаріуса, і нотаріус утримує податки. Якщо ви не володієте албанською мовою, присяжний перекладач Міністерства юстиції має поставити свій підпис поруч, що зазвичай коштує приблизно €50–150.
Реєстрацію в ASHK здійснює нотаріус, і вам бути присутнім не потрібно. Офіційний термін — 21 день. Реалістично це два-чотири тижні, а складний право встановлюючий документ може зайняти місяці.
| Стаття | Сума | Достовірність |
|---|---|---|
| Податок на передачу права власності | 2% у Тирані та Дурресі, менше в інших місцях | 🟡 |
| Нотаріус | ~0,35% від ціни, плюс 1000 лек | 🟢 |
| Реєстрація в ASHK | 5,000 lek | 🟢 |
| Агент | за звичаєм 2% продавець, 1% покупець | 🟡 |
| Присяжний перекладач | €50–150, якщо він вам потрібен | 🟢 |
| Разом | ~3–4% від ціни | 🟡 |
Дві примітки до цієї таблиці. Тариф нотаріуса обмежений зверху приблизно 150 000 лек і знизу — 3 000, а якщо ціна у вашому договорі нижча за довідкову ціну зони, тариф розраховується виходячи з довідкової ціни.
Щодо того, хто формально сплачує ці 2%: джерела розходяться в думках. Портали кажуть, що покупець; структура закону вказує на юридичну особу-продавця, тоді як фізичні особи-продавці натомість сплачують 15% податку на приріст капіталу. На практиці це закладається в ціну, тож варто сперечатися про загальну суму, а не про назву. Ми краще скажемо вам, що питання залишається відкритим, ніж дамо певну відповідь.
Старіші англомовні путівники, які наводять «€10–30» за кадастрові збори, застаріли. Чинний тариф становить від 1 100 лек за vërtetim pronësie до 8 000 за первинну реєстрацію.
Незареєстрована власність — головна проблема. Близько 10% території країни так і не потрапило до реєстру, а Держдепартамент США відзначив зони, як-от Хімара, де до 80% даних містять помилки. Перевіряйте kartela і статус первинної реєстрації зони.
Позови про реституцію від власників довоєнного (до 1945 року) періоду тривають з 1993 року і досі не завершені. Найбільше вони зосереджені на узбережжі. Підніміть історію права власності за понад 30 років і перевірте наявність позовів у АДЗК (ASHK) чи судах.
Легалізоване самовільне будівництво — тонкіший випадок: право власності існує, але якщо колишньому власнику землі так і не виплатили компенсацію, це право можна оскаржити. Запитайте leje legalizimi та статус компенсації за ділянку.
Будівлю без leje përdorimi неможливо належним чином зареєструвати, закласти під іпотеку чи перепродати. Запитайте leje ndërtimi, leje përdorimi та підтвердження того, що сама будівля зареєстрована.
Hipoteka забудовника на материнську ділянку переходить і на квартири, тому запитуйте витяг про обтяження саме материнської ділянки, а не лише вашої квартири. Подивіться, як у цю картину вписується проєкт Durrës Yachts & Marina.
Після Udhëzim 1557 від вересня 2024 року ASHK порівнює фактичне планування з затвердженим проєктом і відмовляє в реєстрації у разі розбіжностей, надаючи 30 днів на виправлення. Це стосується і старих договорів. Пройдіться по квартирі з кресленнями в руках, перш ніж платити.
Накладення меж через неякісне картографування заблокує угоду; питання вирішують геодезист і harta treguese. А борг за комунальні послуги прив'язаний до лічильника, а не до людини, тож отримайте довідки про відсутність заборгованості від OSHEE, водоканалу та адміністратора будівлі.
Повільно. Розгляд у першій інстанції триває в середньому близько 377 днів, а апеляція — близько 2272, згідно зі звітом ЄС про верховенство права за 2025 рік. Плануйте уникати суду, а не вигравати в ньому.
Коли право власності чисте, важливо не лише як ви купуєте, а й де. Різниця в цінах між районами Тирани сягає приблизно п'яти-шести разів від найнижчого до найвищого, а узбережжя оцінюється зовсім по-іншому. Перш ніж прийняти рішення, варто дізнатися, що насправді відбувається на ринку зараз, а не рік тому — а коли у вас буде короткий список варіантів, переглядайте, що дійсно продається, а не орієнтуйтеся на середні показники по району.