Назад
Меню
Кто облагает налогом аренду квартиры в Албании, если вы живёте в Германии? Албания, по ставке 15%. Германия освобождает этот доход по соглашению об избежании двойного налогообложения от 6 апреля 2010 года, но добавляет его, когда рассчитывает ставку для остальных ваших доходов, поэтому его всё равно нужно указать в немецкой налоговой декларации. Так же делится и прибыль от продажи. Ниже каждый налог, статья соглашения, на которой он основан, и пункты, которые мы не смогли проверить. Это обзор правил, а не налоговая консультация. Для собственной декларации обратитесь к налоговому консультанту, который знает обе системы.
| Доход | Кто вправе облагать налогом | Что делает Германия |
|---|---|---|
| Аренда албанской недвижимости | Албания (статья 6) | Освобождает, учитывает для ставки (статья 23(1)(a) и (d)) |
| Прибыль от продажи албанской недвижимости | Албания (статья 13(1)) | Освобождает, учитывает для ставки (статья 23(1)(a) и (d)) |
| Прибыль от продажи долей компании, владеющей в основном албанской недвижимостью | Албания (статья 13(2)) | Облагает, засчитывает албанский налог (статья 23(1)(b)) |
| Немецкая государственная пенсия человека, живущего в Албании | Только Албания (статья 18) | В Германии не облагается |
Соглашение подписали в Берлине и опубликовали в Федеральном вестнике законов (Bundesgesetzblatt, BGBl. 2011 II S. 1186). Протокол о внесении изменений подписали 9 июня 2026 года. На момент написания он ещё проходил рассмотрение в Бундестаге и в силу не вступил. Протокол меняет статью 13(2) и добавляет тест основной цели, а статьи 6, 18 и 23 оставляет без изменений.
Статья 23(1)(a) исключает албанскую аренду из немецкой налоговой базы. Затем статья 23(1)(d) и § 32b Закона о подоходном налоге (EStG) применяют к вашему немецкому доходу без этой аренды более высокую ставку, которую дал бы доход вместе с ней. Внутри ЕС § 32b освобождает от этого правила аренду недвижимости. Албания является третьей страной, поэтому правило действует. Убытки от албанской квартиры, например в первые годы с большими расходами, можно зачесть только против положительного албанского дохода того же вида (§ 2a EStG), но не против зарплаты. Иностранные доходы указывают в приложении Anlage AUS немецкой декларации.
Албания облагает прибыль по ставке 15%: цена продажи минус цена покупки, причём цена продажи не может быть ниже референтной цены зоны. Налог платят до того, как кадастр (ASHK) зарегистрирует покупателя, и нерезиденты платят столько же. Германия освобождает прибыль по статье 23(1)(a). Учитывается ли она также при расчёте ставки, зависит от вашей ситуации в Германии; это вопрос к налоговому консультанту.
В 2026 году важен один срок. По Закону 85/2025 и Инструкции 5/2026 любой владелец может в этом году переоценить недвижимость до рыночной стоимости и заплатить 5% с прироста вместо 15% с той же прибыли позже. Эти 5% нужно заплатить до 31.12.2026. Переоценка также повышает фискальную стоимость, поэтому она имеет смысл прежде всего тогда, когда вы планируете продажу.
Сейчас он составляет 0,05% фискальной стоимости жилья (референтная цена зоны, умноженная на площадь) и 0,2% для коммерческой недвижимости; муниципалитеты могут менять его на 30% в обе стороны. Для квартиры площадью 60 м² в Блоку, самой дорогой зоне Тираны с референтной ценой 228 400 леков за м² (Инструкция 34/2023), это около 6 850 леков, примерно 74 € в год. В зонах с более низкими референтными ценами это лишь доля этой суммы. Законопроект, вынесенный на общественное обсуждение в июне и июле 2026 года, переводит расчёт на рыночную стоимость с 2029 года для зданий и с 2031 года для земли, со ставкой 0,1-0,2% для жилья и 0,15-0,25% для квартиры, которую сдают посуточно. Когда мы проверяли, его ещё не приняли.
Албанская компания (sh.p.k.) платит 15% налога на прибыль, со ставкой 0% для оборота до 14 миллионов леков до конца 2029 года, и 8% на дивиденды. Она может вычитать расходы, чего частный арендодатель делать не может, но должна вести бухгалтерский учёт и платит местный налог на бизнес. Для одной или двух квартир проще владеть как частное лицо. Дивиденды и продажа компании подпадают под другие статьи соглашения, чем аренда, поэтому перед покупкой по такой схеме нужна консультация.
Нет. Албания облагает аренду по ставке 15%, а Германия по статье 23 соглашения об избежании двойного налогообложения 2010 года её освобождает. Однако Германия учитывает эту аренду, когда определяет ставку для других ваших доходов (Progressionsvorbehalt), поэтому аренду нужно задекларировать в немецкой декларации, в приложении Anlage AUS.
С 2026 года частный владелец платит 15% с дохода, который остаётся после комиссии платформы, без вычетов на уборку или коммунальные услуги, и декларирует его в DIVA до 31 марта. Регистрация предпринимательской деятельности не нужна. В Германии этот доход освобождён по соглашению, но учитывается для ставки.
Только против положительного албанского дохода того же вида. Для немецкого налогообложения Албания является третьей страной, поэтому § 2a Закона о подоходном налоге не позволяет зачитывать такие убытки против зарплаты или немецкой аренды. Убытки можно перенести на следующие годы, когда появится албанский доход от аренды.
В Албании 15% от прибыли, которую считают как минимум от референтной цены зоны; налог платят до регистрации покупателя. Германия освобождает эту прибыль по соглашению. До 31.12.2026 можно переоценить недвижимость и заплатить 5% с прироста стоимости вместо 15% позже.
Для жилья это 0,05% фискальной стоимости, то есть референтная цена зоны, умноженная на площадь. Для квартиры 60 м² в Блоку, самой дорогой зоне Тираны, это около 74 € в год, а там, где референтная цена ниже, меньше. Законопроект предлагает с 2029 года считать налог от рыночной стоимости; когда мы проверяли, его ещё не приняли.
