Чи можуть іноземці купити нерухомість в Албанії? (2026)
Так. Іноземний приватний покупець може володіти квартирою, будинком або комерційним приміщенням в Албанії на тих самих умовах, що й албанець, маючи лише паспорт і без посвідки на проживання, за законами в редакції на 26 жовтня 2026 року; обмеження стосуються тільки землі. Сільськогосподарська земля, ліс і пасовища не можуть належати іноземній особі, ділянку під забудову можна купити, якщо інвестиції на ній щонайменше втричі перевищують вартість самої ділянки, а заповідні, історичні та військові ділянки для іноземців закриті.
Дані зібрав Fedir AlpatovОпубліковано Оновлено
Чим іноземець може володіти в Албанії, а чим ні?
Албанське законодавство обмежує іноземців лише щодо землі. Квартири, будинки й комерційні приміщення купують за таким самим нотаріальним договором і так само реєструють у Державному агентстві кадастру (ASHK), як і місцевий покупець.
Громадянство на це не впливає: наведені нижче правила однакові для покупця з Німеччини, Польщі, Італії, України чи Великої Британії. Вимоги взаємності в земельних законах не знайдено.
| Об’єкт | Чи може іноземець ним володіти? | Правило |
|---|---|---|
| Квартира, будинок, комерційне приміщення | Так | Обмежень на будівлі немає |
| Ділянка під забудову (truall) | Так, за умови | Інвестиції на ній ≥ 3 × вартість ділянки |
| Сільськогосподарська земля, ліс, луки, пасовища | Ні | Лише оренда на строк до 99 років |
| Будь-що через албанську компанію, яка належить іноземцю | Так | Компанія є албанською юридичною особою |
Джерела · 3
- DATA-LEGAL-0001Foreign individuals may buy apartments and residential or commercial buildings with no restriction. They cannot buy agricultural land, forest, meadows or pastures (lease up to 99 years only). Building land is allowed only if the investment built on it is at least three times the land's value.Foreigners may buy apartments without restriction; agricultural land is excludedДостовірність: MEDIUMПеріод: current law (Law 7980/1995 "On land purchase"), as describedперевірено 2026-09-09Kalo & Associates (A. Milo, A. Toslluku) — Albania: legal restrictions facing foreigners in real estate investments, CEE Real Estate Matters
- DATA-LEGAL-00173 × plot valueA foreigner may buy a building plot once the investment on it is at least 3× the plot valueДостовірність: HIGHПеріод: 1995–2026перевірено 2026-10-19Law No. 7980 of 27.07.1995 "Për shitblerjen e trojeve" (on the sale of plots), original text
- DATA-LEGAL-001699 years (maximum lease)Foreigners cannot own agricultural land, forests, meadows or pastures; lease up to 99 yearsДостовірність: HIGHПеріод: 2026перевірено 2026-10-19Explanatory report to the draft law on transferring agricultural land to foreign persons (RENJK 972)
Чи заборонено іноземцям купувати житло біля моря?
Жоден закон не закриває узбережжя для іноземців, які купують житло. Ні закон про продаж земельних ділянок (Закон № 7980/1995), ні закон про державне майно (Закон № 8743/2001) не встановлюють для іноземців 200-метрової зони чи будь-якої іншої відстані; правила «200 м від моря», яке переказують посібники для покупців, немає в жодному з цих текстів.
У самих законах ідеться про вужчі речі. Берегова смуга належить державі як публічна власність, тож пляжем не може володіти ніхто, ні албанець, ні іноземець. А стаття 7 Закону № 7980/1995 закриває для іноземних осіб ділянки музейної, археологічної чи історичної цінності, національні парки, заповідники флори й фауни, ділянки особливої екологічної цінності та військові землі.
