Албания для покупателей из Польши: цены, налоги и порядок покупки (2026)

Может ли поляк купить квартиру в Албании? Да, на тех же условиях, что и гражданин Албании; иностранцам закрыты только сельскохозяйственные земли, которые они могут арендовать на срок до 99 лет. Жильё в Албании стоит примерно вдвое дешевле, чем в Польше: по средним данным Deloitte за 2025 год это €1 720 за м² в Албании и €3 008 за новую квартиру в Польше. Аренда албанской квартиры облагается налогом в Албании, а польско-албанское соглашение об избежании двойного налогообложения 1993 года освобождает её от налога в Польше. Ниже цены, налоги в обеих странах и этапы покупки.

Цены: сколько стоит квартира на побережье

Самый большой выбор в Дурресе: здесь большинство предложений на побережье страны, а медиана составляет €1 500 за м². Саранда, которую польские покупатели знают лучше всего, дороже, и цены там сильнее всего меняются от улицы к улице. Наш гид по районам Саранды разбирает это подробно, а цены по курортным городам охватывают остальное побережье.

Въезд и пребывание

По данным МИД Польши, поляк въезжает в Албанию по удостоверению личности или паспорту, действительному на всё время пребывания и не менее трёх месяцев после выезда. Виза не нужна на 90 дней в течение любых 180, и регистрироваться не обязательно. Для более долгого пребывания министерство советует заранее обратиться в миграционную службу; для заявления нужны паспорт, справка о несудимости и подтверждение адреса в Албании, например договор купли недвижимости или договор аренды. Владение недвижимостью также служит основанием для годового вида на жительство с возможностью продления по статье 84 албанского закона 79/2021.

Покупка шаг за шагом

1. Бронирование. Задаток (kaparë) в размере 5-10% цены; за квартиры в строящихся домах застройщики просят до 30%.
2. Проверка. Карточка недвижимости (kartela), обременения, кадастровая карта, разрешение на строительство и разрешение на эксплуатацию. Юрист не обязателен, но желателен; €500-2 000.
3. Предварительный договор. Для квартиры в строящемся доме от двойной продажи защищает только нотариально заверенный kontratë porosie, зарегистрированный в кадастре (ASHK).
4. Нотариальный договор. Единственная действительная форма продажи. Цена оплачивается банковским переводом; если вы не говорите по-албански, договор подписывает также присяжный переводчик.
5. Регистрация. Нотариус подаёт документы в ASHK; на практике это занимает от двух до четырёх недель.

При чистых документах весь процесс занимает от четырёх до восьми недель.

Сколько стоит покупка

За квартиру за €100 000 покупатель обычно платит около €2 300: нотариус (около 0,30% цены), регистрация в кадастре (5 000 лек) и заявление нотариуса на регистрацию (4 000 лек), юрист, переводчик и 1% агенту. Налог на передачу права собственности покупатель квартиры не платит: местный налог 2% касается только земли и лежит на продавце (закон 9632/2006, ст. 28), который ещё платит 15% с прибыли. Продажа квартир не облагается НДС.

Налоги в Албании

• Аренда. 15%: при долгосрочной аренде с валового дохода; при посуточной аренде через Airbnb или Booking с дохода после комиссии платформы, декларация в системе DIVA до 31 марта. С 01.01.2026 частному владельцу для этого не нужна регистрация предпринимательской деятельности.
• Ежегодный налог на здание. 0,05% фискальной стоимости (референсная цена зоны, умноженная на площадь), обычно несколько тысяч лек в год.
• Продажа. 15% прибыли, которую считают как минимум от референсной цены зоны. До 31.12.2026 владелец может переоценить недвижимость и вместо этого заплатить 5% с прироста стоимости.

Налоги в Польше

Польско-албанское соглашение об избежании двойного налогообложения подписано в Варшаве 5 марта 1993 года (Dz.U. 1994 № 101, поз. 492) и применяется с 1995 года. Албания может облагать аренду албанской недвижимости (статья 6) и прибыль от её продажи (статья 13). Польша освобождает этот доход и может учитывать его при определении ставки налога на другие ваши доходы (статья 24, пункт 1, подпункты a и c). Метод зачёта налога применяется только к дивидендам, процентам и роялти. Албания отказалась от статьи многосторонней конвенции о методах, поэтому, по нашему прочтению, освобождение по соглашению действует и в 2026 году.

В Польше частный доход от аренды с 2023 года облагается только по упрощённой ставке (ryczałt) и декларируется в форме PIT-28 до 30 апреля. Как отражать в этой декларации освобождённую от налога албанскую аренду, мы не смогли подтвердить на страницах налоговой службы; перед первой декларацией обратитесь к налоговому консультанту.

Актуальные предложения на албанском побережье есть в каталоге.