Чи 2026 рік — правильний час для купівлі нерухомості в Албанії?

Чесна відповідь на питання "чи зараз вдалий час для купівлі" така: залежить, про яку Албанію йдеться. Загалом по країні ціни на житло зросли на 28% рік до року у другій половині 2025 року — один з найшвидших темпів у Європі. За той самий період Тирана — ринок, який рухав більшу частину попереднього буму — показала 0% квартал до кварталу. Загальнонаціональна цифра — це прибережна історія, замаскована під заголовок про столицю.

Що насправді відбулося з цінами

Джерело: Індекс цін на житло Банку Албанії, публікується раз на півроку. Уповільнення в Тирані протягом трьох послідовних публікацій — це найчіткіша тенденція в усьому наборі даних: це не один слабкий квартал, це схил.

Незручна цифра: продажі впали, а ціни зросли

Продажі нерухомості впали на 35% у 2025 році, за даними Банку Албанії — тоді як ціни продовжували зростати. Це поєднання, зростання ціни та падіння обсягу, є класичною ознакою ринку на пізній стадії циклу: продавці прив'язані до торішньої цифри, покупці не готові її прийняти, і менше угод укладається за будь-якою ціною. Час перебування на ринку в Тирані підтверджує це, зрісши з 7,1 місяця (2-а половина 2024) до 8,1 (2-а половина 2025).

Під обома показниками ховається цифра доступності житла, яка не змінюється від кварталу до кварталу: квартира в Тирані коштує приблизно 19 років середньої валової зарплати, тоді як у ЄС — 3–5 років. Це співвідношення вже було найгіршим у Європі ще до початку уповільнення, і саме тому уповільнення почалося.

Де дані кажуть, що ви запізнилися

Інвестиційне дослідження позначає конкретні зони як переоцінені відносно їхніх фундаментальних показників, а не як загальне попередження:

• Ксамиль — коштує дорожче за квадратний метр, ніж сусідній Сарандe, при цьому заробляючи менше на Airbnb ($5,495/рік проти $6,960), з приростом нової пропозиції на 86% за один рік. Юридичні ризики навколо дюн та землі національного парку додають аргументів проти.
• Перша лінія та курортні вежі Сарандe (€3,000–4,000/м²) — попит впав приблизно на 30–50% два роки поспіль, а історія про «другий аеропорт», якою виправдовували надбавку в ціні, не підкріплена жодним підтвердженим проєктом.
• Лунгомаре та Акернія у Влорі — подвоїлися в ціні за три роки на тлі очікування відкриття аеропорту. Аеропорт Влори досі не відкрито.
• Люксові вежі Тирани (5 000–10 000 €/м²) — заявлена дохідність нижче 3%, і поки що немає жодної статистики щодо того, наскільки легко власник насправді може вийти з такої інвестиції.
• Durrës Yachts & Marina — підтверджена структурна просадка у двох завершених будівлях і перенесення порту, тендер на яке двічі провалювався. Перш ніж вкладати гроші, варто ознайомитися з повною картиною.

Де ті самі дані свідчать, що ви ще на початковому етапі

Контрсписок важливий не менше, ніж перший. Залізничний коридор — станції Шкозет, Лапраке, Кашар — ще не повністю врахований у цінах для 22-хвилинного сполучення з Тираною, яке запрацює у 2027 році. Комбінат за ціною 1 000–1 300 €/м² має справжню самобутність і ранню джентрифікацію без ризику перенасичення пропозицією, притаманного дешевшим сусіднім районам. А дозволи на будівництво впали приблизно на 48% у 2025 році — менше нових одиниць у 2027–2028 роках створює структурну підтримку цін незалежно від того, що відбудеться з попитом далі.

Прогноз із зазначеними припущеннями

Базовий сценарій передбачає зростання ВВП на 3,4–3,7%, стабільну ставку центрального банку близько 2,5%, уповільнення зростання туризму до зрілих 5–7% на рік і завершення переговорів з ЄС приблизно у 2027 році з членством, запланованим на 2030 рік. DomLivo оцінює ймовірність базового сценарію приблизно у 50–55%, песимістичного шляху — у 25–30%, а оптимістичного — у 20% — це суб'єктивні ваги, заявлені як такі, а не ринковий консенсус.

Найбільший фактор впливу взагалі не входить до цієї таблиці: за оцінками, 40–50% угод на цьому ринку все ще здійснюються готівкою, а вступ до ЄС, як очікується, змусить посилити боротьбу з відмиванням грошей. Це ризик з боку попиту, якого не враховує жоден ціновий прогноз.

Все ще дешево порівняно із сусідами — але не з усіма

Теза «вдвічі дешевше за Хорватію» досі правдива й досі корисна: Спліт коштує €3861–5477/м², приблизно вдвічі більше за Тирану, а Будва в Чорногорії теж дорожча на 50–100%. Але вона перестає бути правдивою у порівнянні з материковою Грецією. Салоніки в середньому коштують близько €1582/м² — порівнянно з Тираною, а не дешевше — а курортний сегмент Корфу становить €3400–8000/м², і це порівняння на користь Албанії лише тоді, коли йдеться саме про грецькі острови, а не про материкову Грецію. Порівняння з Хорватією витримує перевірку деталями, якщо вам потрібні цифри поруч.

Сам лек є частиною цієї історії, і про нього рідко згадують. З 2017 року він зміцнився приблизно зі 137 до менш ніж 98 за євро — офіційно це пояснюють туризмом, грошовими переказами та іноземними інвестиціями, хоча МВФ зазначав, що це зміцнення не пояснюється повністю лише цими фундаментальними факторами, залишаючи місце для неформальних або незаконних грошових потоків як часткового чинника. Для покупця, що оперує в євро, сильний лек означає, що все, що оцінюється в місцевій валюті — ремонт, управління, повсякденні витрати — за ті самі роки, коли зростали ціни, непомітно подорожчало.

Це все не привід чекати нескінченно — саме млявий ринок дає покупцю простір для торгу, і 2026 рік має свій власний дедлайн: вікно 5% переоцінки нерухомості закривається 31 грудня. Якщо наведені вище цифри схиляють вас радше до покупки, ніж до спостереження, подивіться, що справді виставлено на продаж, а не орієнтуйтеся на середню ціну.