До квартири в зареєстрованому будинку на першій лінії ніщо з цього не застосовується: ви купуєте квартиру та її частку в спільному майні будинку, і це записано в картці нерухомості ASHK. Якщо йдеться про ділянку чи будинок поблизу берега, перед підписанням перевірте кадастрову категорію землі та місцеві містобудівні правила, бо відступи забудови від моря встановлюють для кожної ділянки окремо в документах планування, а не в законах про право власності.
| Об’єкт | Чи може іноземець ним володіти? | Підстава |
|---|---|---|
| Квартира або будинок у зареєстрованій будівлі біля моря | Так | Обмежень на будівлі немає |
| Сама берегова смуга | Ніхто: це публічна власність держави | Закон № 8743/2001, ст. 3(1)(a) |
| Ділянка в національному парку чи заповіднику або ділянка особливої екологічної, історичної чи археологічної цінності | Ні | Закон № 7980/1995, ст. 7 |
| Військові землі | Ні | Закон № 7980/1995, ст. 7 |
| Будь-що в межах 200 м від моря, для іноземця | Такого правила в законах немає | Закони № 7980/1995 і № 8743/2001, редакція на 26.10.2026 |
Джерела · 3
- DATA-LEGAL-0001Foreign individuals may buy apartments and residential or commercial buildings with no restriction. They cannot buy agricultural land, forest, meadows or pastures (lease up to 99 years only). Building land is allowed only if the investment built on it is at least three times the land's value.Foreigners may buy apartments without restriction; agricultural land is excludedДостовірність: MEDIUMПеріод: current law (Law 7980/1995 "On land purchase"), as describedперевірено 2026-09-09Kalo & Associates (A. Milo, A. Toslluku) — Albania: legal restrictions facing foreigners in real estate investments, CEE Real Estate Matters
- DATA-LEGAL-0030Law 8743/2001 Art. 3(1)(a): the coastline (vija bregdetare), territorial waters, the beds and banks of rivers, lakes and lagoons belong to the state as public immovable property. The law sets no distance in metres and no rule specific to foreign buyers.The coastline is state public property: nobody, Albanian or foreign, can own the shore itselfДостовірність: HIGHПеріод: 2001–2026перевірено 2026-10-26Law No. 8743 of 22.02.2001 "Për pronat e paluajtshme të shtetit" (On the immovable property of the state)
- DATA-LEGAL-0031Law 7980/1995 Art. 7: excluded from sale to foreign natural and legal persons are plots of museum, archaeological or historic value, national parks, flora and fauna reserves, plots of special environmental value and plots of a military character. No distance from the sea is set.Plots closed to foreigners: historic, archaeological, national parks, reserves, special environmental value, militaryДостовірність: HIGHПеріод: 1995–2026перевірено 2026-10-26Law No. 7980 of 27.07.1995 "Për shitblerjen e trojeve" (on the sale of plots), original text
Як відбувається купівля для іноземця?
- Договір підписують в албанського нотаріуса албанською мовою; покупцеві, який не знає албанської, його перекладають.
- Перед підписанням нотаріус перевіряє право власності продавця в електронному реєстрі нерухомості.
- Покупець-іноземець посвідчує особу паспортом; документи, видані за кордоном, потребують апостиля та засвідченого перекладу.
- Ціну сплачують банківським переказом: нотаріус не може приймати готівкою понад 150 000 ALL.
- Потім договір реєструють в ASHK, і саме з цієї миті покупець стає зареєстрованим власником.
| Етап | Правило | Підстава |
|---|---|---|
| Посвідчення особи | Паспорт для іноземного покупця | Закон № 110/2018 «Про нотаріат» |
| Мова | Договір албанською, з перекладом для покупця | Закон № 110/2018 |
| Іноземні документи | Апостиль, а не консульська легалізація | Гаазька конвенція про апостиль |
| Право власності продавця | Нотаріус перевіряє його в реєстрі | Закон № 110/2018 |
| Оплата | Банківський переказ; ліміт готівки в нотаріуса 150 000 ALL | Закон № 110/2018 |
| Реєстрація | Договір купівлі-продажу реєструють в ASHK, збір 5 000 ALL | VKM 462/2025 |
Джерела · 6
- DATA-LEGAL-0002The notary establishes the identity of every party with an identity card or another identity document recognised by Albanian law; the type of document is named in the deed and a copy is attached. The cadastre records the owner's ID or passport number as a mandatory field. For a foreign buyer this document is the passport.Identity document at the notary: passport for a foreign buyerДостовірність: HIGHПеріод: Law 110/2018 Art. 101(1); ASHK Instruction 1557/2024 §II.2перевірено 2026-09-09Law No. 110/2018 "Për noterinë" (On the notary), official text
