Может ли гражданин Германии купить недвижимость в Албании?
Да. Гражданин Германии может купить квартиру или дом в Албании по загранпаспорту или удостоверению личности на тех же условиях, что и албанский покупатель; иностранцам закрыты только земли сельхозназначения. По налоговому соглашению между Германией и Албанией (действует с 2012 года) доход от аренды албанской квартиры облагается налогом в Албании и освобождается от налога в Германии, которая учитывает его лишь при определении ставки по остальным доходам (Progressionsvorbehalt).
Данные собрал Fedir AlpatovОбновлено
Чем может владеть покупатель из Германии
Отдельных правил для граждан Германии или ЕС нет: по албанскому законодательству немецкий покупатель - иностранное частное лицо, которое свободно покупает строения и ограничено только в отношении земли.
| Объект | Может ли владеть иностранец? | Правило |
|---|---|---|
| Квартира, дом, коммерческое помещение | Да | Ограничений по строениям нет |
| Участок под застройку (truall) | Да, с условием | Инвестиции в участок ≥ 3 × его стоимости |
| Сельхозземля, лес, луг, пастбище | Нет | Только аренда на срок до 99 лет |
| Любой объект - через албанскую компанию, принадлежащую иностранцу | Да | Компания считается албанским лицом |
Источники · 3
- DATA-LEGAL-0001Foreign individuals may buy apartments and residential or commercial buildings with no restriction. They cannot buy agricultural land, forest, meadows or pastures (lease up to 99 years only). Building land is allowed only if the investment built on it is at least three times the land's value.Foreigners may buy apartments without restriction; agricultural land is excludedДостоверность: MEDIUMПериод: current law (Law 7980/1995 "On land purchase"), as describedпроверено 2026-09-09Kalo & Associates (A. Milo, A. Toslluku) — Albania: legal restrictions facing foreigners in real estate investments, CEE Real Estate Matters
- DATA-LEGAL-00173 × plot valueA foreigner may buy a building plot once the investment on it is at least 3× the plot valueДостоверность: HIGHПериод: 1995–2026проверено 2026-10-19Law No. 7980 of 27.07.1995 "Për shitblerjen e trojeve" (on the sale of plots), original text
- DATA-LEGAL-001699 years (maximum lease)Foreigners cannot own agricultural land, forests, meadows or pastures; lease up to 99 yearsДостоверность: HIGHПериод: 2026проверено 2026-10-19Explanatory report to the draft law on transferring agricultural land to foreign persons (RENJK 972)
Въезд, пребывание и проживание
Auswärtiges Amt (19 октября 2026) указывает, что для въезда годятся паспорт, временный паспорт, удостоверение личности и детский паспорт; временное удостоверение личности не принимается. Для пребывания дольше 90 дней нужна долгосрочная виза, полученная до поездки, или разрешение на проживание, за которым обращаются в первые 30 дней; в пакет документов входит немецкая справка о несудимости с апостилем.
| Вопрос | Ответ | Источник |
|---|---|---|
| Документы | Паспорт или удостоверение личности, действительные на момент въезда ≥ 3 месяцев | Auswärtiges Amt |
| Безвизовое пребывание | 90 дней в течение любых 180 | Закон 79/2021, ст. 29 |
| Разрешение для собственника | До 1 года, с продлением | Закон 79/2021, ст. 84 |
| Разрешение для пенсионера | Пенсионный доход ≥ 1 200 000 ALL в год | Закон 79/2021, ст. 85, VKM 858/2021 |
Источники · 4
- DATA-ENTRY-DE-000190 days without a visaGerman citizens: passport or ID card valid 3 months, 90 days without a visaДостоверность: HIGHПериод: 2026проверено 2026-10-19Albanien: Reise- und Sicherheitshinweise (Einreise und Zoll)
- DATA-LEGAL-001390 days in 180Visa-free stay: up to 90 days in any 180; longer needs a residence permitДостоверность: HIGHПериод: 2025–2026проверено 2026-10-19Law No. 79/2021 "Për të huajt" (On foreigners), consolidated text as amended by Law 43/2025
- DATA-LEGAL-00141 year, renewableResidence permit for a property owner: up to 1 year, renewable; no minimum property value foundДостоверность: HIGHПериод: 2025–2026проверено 2026-10-19Law No. 79/2021 "Për të huajt" (On foreigners), consolidated text as amended by Law 43/2025
- DATA-LEGAL-001513040.64 EUR per year (income floor)Residence permit for pensioners: pension income of at least 1,200,000 ALL a yearДостоверность: MEDIUMПериод: 2024–2026проверено 2026-10-19Law No. 79/2021 "Për të huajt" (On foreigners), consolidated text as amended by Law 43/2025
Налоги: что говорит соглашение
Албания облагает налогом доход от аренды албанской недвижимости (15% для физических лиц) и прибыль от её продажи (15%). Германия освобождает и то и другое по статье 23(1)(a) соглашения и применяет оговорку о прогрессии: доход повышает ставку по вашим немецким доходам, но повторно не облагается. Поскольку Албания не входит в ЕС и ЕЭЗ, исключение § 32b EStG для недвижимости в ЕС не применяется.
