Назад
Меню
Может ли гражданин Германии купить недвижимость в Албании? Да. Он покупает квартиру, дом или магазин на тех же условиях, что и албанец, включая право оставить имущество наследникам. Исключение составляет сельскохозяйственная земля: иностранец может только арендовать ее на срок до 99 лет или купить через албанскую компанию. С чистыми документами покупка занимает от четырех до восьми недель, а расходы покупателя составляют около 2,3% цены. В этом руководстве мы разбираем этапы, документы, расходы и налоги в обеих странах и приводим цифры, которые у нас есть по каждому пункту.
Гражданину Германии виза не нужна. По данным МИД Германии, достаточно паспорта или ID-карты, действительных еще не менее трех месяцев на день въезда. Туристическое пребывание без визы ограничено 90 днями; албанский закон считает их как 90 дней в любом периоде из 180. Кто хочет остаться дольше, подает заявление на вид на жительство в течение первых 30 дней. МИД Германии советует взять с собой апостилированную справку о несудимости (Führungszeugnis), потому что она нужна для заявления.
Собственность на недвижимость сама по себе является основанием для вида на жительство. Статья 84 закона 79/2021 об иностранцах дает собственнику временный вид на жительство на один год с ежегодным продлением. Это касается и того, кому принадлежит половина объекта. Ни закон, ни постановление правительства о его применении не устанавливают минимальной цены.
| Этап | Что происходит | Срок |
|---|---|---|
| 1. Бронирование | Задаток (kaparë) 5-10% цены; застройщики в новостройках просят до 30% | день 0 |
| 2. Проверка | Карточка собственности (kartela), обременения, кадастровая карта, история прав; юрист не обязателен, но желателен | 1-2 недели |
| 3. Предварительный договор | Для квартиры в строящемся доме: нотариально заверенный kontratë porosie, зарегистрированный в кадастре (ASHK) | - |
| 4. Нотариальный акт | Единственная действительная форма продажи; оплата банковским переводом, нотариус удерживает налоги | 1 день |
| 5. Регистрация | Нотариус подает документы в ASHK; новый собственник получает новую карточку собственности | на практике 2-4 недели |
Два правила защищают покупателя, и их стоит знать до того, как вы переводите деньги. Частный договор купли-продажи ничтожен, поэтому квартиру в строящемся доме бронируют только через нотариальный договор, зарегистрированный в ASHK. Только это защищает от продажи одной квартиры дважды. Кроме того, с Инструкции 1557 от 18.09.2024 ASHK при регистрации продажи сравнивает построенную квартиру с утвержденным планом. Если квартира отличается от плана, в регистрации отказывают, так что сверьте одно с другим до оплаты.
Цену оплачивают банковским переводом. Нотариус фиксирует способ оплаты и не вправе принимать наличные свыше 150 000 леков.
Расчет для квартиры за €100 000 по курсу около 93 леков за евро (это оценка: гонорары юриста, переводчика и агента зависят от того, кого вы наймете):
| Статья | Обычно | Диапазон |
|---|---|---|
| Нотариус: 0,30% цены (0,35% при цене ниже 6 млн леков) | €300 | €300-350 |
| Регистрация в кадастре (5 000 леков) и заявление нотариуса на регистрацию (4 000 леков) | €97 | €97 |
| Юрист для проверки прав | €800 | €0-2 000 |
| Присяжный переводчик | €100 | €0-150 |
| Агент со стороны покупателя | €1 000 | €0-2 000 |
| Налог на переход права: нет для покупателя квартиры (местный налог 2% касается только земли, платит продавец) | €0 | €0 |
| Итого | около €2 300 | €400-4 600 |
Официального правила о том, добавляет ли нотариус НДС к гонорару, мы не нашли; попросите полную сумму в письменном виде до визита. Нотариальный сбор и налоги считают от большей из двух сумм: цены в договоре или официальной референтной цены зоны. НДС на продажу квартир, в том числе в новостройках, в Албании не взимается.
В Албании. Ежегодный налог на жилое здание составляет 0,05% его фискальной стоимости (референтная цена зоны, умноженная на площадь), обычно несколько тысяч леков в год. Аренда облагается по ставке 15%: при долгосрочной сдаче с валовой суммы, при посуточной с дохода после комиссии платформы. Декларацию подают в системе DIVA до 31 марта следующего года. Иностранному собственнику для этого нужен албанский налоговый номер.
В Германии. Соглашение об избежании двойного налогообложения от 6 апреля 2010 года дает Албании право облагать доход от албанской недвижимости (статья 6) и прибыль от ее продажи (статья 13). Германия освобождает оба вида дохода по статье 23(1)(a), но учитывает их при определении ставки для остального вашего дохода (статья 23(1)(d), Progressionsvorbehalt). Поскольку Албания не входит в ЕС, исключение в § 32b Закона о подоходном налоге (EStG) для недвижимости в странах ЕС не применяется, а убытки от аренды в Албании можно зачесть только против албанского дохода того же вида (§ 2a). Протокол об изменении соглашения подписан 9 июня 2026 года; он еще не вступил в силу и не затрагивает статьи 6 и 23. Подробно об этом в нашем руководстве о налогах для владельцев из Германии.
Цены предложения на побережье внутри одного города различаются сильнее, чем между городами. В Дурресе, на рынке с наибольшим числом объявлений, медианная цена предложения 511 квартир и студий на Domlivo на 18.10.2026 составляла €1 500 за м². Диапазон ниже обновляется по нашим ценовым данным:
Цены по каждому прибрежному городу собраны в нашем обзоре недвижимости у моря в Албании, актуальные предложения в каталоге.
Да. Гражданин Германии покупает квартиру, дом или коммерческую недвижимость на тех же условиях, что и гражданин Албании, с полным правом продать ее и оставить наследникам. Для прямой покупки закрыта только сельскохозяйственная земля; ее можно арендовать на срок до 99 лет или купить через албанскую компанию.
С чистыми документами от четырех до восьми недель, от бронирования до новой карточки собственности. Проверка занимает одну-две недели, нотариальный акт один день, а регистрация в кадастре на практике две-четыре недели. Квартиры в строящихся домах оформляются дольше, потому что акт подписывают после завершения строительства.
При покупке квартиры за €100 000 покупатель обычно платит около €2 300, то есть 2,3%, за нотариуса, кадастр, юриста, переводчика и агента. Если все необязательные расходы на верхней границе, сумма доходит примерно до €4 600. Налог на передачу права собственности покупатель квартиры не платит: местный налог 2% касается только земли и лежит на продавце (закон 9632/2006, ст. 28). НДС на продажу квартир не начисляется.
Не напрямую. Албания облагает аренду по ставке 15%, а по статье 23 соглашения об избежании двойного налогообложения Германия освобождает этот доход от налога. Однако он повышает ставку для остального вашего немецкого дохода (Progressionsvorbehalt), поэтому его указывают в немецкой налоговой декларации.
Собственность на недвижимость является законным основанием для временного вида на жительство по статье 84 закона 79/2021: сначала на один год, затем с ежегодным продлением, а минимальной цены покупки закон не устанавливает. Для туристических поездок гражданину Германии виза не нужна до 90 дней в любом периоде из 180.