- DATA-LEGAL-0003Notarial deeds are drawn up in Albanian. When a party does not know Albanian, the whole deed is translated — by the notary if certified as a translator, or by a translator accepted by the notary and the parties — and the deed records that the party understood and accepted its content.A buyer who does not speak Albanian needs the deed translatedДостовірність: HIGHПеріод: Law 110/2018 Art. 100перевірено 2026-09-09Law No. 110/2018 "Për noterinë" (On the notary), official text
- DATA-LEGAL-0005Albania is a party to the Hague Apostille Convention (accession 2003-09-03, in force 2004-05-09), so a public document issued in another member state — such as a power of attorney notarised abroad, or a civil-status certificate — is accepted with an apostille instead of consular legalisation.Documents issued abroad: apostille, not consular legalisationДостовірність: HIGHПеріод: in force since 2004-05-09; status table updated 2026-06-30перевірено 2026-09-09HCCH — Apostille Convention status table
- DATA-LEGAL-0008Before a property deed the notary verifies the seller's ownership in the electronic property register and attaches the relevant extracts, such as the transaction permit, the property card (kartela e pasurisë) and the cadastral map (harta treguese).The seller's side: the notary checks ownership in the cadastreДостовірність: HIGHПеріод: Law 110/2018 Art. 105(3)перевірено 2026-09-09Law No. 110/2018 "Për noterinë" (On the notary), official text
- DATA-LEGAL-0009A property deed must state how the price is paid; the technical payment procedure is set by joint instruction of the Ministers of Justice and Finance, and the notary's special bank account can hold the funds. A notary may not handle cash above 150,000 ALL in notarial transactions.Payment of the price: stated in the deed; notary cash limit 150,000 lekДостовірність: HIGHПеріод: Law 110/2018 Art. 105(4), Art. 68(3)перевірено 2026-09-09Law No. 110/2018 "Për noterinë" (On the notary), official text
- Достовірність: HIGHПеріод: 2025–2026перевірено 2026-10-19Council of Ministers Decision (VKM) No. 462 of 31.07.2025 on ASHK service fees, amending VKM 389/2020
Чи варто іноземцю купувати через албанську компанію?
Для квартири чи будинку не варто: приватний покупець і так має щодо будівлі ті самі права, що й албанець. Компанія, яка належить іноземцю, є албанською юридичною особою, і албанські юристи описують її як шлях до землі, якою іноземна фізична особа володіти не може, наприклад ділянки під забудову.
Компанія має постійні витрати, яких немає в приватного власника: бухгалтерський облік, щомісячні й річні податкові звіти та місцевий податок на бізнес. Прибуток від оренди оподатковують у самій компанії і ще раз, коли його виплачують як дивіденди, тож перш ніж вибирати, порівняйте обидва варіанти на своїх цифрах.
| Критерій | Приватний власник | Албанська компанія, яка належить іноземцю |
|---|---|---|
| Квартира, будинок, комерційне приміщення | Може володіти | Може володіти |
| Сільськогосподарська земля | Не може володіти; оренда до 99 років | Може володіти як албанська юридична особа |
| Податок з оренди | 15% валової орендної плати | Податок на прибуток 15%; 0% до 2029 року, якщо оборот не перевищує 14 млн ALL |
| Виплата прибутку | Не застосовується | Податок на дивіденди 8% |
Джерела · 5
- DATA-LEGAL-0001Foreign individuals may buy apartments and residential or commercial buildings with no restriction. They cannot buy agricultural land, forest, meadows or pastures (lease up to 99 years only). Building land is allowed only if the investment built on it is at least three times the land's value.Foreigners may buy apartments without restriction; agricultural land is excludedДостовірність: MEDIUMПеріод: current law (Law 7980/1995 "On land purchase"), as describedперевірено 2026-09-09Kalo & Associates (A. Milo, A. Toslluku) — Albania: legal restrictions facing foreigners in real estate investments, CEE Real Estate Matters
- DATA-LEGAL-001699 years (maximum lease)Foreigners cannot own agricultural land, forests, meadows or pastures; lease up to 99 yearsДостовірність: HIGHПеріод: 2026перевірено 2026-10-19Explanatory report to the draft law on transferring agricultural land to foreign persons (RENJK 972)
- Достовірність: HIGHПеріод: tax year 2025/2026 (Law 29/2023 "On income tax", in force siперевірено 2026-09-09PwC Tax Summaries Albania — Individual taxes on personal income
- Достовірність: MEDIUMПеріод: 2026перевірено 2026-09-09PwC Tax Summaries Albania — Corporate taxes on income
- Достовірність: HIGHПеріод: 2026перевірено 2026-09-09PwC Tax Summaries Albania — Individual taxes on personal income
Що іноземному покупцеві варто перевірити перед оплатою?
