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Quale tassa sulla proprietà pagherai in Albania nel 2026?
Tre tasse e una scadenza. L'immobile è tassato allo 0,05% del valore fiscale all'anno, circa 3.600-10.200 lek per un appartamento di 90 metri quadrati a Tirana. La vendita costa il 15% di plusvalenza, e il reddito da locazione a breve termine è tassato al 15% da gennaio 2026. Fino al 31 dicembre 2026 è possibile rivalutare al 5% invece.
Secondo la Legge 85/2025 e l'Udhëzimi 5/2026, tra il 1° gennaio e il 31 dicembre 2026 qualsiasi proprietario può rivalutare un immobile al suo valore di mercato e pagare il 5% sull'incremento. Non facendo nulla e vendendo in seguito, lo stesso guadagno viene tassato all'aliquota del 15% sulle plusvalenze. Per gli appartamenti viene applicata un'ulteriore riduzione dell'1% per ogni anno di proprietà. La domanda va presentata all'ASHK entro il 31.12.2026 e il pagamento segue entro il 31.03.2027.
Se prevedete di vendere nei prossimi anni, il calcolo non è affatto in pareggio. Se non avete intenzione di vendere, la rivalutazione aumenta la vostra base fiscale e quindi l'imposta annuale, quindi non è gratuita.
Le abitazioni sono tassate allo 0,05% del valore fiscale, che è il prezzo di riferimento della zona moltiplicato per la superficie. Il commerciale è al 0,2%. Un edificio incompiuto il cui permesso è scaduto paga il 30% dell'aliquota, e il comune può modificare ciascuna aliquota del ±30%.
Per un appartamento di 90 m² a Tirana questo si traduce in circa 3.600–10.200 lek all'anno a seconda della zona. Non è una cifra che cambia il caso di investimento.
Una bozza del Ministero delle Finanze è stata sottoposta a consultazione pubblica fino al 15.07.2026. Non è stata ancora approvata, le aliquote riportate di seguito provengono dal testo della bozza e possono cambiare. Considerate questa sezione come una previsione.
La base passa dal valore fiscale al valore di mercato approssimativo, utilizzando le mappe ASHK nell'ambito di un "catasto fiscale". I corridoi comunali proposti sono 0,1–0,2% per l'abitativo, 0,15–0,25% per il commerciale, 0,05–0,15% per l'agricolo e 0,075–0,175% per il terreno edificabile (truall).
Una riga della bozza conta più delle aliquote per chi legge questo come investitore: gli appartamenti utilizzati per affitti brevi sono classificati come attività economica e rientrano nella fascia 0,15–0,25%. Se state acquistando per mettere un appartamento su Airbnb, quella è la vostra fascia, non quella abitativa.
L'agevolazione per la prima casa è una detrazione del 50% con soglie comunali — 8,4 milioni di lek a Tirana, 4,75 milioni a Durazzo, Valona, Saranda e Himara, scendendo a 0,75 milioni altrove. Una seconda casa non ha alcuna detrazione, ed è lì che i proprietari di più immobili vedono l'aumento.
Il pagamento si divide in due, il 30 giugno e il 30 settembre. Ai debitori vengono bloccati i servizi ASHK e QKB, e il catasto non registrerà una transazione senza prova di pagamento. Gli hotel a quattro e cinque stelle sotto un marchio internazionale sono esenti per dieci anni, così come l'edilizia sociale e i pensionati singoli.
La parte che viene spesso riportata male: la base sul valore di mercato entra in vigore nel 2029 per gli edifici e nel 2031 per i terreni. Fino ad allora si paga l'attuale 0,05% e 0,2%.
La plusvalenza è del 15% sulla differenza tra prezzo di vendita e di acquisto, e il prezzo di vendita usato ai fini fiscali è il maggiore tra quanto effettivamente incassato e il valore di riferimento della zona. L'ammortamento di riferimento è dell'1% all'anno fino a un massimo del 30%. L'imposta viene trattenuta prima della registrazione, e i non residenti sono trattati allo stesso modo.
Il reddito da locazione a lungo termine è tassato con un'aliquota fissa del 15%.
L'affitto a breve termine è cambiato dal 01.01.2026. Non serve più il NIPT; si dichiara tramite DIVA entro il 31 marzo; si paga il 15% sull'importo dopo la commissione della piattaforma, e le spese non sono deducibili. Le regole sono le stesse per residenti e non residenti, e l'autorità fiscale riceve i dati direttamente da Airbnb e Booking. Un non residente ha bisogno di un codice fiscale albanese per presentare la dichiarazione, il che di solito significa avere un rappresentante. Quanto questo renda realmente, città per città, è una questione a parte.
L'Albania ha circa 46 trattati contro la doppia imposizione, tra cui Italia, Germania, Polonia e Kosovo. Il reddito da locazione e le plusvalenze sono tassati in Albania secondo gli articoli 6 e 13; il tuo paese di residenza concede il credito d'imposta.
Leggerete che le nuove costruzioni comportano un'IVA del 20%. Storicamente la vendita di appartamenti da parte di uno sviluppatore è una fornitura esente, con l'IVA inclusa nel costo anziché addebitata separatamente, e l'introduzione dell'IVA sulla prima vendita faceva parte di una strategia 2022–2026 che non è stata confermata integralmente. Non vi diremo cosa si applica al vostro contratto. Fatevelo scrivere nel contratto con la formulazione albanese: me TVSH apo pa TVSH.