Які ризики купівлі житла на етапі будівництва в Албанії та чи існує ескроу?
Головний ризик у тому, що ви платите до того, як квартира існує юридично: об'єкт на етапі будівництва отримує власну картку власності лише після остаточної реєстрації будинку в ASHK (збір 8 000 ALL згідно з VKM 462/2025). Станом на жовтень 2026 року ми не знайшли албанського закону, який вимагав би ескроу для таких платежів; спеціальний банківський рахунок нотаріуса може утримувати гроші до підписання договору, а поетапні платежі, прив'язані до етапів будівництва, є звичним захистом.
Дані зібрав Fedir AlpatovОновлено
Ризики і що їх зменшує
| Ризик | Що його зменшує | Підстава |
|---|---|---|
| Немає зареєстрованого права власності до завершення будівництва | Нотаріально посвідчений договір; за можливості зареєструйте його; платіть частинами | VKM 462/2025 |
| Забудовник не є власником землі | Попросіть зареєстрований договір між забудовником і власником землі в картці ділянки | VKM 462/2025, п. 35 |
| Іпотека на ділянку або будинок | Перевірте обтяження у картці об'єкта | ASHK |
| Гроші сплачено без жодних гарантій | За можливості використовуйте спеціальний рахунок нотаріуса; ніколи не платіть готівкою | Закон 110/2018 |
| Податкові несподіванки | Нове житло, продане фізичним особам, звільнене від ПДВ; перевірте, чи немає пункту про «майбутні податки» | Податкова адміністрація |
Джерела · 4
- DATA-PURCHASE-001386.94 EUR per building registrationASHK: final registration of a new building 8,000 ALL; developer–landowner acts 4,000 ALLДостовірність: HIGHПеріод: 2025–2026перевірено 2026-10-19Council of Ministers Decision (VKM) No. 462 of 31.07.2025 on ASHK service fees, amending VKM 389/2020
- DATA-PURCHASE-001010.87–32.6 EUR per documentASHK checks before buying: certificate 3,000 ALL, property card 1,500 ALL, online legal status 1,000 ALLДостовірність: HIGHПеріод: 2025–2026перевірено 2026-10-19Council of Ministers Decision (VKM) No. 462 of 31.07.2025 on ASHK service fees, amending VKM 389/2020
- DATA-LEGAL-0009A property deed must state how the price is paid; the technical payment procedure is set by joint instruction of the Ministers of Justice and Finance, and the notary's special bank account can hold the funds. A notary may not handle cash above 150,000 ALL in notarial transactions.Payment of the price: stated in the deed; notary cash limit 150,000 lekДостовірність: HIGHПеріод: Law 110/2018 Art. 105(4), Art. 68(3)перевірено 2026-09-09Law No. 110/2018 "Për noterinë" (On the notary), official text
- Достовірність: MEDIUMПеріод: 2026 (status per sources)перевірено 2026-09-09tatime.gov.al — Njoftim mbi ndryshimet lidhur me zbatimin e TVSH-së për shitjen e ndërtesave
Що має бути в договорі
- Номер квартири, поверх, площа (чиста і загальна) та доданий план.
- Етапи оплати, прив'язані до етапів будівництва, а не лише до дат.
- Дата передачі та штраф за прострочення.
- Що станеться з вашими платежами, якщо дозвіл призупинять або будинок не добудують.
- Обов'язок передати картку власності на ваше ім'я та строк для цього.
Питання та відповіді
Станом на жовтень 2026 року чинних вимог ми не знайшли. Захист дає договір, поетапні платежі та рахунок нотаріуса.
Після завершення будівництва та реєстрації будинку в ASHK; потім кожну квартиру реєструють на її покупця.
Ні. Продаж нового житла фізичній особі звільнений від ПДВ.
Джерела
- Council of Ministers Decision (VKM) No. 462 of 31.07.2025 on ASHK service fees, amending VKM 389/2020. State Cadastre Agency (ASHK), 2025-07-31 (переглянуто 2026-10-19)
- Law No. 110/2018 "Për noterinë" (On the notary), official text, 2018-12-20 (переглянуто 2026-09-09)
- tatime.gov.al — Njoftim mbi ndryshimet lidhur me zbatimin e TVSH-së për shitjen e ndërtesave (переглянуто 2026-09-09)
Чого бракує
Відомі прогалини: питання, щодо яких надійних даних поки немає.
- Чи вимагає якийсь албанський закон або законопроєкт ескроу чи гарантію для платежів на етапі будівництва: нічого не знайдено, пошук не був вичерпним.
- Публічну онлайн-перевірку дозволів на будівництво (e-Leje) підтвердити не вдалося: система дозволів працює через e-Albania з входом заявника.