Ризики для іноземця ті самі, що й для албанського покупця, але з-за кордону їх важче помітити. Більшість із них видно в картці нерухомості, яку ASHK видає на кожен зареєстрований об’єкт, тож прочитайте її самі або доручіть це юристові, перш ніж платити будь-який завдаток.
| Ризик | Що перевірити | Правило або вартість |
|---|---|---|
| Продавець не є зареєстрованим власником, або об’єкт в іпотеці чи під арештом | Картка нерухомості ASHK та онлайн-перевірка правового статусу | 1 500 + 1 000 ALL |
| Легалізована будівля з несплаченою ціною ділянки або зареєстрована «без землі» | Розділ обтяжень у картці нерухомості | Закон № 20/2020, ст. 22 |
| Оплата готівкою | Платіть лише банківським переказом | Ліміт готівки в нотаріуса 150 000 ALL |
| Ввезення готівки в Албанію | Задекларуйте її на кордоні | Від 1 000 000 ALL |
| Податок продавця 15% з прибутку від продажу перекладено на вас | Хто який податок сплачує, за попереднім договором | Спільна інструкція № 34/2023 |
Джерела · 5
- DATA-PURCHASE-001010.87–32.6 EUR per documentASHK checks before buying: certificate 3,000 ALL, property card 1,500 ALL, online legal status 1,000 ALLДостовірність: HIGHПеріод: 2025–2026перевірено 2026-10-19Council of Ministers Decision (VKM) No. 462 of 31.07.2025 on ASHK service fees, amending VKM 389/2020
- DATA-LEGAL-0019Law 20/2020 Art. 22(10): a statutory mortgage stays on the legalised property until the plot price is paid in full. Art. 22(6): on private third-party land, ownership of the land passes only when the compensation decision enters into force; until then the building is registered without a relationship to the land. Art. 22(2)–(3): the legalisation act also transfers the plot, for a home up to three times the footprint and at most 500 m².A legalised home can carry a statutory mortgage or be registered "without the land"Достовірність: HIGHПеріод: 2020–2026перевірено 2026-10-19Law No. 20/2020 "Për përfundimin e proceseve kalimtare të pronësisë" (completing transitional ownership processes)
- DATA-LEGAL-0009A property deed must state how the price is paid; the technical payment procedure is set by joint instruction of the Ministers of Justice and Finance, and the notary's special bank account can hold the funds. A notary may not handle cash above 150,000 ALL in notarial transactions.Payment of the price: stated in the deed; notary cash limit 150,000 lekДостовірність: HIGHПеріод: Law 110/2018 Art. 105(4), Art. 68(3)перевірено 2026-09-09Law No. 110/2018 "Për noterinë" (On the notary), official text
- DATA-AML-000110867.2 EUR equivalent (threshold)Cash of 1,000,000 ALL or more must be declared at the borderДостовірність: HIGHПеріод: 2011–2026перевірено 2026-10-19Law No. 9917 of 19.05.2008 on the prevention of money laundering and terrorist financing, consolidated with Law 10391/2011
- DATA-TAX-001915 % of the gainSale of property: 15% of the gain; the reference price is the floor, less 1% a year of use (max 30%)Достовірність: HIGHПеріод: 2024–2026перевірено 2026-10-19Joint Instruction No. 34 of 29.12.2023 on income tax on the transfer of immovable property
Чи дає власна нерухомість право жити в Албанії?
Володіння нерухомістю саме по собі не подовжує безвізового перебування: 90 днів у будь-якому 180-денному періоді. Проте воно дає власникові право на тимчасову посвідку на проживання за статтею 84 закону про іноземців: її видають на строк до одного року з можливістю продовження, а мінімальної вартості нерухомості закон не встановлює.
Громадянам країн ЄС ця посвідка не потрібна: з 1 квітня 2026 року вони реєструються онлайн і отримують свідоцтво про реєстрацію без сплати збору.
Головне
- Іноземці можуть володіти квартирами, будинками й комерційними приміщеннями в Албанії за паспортом, на тих самих умовах, що й албанці.
- Сільськогосподарська земля, ліс і пасовища не можуть належати іноземній особі; для ділянки під забудову потрібні інвестиції, утричі більші за її вартість.