Немецкая государственная пенсия, выплачиваемая человеку, живущему в Албании, облагается только в Албании (статья 18). Исключение - пенсии государственных служащих: право облагать их налогом сохраняет Германия.
| Доход | Облагается в Албании | Облагается в Германии |
|---|---|---|
| Аренда албанской квартиры | Да, 15% | Освобождён, с учётом прогрессии |
| Прибыль от её продажи | Да, 15% с прибыли | Освобождена, с учётом прогрессии |
| Немецкая государственная пенсия при проживании в Албании | Государство проживания | Нет |
Источники · 4
- DATA-TAX-DE-0001Double taxation agreement of 6 April 2010 (BGBl. 2011 II p. 1186): Art. 6 and Art. 13(1) give Albania the right to tax income and gains from immovable property situated there; Art. 23(1)(a) exempts that income in Germany; Art. 23(1)(d) allows Germany to take it into account for the rate (Progressionsvorbehalt, § 32b EStG).Germany–Albania treaty: rent and gains from Albanian property are taxed in Albania and exempt in Germany with progressionДостоверность: HIGHПериод: 2012–2026проверено 2026-10-19Bundestag-Drucksache 17/6613: Abkommen zwischen Deutschland und Albanien zur Vermeidung der Doppelbesteuerung (6.4.2010), mit Denkschrift
- Достоверность: HIGHПериод: tax year 2025/2026 (Law 29/2023 "On income tax", in force siпроверено 2026-09-09PwC Tax Summaries Albania — Individual taxes on personal income
- Достоверность: HIGHПериод: 2026 (current)проверено 2026-09-09PwC Tax Summaries Albania — Individual income determination
- DATA-TAX-DE-0002Art. 18(1): pensions are taxed only in the state of residence. The Finanzamt Neubrandenburg lists Albania among the countries where a German statutory pension is not taxed in Germany. Civil-service pensions are different (Art. 19(2): Germany taxes them).Germany–Albania treaty: a statutory pension is taxed only in the country of residenceДостоверность: HIGHПериод: 2012–2026проверено 2026-10-19Bundestag-Drucksache 17/6613: Abkommen zwischen Deutschland und Albanien zur Vermeidung der Doppelbesteuerung (6.4.2010), mit Denkschrift
Вопросы и ответы
Да. Auswärtiges Amt признаёт удостоверение личности, действительное на момент въезда не менее трёх месяцев; временное удостоверение личности не принимается.
Да, в приложении о зарубежных доходах к немецкой декларации: доход освобождён от налога, но учитывается при определении вашей налоговой ставки. Форму для вашего случая стоит уточнить у налогового консультанта.
Владение даёт право на годовое продлеваемое разрешение по статье 84 албанского закона об иностранцах; его всё равно нужно оформлять - автоматически оно не предоставляется.
Да, по пенсиям - оно действует с 1 декабря 2017 года: немецкая пенсия выплачивается в Албанию в полном объёме. Медицинское страхование соглашение не охватывает.
Источники
- Bundestag-Drucksache 17/6613: Abkommen zwischen Deutschland und Albanien zur Vermeidung der Doppelbesteuerung (6.4.2010), mit Denkschrift. Deutscher Bundestag, 2011-07-15 (просмотрено 2026-10-19)
- Albanien: Reise- und Sicherheitshinweise (Einreise und Zoll). Auswärtiges Amt, 2026-10-15 (просмотрено 2026-10-19)
- Finanzamt Neubrandenburg (Rente im Ausland): Warum ist der Wohnsitzstaat entscheidend?. Finanzamt Neubrandenburg (просмотрено 2026-10-19)
- Deutsch-albanisches Sozialversicherungsabkommen in Kraft (Pressemitteilung, 1.12.2017). Deutsche Rentenversicherung, 2017-12-01 (просмотрено 2026-10-19)
- Law No. 79/2021 "Për të huajt" (On foreigners), consolidated text as amended by Law 43/2025. Albanian State Police (ASP), 2025-11-01 (просмотрено 2026-10-19)
- Council of Ministers Decision (VKM) No. 858 of 29.12.2021 on residence permits, consolidated to VKM 329/2024. Albanian State Police (ASP), 2024-11-01 (просмотрено 2026-10-19)
- Kalo & Associates (A. Milo, A. Toslluku) — Albania: legal restrictions facing foreigners in real estate investments, CEE Real Estate Matters, 2026-09-09 (просмотрено 2026-09-09)
- Law No. 7980 of 27.07.1995 "Për shitblerjen e trojeve" (on the sale of plots), original text. Parliament of Albania (FAOLEX copy), 1995-07-27 (просмотрено 2026-10-19)
- Explanatory report to the draft law on transferring agricultural land to foreign persons (RENJK 972). Ministry of Agriculture and Rural Development (MBZHR), 2026-05-14 (просмотрено 2026-10-19)
- PwC Tax Summaries Albania — Individual taxes on personal income, 2026-07-22 (просмотрено 2026-09-09)
- PwC Tax Summaries Albania — Individual income determination, 2026-07-22 (просмотрено 2026-09-09)
Чего не хватает
Известные пробелы: вопросы, по которым надёжных данных пока нет.
- Как сама Албания облагает налогом зарубежную пенсию резидента, не изучалось; сообщалось о законопроекте об освобождении от налога, но это не проверялось.
- Сводного официального текста, где прямо говорилось бы, что иностранцы могут покупать квартиры, найти не удалось; правило основано на отсутствии ограничений в земельном законодательстве и на практике юристов. Требует подтверждения по Официальному вестнику (qbz.gov.al был недоступен 19.10.2026).