Каковы риски покупки на стадии строительства в Албании и есть ли эскроу?
Главный риск в том, что вы платите, когда зарегистрированной квартиры ещё нет: строящаяся квартира получает собственное свидетельство только после окончательной регистрации здания в ASHK (сбор 8 000 ALL согласно VKM 462/2025). По состоянию на октябрь 2026 года мы не нашли албанского закона, который требовал бы эскроу для платежей по строящимся объектам; специальный банковский счёт нотариуса может удерживать деньги до подписания договора, а обычной защитой служат поэтапные платежи, привязанные к этапам строительства.
Данные собрал Fedir AlpatovОбновлено
Риски и что их снижает
| Риск | Что его снижает | Основание |
|---|---|---|
| Нет зарегистрированного права собственности до сдачи объекта | Нотариально заверенный договор; по возможности зарегистрируйте его; платите поэтапно | VKM 462/2025 |
| Застройщик не является собственником земли | Запросите зарегистрированный договор между застройщиком и собственником земли в карточке участка | VKM 462/2025, п. 35 |
| Ипотека на участок или здание | Изучите обременения в карточке объекта | ASHK |
| Деньги уплачены без каких-либо гарантий | По возможности используйте специальный счёт нотариуса; никогда не платите наличными | Закон 110/2018 |
| Налоговый сюрприз | Новое жильё, продаваемое физическим лицам, освобождено от НДС; проверьте договор на наличие оговорки о «будущих налогах» | Налоговая администрация |
Источники · 4
- DATA-PURCHASE-001386.94 EUR per building registrationASHK: final registration of a new building 8,000 ALL; developer–landowner acts 4,000 ALLДостоверность: HIGHПериод: 2025–2026проверено 2026-10-19Council of Ministers Decision (VKM) No. 462 of 31.07.2025 on ASHK service fees, amending VKM 389/2020
- DATA-PURCHASE-001010.87–32.6 EUR per documentASHK checks before buying: certificate 3,000 ALL, property card 1,500 ALL, online legal status 1,000 ALLДостоверность: HIGHПериод: 2025–2026проверено 2026-10-19Council of Ministers Decision (VKM) No. 462 of 31.07.2025 on ASHK service fees, amending VKM 389/2020
- DATA-LEGAL-0009A property deed must state how the price is paid; the technical payment procedure is set by joint instruction of the Ministers of Justice and Finance, and the notary's special bank account can hold the funds. A notary may not handle cash above 150,000 ALL in notarial transactions.Payment of the price: stated in the deed; notary cash limit 150,000 lekДостоверность: HIGHПериод: Law 110/2018 Art. 105(4), Art. 68(3)проверено 2026-09-09Law No. 110/2018 "Për noterinë" (On the notary), official text
- Достоверность: MEDIUMПериод: 2026 (status per sources)проверено 2026-09-09tatime.gov.al — Njoftim mbi ndryshimet lidhur me zbatimin e TVSH-së për shitjen e ndërtesave
Что должно быть прописано в договоре
- Номер квартиры, этаж, площадь (чистая и общая) и приложенный план.
- Этапы платежей, привязанные к этапам строительства, а не только к датам.
- Срок сдачи и штраф за просрочку.
- Что произойдёт с вашими платежами, если разрешение приостановят или здание не достроят.
- Обязательство передать свидетельство о собственности на ваше имя и срок, в который это будет сделано.
Вопросы и ответы
По состоянию на октябрь 2026 года мы не нашли действующих норм. Защитой служат договор, поэтапные платежи и счёт нотариуса.
После завершения строительства и регистрации здания в ASHK; затем каждая квартира регистрируется на своего покупателя.
Нет. Продажа нового жилья физическому лицу освобождена от НДС.
Источники
- Council of Ministers Decision (VKM) No. 462 of 31.07.2025 on ASHK service fees, amending VKM 389/2020. State Cadastre Agency (ASHK), 2025-07-31 (просмотрено 2026-10-19)
- Law No. 110/2018 "Për noterinë" (On the notary), official text, 2018-12-20 (просмотрено 2026-09-09)
- tatime.gov.al — Njoftim mbi ndryshimet lidhur me zbatimin e TVSH-së për shitjen e ndërtesave (просмотрено 2026-09-09)
Чего не хватает
Известные пробелы: вопросы, по которым надёжных данных пока нет.
- Требует ли какой-либо албанский закон или законопроект эскроу или гарантию для платежей по строящимся объектам: не найдено, исчерпывающий поиск не проводился.
- Публичную онлайн-проверку разрешений на строительство (e-Leje) подтвердить не удалось: система разрешений работает через e-Albania под учётной записью заявителя.