- 200-метрової заборони на узбережжі для іноземців у законах немає; сама берегова смуга належить державі, і це стосується всіх, а заповідні, історичні та військові ділянки для іноземців закриті.
- Компанія має сенс для землі, а не для однієї квартири.
- Перш ніж платити завдаток, прочитайте картку нерухомості ASHK; платіть лише банківським переказом.
Питання та відповіді
Ні. Щоб підписати договір у нотаріуса, достатньо паспорта. Посвідка важлива лише тоді, коли ви хочете залишатися в Албанії довше ніж 90 днів у будь-які 180.
Будинок є будівлею, і його можна купити вільно. Ділянка під ним належить до земель під забудову (truall); сільськогосподарську землю довкола іноземна фізична особа не може мати у власності, лише орендувати на строк до 99 років.
Компанія, яка належить іноземцю, є албанською особою, і обмеження щодо землі на неї не поширюються. Для однієї квартири вона додає бухгалтерію та податкову звітність, але не змінює прав покупця на будівлю.
Окремої надбавки для іноземців немає. Покупець оплачує нотаріуса і реєстраційний збір ASHK, як і будь-який інший покупець; продавець сплачує 15% податку з прибутку від продажу.
Так. Жоден закон не встановлює прибережної зони, закритої для іноземців, які купують будівлі. Державі належить лише сама берегова смуга, а ділянки на заповідних територіях або історичної чи військової цінності для іноземців закриті (Закон № 7980/1995, ст. 7).
Джерела
- Law No. 110/2018 "Për noterinë" (On the notary), official text, 2018-12-20 (переглянуто 2026-09-09)
- Explanatory report to the draft law on transferring agricultural land to foreign persons (RENJK 972). Ministry of Agriculture and Rural Development (MBZHR), 2026-05-14 (переглянуто 2026-10-19)
- Law No. 7980 of 27.07.1995 "Për shitblerjen e trojeve" (on the sale of plots), original text. Parliament of Albania (FAOLEX copy), 1995-07-27 (переглянуто 2026-10-19)
- Law No. 8743 of 22.02.2001 "Për pronat e paluajtshme të shtetit" (On the immovable property of the state). Kuvendi i Republikës së Shqipërisë (text via FAO FAOLEX), 2001-02-22 (переглянуто 2026-10-26)
- Law No. 79/2021 "Për të huajt" (On foreigners), consolidated text as amended by Law 43/2025. Albanian State Police (ASP), 2025-11-01 (переглянуто 2026-10-19)
- Council of Ministers Decision (VKM) No. 462 of 31.07.2025 on ASHK service fees, amending VKM 389/2020. State Cadastre Agency (ASHK), 2025-07-31 (переглянуто 2026-10-19)
- PwC Tax Summaries Albania — Corporate taxes on income, 2026-07-22 (переглянуто 2026-09-09)
- Kalo & Associates (A. Milo, A. Toslluku) — Albania: legal restrictions facing foreigners in real estate investments, CEE Real Estate Matters, 2026-09-09 (переглянуто 2026-09-09)
- HCCH — Apostille Convention status table, 2026-06-30 (переглянуто 2026-09-09)
- PwC Tax Summaries Albania — Individual taxes on personal income, 2026-07-22 (переглянуто 2026-09-09)
- Law No. 20/2020 "Për përfundimin e proceseve kalimtare të pronësisë" (completing transitional ownership processes). Parliament of Albania (FAOLEX copy), 2020-03-05 (переглянуто 2026-10-19)
- Law No. 9917 of 19.05.2008 on the prevention of money laundering and terrorist financing, consolidated with Law 10391/2011. Parliament of Albania (Partners Albania copy), 2011-03-03 (переглянуто 2026-10-19)
- Joint Instruction No. 34 of 29.12.2023 on income tax on the transfer of immovable property. Ministry of Finance and Economy and ASHK, 2023-12-29 (переглянуто 2026-10-19)
Чого бракує
Відомі прогалини: питання, щодо яких надійних даних поки немає.
- Єдиного офіційного тексту, який би прямо зазначав, що іноземці можуть купувати квартири, знайти не вдалося; правило ґрунтується на відсутності обмежень у земельному законодавстві та на практиці юристів. Потребує підтвердження за Офіційним вісником (qbz.gov.al був недоступний 19.10.2026).