Назад
Де квартира біля моря дешевша: в Албанії, Болгарії чи Чорногорії? Якщо брати порівнянні дані, то в Албанії. Квадратний метр коштував там у 2025 році в середньому близько 1 720 €, а нові квартири в Чорногорії у II кварталі 2026 року коштували 2 557 € за м². Болгарію не можна поставити в ту саму таблицю: її статистичне відомство припинило публікувати середні ціни за квадратний метр у 2014 році, а її індекс показує зростання цін приблизно на 15% на рік. Натомість Болгарія найменше оподатковує оренду й дохід від продажу та з січня 2026 року користується євро. Нижче три країни поруч.
| Албанія | Болгарія | Чорногорія | |
|---|---|---|---|
| Середня ціна за м² | 1 720 € (2025, усе житло, Deloitte) | офіційних даних немає з 2014 року | 2 557 € (нові квартири, II квартал 2026, Monstat) |
| На узбережжі | Дуррес, медіана 1 500 € (оголошення Domlivo, 18.10.2026) | офіційних даних немає | 2 838 € (приморський регіон, нові квартири) |
| Зміна цін | +6,2% (2025, Deloitte) | +15,5% (II квартал 2026, Eurostat) | - |
| Валюта | лек | євро з 1 січня 2026 | євро, без угоди з ЄС |
Для покупця з Польщі точка відліку - сама Польща: за даними Deloitte, нова квартира в Польщі у 2025 році коштувала в середньому 3 008 € за м². На узбережжі Албанії ціна більше залежить від вулиці, ніж від міста. Подробиці - в нашому огляді цін за приморськими містами, а про Саранду, місто, яке поляки знають найкраще, - у матеріалі Саранда за районами.
| Албанія | Болгарія | Чорногорія | |
|---|---|---|---|
| Купівля квартири на вторинному ринку | немає при купівлі квартири; продавець сплачує 15% з прибутку (місцевий податок 2% стосується лише землі) | 0,1-3%, ставку встановлює громада | 3% до 150 000 €, 5% до 500 000 €, 6% понад |
| Новобудова | ПДВ на продаж квартир немає | ПДВ 20% | ПДВ 21% під час першого продажу |
| Щорічний податок на нерухомість | 0,05% фіскальної вартості | 0,01-0,45% податкової вартості | 0,25-1% ринкової вартості |
| Оренда | 15% | 10% | 15% після вирахування витрат |
| Продаж | 15% з прибутку | 10%; житло у власності понад 3 роки звільнене (одне на рік) | 15%; звільнене лише основне житло власника |
Якщо квартиру планують здавати, а колись продати, найнижчі ставки з трьох країн - у Болгарії. Якщо важливі найнижча ціна купівлі й найнижчий щорічний податок, виграє Албанія: 0,05% фіскальної вартості зазвичай становлять кілька тисяч леків на рік.
Податкових резидентів Польщі оподатковують за доходом від оренди в Албанії згідно з польсько-албанською угодою 1993 року: податок стягує Албанія, а Польща звільняє цей дохід із урахуванням прогресії. Наш гід Албанія для покупців із Польщі розповідає про угоду, польську декларацію та етапи купівлі. Квартири на продаж на албанському узбережжі - в каталозі.
За Чорногорію - помітно: в Албанії у 2025 році в середньому 1 720 € за м², у Чорногорії в середині 2026 року 2 557 € за м² нових квартир. Болгарія не публікує офіційної середньої ціни за м², тому точне порівняння неможливе; її індекс за рік зріс приблизно на 15%.
У Болгарії, там він становить 10%. Албанія й Чорногорія беруть 15%; у Чорногорії спершу вираховують витрати, за фіксованою нормою 30% або 50-70% для туристичної оренди. В Албанії податок на короткострокову оренду для відпочивальників рахують із суми, що лишається після комісії платформи.
Болгарія: 10% з прибутку, а житло, яким володіли понад три роки, звільнене від податку. Албанія й Чорногорія оподатковують прибуток за ставкою 15%; Чорногорія звільняє лише основне житло власника, а в Албанії немає звільнення після певного строку володіння.
Так, у всіх трьох країнах. У Болгарії громадяни ЄС можуть володіти будівлями і, за дотримання умов, землею. У Чорногорії іноземці можуть купувати квартири й будинки, але не сільськогосподарську землю, ліс чи землю біля сухопутного кордону. В Албанії закрита лише сільськогосподарська земля.
Болгарія увійшла до єврозони 1 січня 2026 року, а з 1 лютого лев перестав бути законним платіжним засобом. Чорногорія користується євро без угоди з ЄС. Албанія зберігає лек, хоча ціни на нерухомість там зазвичай вказують у євро.
