Verlangen Sie zuerst die Kartela e pasurisë und holen Sie sie selbst bei der ASHK ein: Nur dieses Dokument belegt, wem die Immobilie gehört und welche Belastungen auf ihr liegen. Danach folgen die Leje përdorimi für jedes fertige Gebäude, bei Immobilien im Bau eine notariell beurkundete und registrierte Kontrata e porosisë sowie der Belastungsauszug für das Stammgrundstück, nicht nur für die Einheit.
Jeden Schritt, jede Gebühr und jede Steuer, jeweils mit dem Zahler, erklärt unser Ratgeber Immobilie in Albanien kaufen: Ablauf, Nebenkosten, Steuern (2026).
Seit der Udhëzim 1/2024 muss der Vorvertrag für eine Einheit im Bau, die Kontrata e porosisë, notariell beurkundet und im Register der ASHK eingetragen werden. Diese Regel hat das Schlupfloch des Doppelverkaufs geschlossen: Früher konnte eine Einheit auf privatem Papier an mehrere Käufer gehen, und jeder glaubte, die Wohnung gekauft zu haben. Eine private, nicht registrierte Fassung dieses Vertrags hat keinerlei Rechtskraft, ganz gleich, wie detailliert sie ist oder wie viele Personen sie unterschrieben haben. Bietet Ihnen ein Bauträger für eine Einheit im Bau weniger als einen registrierten notariellen Vertrag an, steigen Sie aus, bevor eine Anzahlung fließt.
| Dokument | Übliche Kosten |
|---|---|
| Vërtetim pronësie (Eigentumsbestätigung) | ca. 1.100 Lek |
| Ersteintragung | bis zu 8.000 Lek |
| ASHK-Eintragung (allgemein) | ca. 5.000 Lek |
| Notargebühr | ca. 0,35 % des Kaufpreises plus 1.000 Lek |
Keine dieser Gebühren ist hoch genug, um deswegen eine Prüfung auszulassen: Alle Dokumente dieser Liste zusammen kosten einen Bruchteil dessen, was ein einziger Eigentumsstreit kostet. Für die Eintragung gilt eine offizielle Bearbeitungsfrist von 21 Tagen, realistisch sind jedoch zwei bis vier Wochen, bei komplizierter Eigentumslage auch länger. Ein Grund mehr, alle oben genannten Dokumente vor der Anzahlung prüfen zu lassen und nicht danach.
Wenn Sie kein Albanisch sprechen, planen Sie auch einen vereidigten Übersetzer ein, in der Regel für 50-150 €. Können Sie der notariellen Urkunde selbst nicht folgen, muss ein beim Justizministerium vereidigter Übersetzer sie mitunterzeichnen. Anders als ein Makler ist er bei der Unterzeichnung gesetzlich vorgeschrieben, unabhängig von allen oben genannten Dokumenten.
Holen Sie die Kartela e pasurisë und den Hipotekë-Auszug für das Stammgrundstück selbst ein, bevor eine Anzahlung fließt, und vergewissern Sie sich, dass die Leje përdorimi existiert, bevor Sie annehmen, ein fertiges Gebäude sei auch auf dem Papier fertig. Sind die Dokumente in Ordnung, verläuft der Rest des Prozesses nach einem vorhersehbaren Zeitplan. Bevor Sie sich festlegen, lesen Sie, auf welche acht Arten eine Eigentumsübertragung trotz vorliegender Dokumente noch scheitern kann.
Was Ausländer besitzen dürfen und was nicht, Regel für Regel mit den Gesetzesstellen, steht in unserem Ratgeber Können Ausländer in Albanien Immobilien kaufen? (2026).
Die Kartela e pasurisë, der Eigentumsauszug. Beschaffen Sie ihn selbst, unabhängig von Verkäufer oder Makler, bevor Geld fließt.
Die Nutzungsgenehmigung. Ohne sie kann ein Gebäude, so fertig es auch aussieht, weder ordnungsgemäß eingetragen noch beliehen oder weiterverkauft werden. Käufer überspringen diese Prüfung oft, weil sie annehmen, ein fertig wirkendes Gebäude habe die Genehmigung.
Nein. Seit der Udhëzim 1/2024 muss ein Kaufvertrag über eine Immobilie im Bau notariell beurkundet und bei der ASHK registriert werden. Eine private, nicht registrierte Fassung hat keine Rechtskraft, ganz gleich, wie detailliert sie ist.
Wenig: Eine einfache Eigentumsbestätigung kostet etwa 1.100 Lek, eine Ersteintragung bis zu 8.000 Lek. Alle Punkte dieser Liste zu prüfen kostet deutlich weniger als eine übersprungene Prüfung.
