Хости у Влорі заробляють найбільше в Албанії: близько €1163 на місяць у середньому. Найпередбачуваніший дохід у Дуррес-Плажу, де задокументована валова прибутковість тримається на рівні 7-11%. Ксаміль приносить з одного оголошення менше, ніж сусідня Саранда (близько $5495 на рік проти $6960), хоча квадратний метр там дорожчий. Цифри ми взяли в AirDNA, AirROI та Airbtics, сторінки агентств до розрахунку не потрапили.
| Місто | Сер. дохід | Заповнюваність | ADR | Впевненість |
|---|---|---|---|---|
| Влера | €1163/місяць (найвищий показник у країні) | 46,6% (серпень: 70%) | ~€98 (пік у серпні) | 🟢 |
| Дуррес, Пляж | орієнтовно €4000-9000/рік, топ 10% €15000+ | 33-56% | $56-82 | 🟡 |
| Саранда | ~$6,960/рік | 40.9% | $94 | 🟡 |
| Ксамиль | ~$5,495/рік | 38.3% | нижча, попри вищу початкову ціну | 🟡 |
| Тирана | ~€700/місяць | 40-62% (постачальники не погоджуються) | $49-56 | 🟡 |
Цифра по Влері найнадійніша в країні. Її дав набір даних AirDNA за весь 2023 рік, без знімків рекламних сторінок, і вона сходиться з серпневим піком того ж джерела (ADR ~98 €, 70% заповнюваності). Дуррес рахують три провайдери, і їхні оцінки розходяться: річний дохід на тому самому ринку в них виходить від 4000 € до приблизно 9000 €. Тому Дуррес показано діапазоном. Широкий діапазон чесніший за середнє з хибною точністю.
Актуальні ціни пропозиції за містами дивіться на сторінці ціни на нерухомість в Албанії за містами, вона оновлюється щомісяця.
Перевага Влери тримається й після літа. У місті працює порт і живе багато студентів: перепис 2023 року нарахував близько 84 000 осіб, хоча DomLivo ще не звіряло цю цифру з публікацією INSTAT. Студенти підтримують попит на довгострокову оренду в ті місяці, коли Airbnb на решті узбережжя затихає. Взимку довгострокова оренда там коштує €250-800 залежно від об'єкта. У Саранди та Ксамілі такого запасу немає. З листопада по березень обидва міста порожніють, і спертися, крім бронювань Airbnb, нема на що. Почасти тому середній дохід у Влері стійкіший, ніж у курортного міста, де «річна» цифра насправді означає серпневу.
Квадратний метр у Ксамілі коштує дорожче, ніж у Саранді, сусідці за шість кілометрів уздовж узбережжя. Заробляє Ксаміль на Airbnb при цьому менше: $5 495 на рік проти $6 960 у Саранди. А кількість оголошень зросла на 86% за один рік. Вхідна ціна вища, дохідність нижча. До того ж конкурентних оголошень додається швидше, ніж будь-де на південному узбережжі. Якщо «інвестиційна теза» Ксамілі тримається на доході від Airbnb, цифри запитувану ціну не виправдовують.
З 1 січня 2026 року кожен господар короткострокової оренди до 31 березня декларує дохід у системі DIVA і сплачує фіксовані 15% із суми після комісії платформи. Прибирання, управління та облаштування з бази відняти не можна. Механіка збігається із загальною схемою податків на нерухомість: реєструвати бізнес у NIPT не треба, правило одне для резидентів і нерезидентів, а податкова отримує дані про бронювання напряму від Airbnb та Booking.com. Неформально задекларувати дохід на ділі вже не вийде. Нерезиденту для подання потрібен албанський податковий ідентифікаційний номер, і на практиці без місцевого представника або бухгалтера не обійтися.
Ці 15% знімаються з кожної цифри в таблиці вище. З €1163 валових у Влорі після податку лишається приблизно €990, і це ще до оплати управління.
Оцінка валової прибутковості Дуррес-Пляжу у 7-11% корисніша за всі цифри на цій сторінці, бо показує прибутковість замість гучної цифри доходу. У ній уже врахована нижча вхідна ціна, через яку Дуррес став найдоступнішим для купівлі містом на узбережжі. За євро на місяць виграє Влера. За віддачею на вкладені гроші переконливіший Дуррес-Пляж, і даних про нього найбільше: кілька незалежних джерел замість оцінки одного постачальника.
Зиму не видно в жодній із цих цифр. У Саранди та Ксамілі заповнюваність близько 35-40%, але так виглядає середньорічний показник. У серпні реальна заповнюваність близька до 100%, а з листопада по березень житло майже порожнє. Закладайте в бюджет цей розкид, а не середнє.
Таблиця показує, скільки оголошення заробляє до оплати тих, хто ним управляє. Місцевий керуючий зазвичай забирає 20-25% цієї суми за прибирання, спілкування з гостями та заселення-виселення. Ці відсотки йдуть понад податок DIVA у 15%, про який ішлося вище. З €1,163 валових у Влері після обох відрахувань лишається приблизно €740-790. Цифра все одно найкраща на узбережжі, просто нижча за ту, яку всі цитують.
Верх ринку влаштований зовсім інакше, ніж середина. Вілли з басейном у Ксамілі заробляють $35,000-66,000 на рік за медіани зони $5,495. Розкид у 6-12 разів більше говорить про сам об'єкт, ніж про локацію. Платять за цей сегмент здебільшого французи та німці (разом близько третини бронювань Ксаміля). Врахуйте це, коли вирішуєте, як облаштувати житло і як його рекламувати: аудиторія тут інша, ніж в Airbnb для ділових поїздок у Тирані, і ціну з фотографіями під неї треба підбирати інакше.
Якщо рахувати дохід у євро, попереду Влера: близько 1 163 євро на місяць, більше, ніж будь-де в країні. Якщо рахувати дохідність до ціни купівлі, сильніше виглядає Дуррес Пляж з оцінкою 7-11% валових, бо купити в Дурресі дешевше.
Дані свідчать проти. Квадратний метр у Ксамілі дорожчий, ніж у сусідній Саранді, на Airbnb він приносить менше за рік, а конкурентних оголошень лише за рік стало на 86% більше. Усі три ознаки вказують в один бік.
Фіксовані 15% з доходу після комісії платформи. Декларацію подають через DIVA до 31 березня. Витрати відняти не можна, а резиденти й нерезиденти платять за одним правилом.
Для декларування через DIVA, яке діє з 1 січня 2026 року, реєструвати NIPT не треба. Нерезиденту для подання декларації знадобиться албанський податковий ідентифікаційний номер.
