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Dove costa meno un appartamento al mare: in Albania, in Bulgaria o in Montenegro? Sui dati confrontabili, in Albania. Lì il metro quadro costava in media circa 1.720 € nel 2025, mentre gli appartamenti nuovi in Montenegro costavano 2.557 € al m² nel secondo trimestre 2026. La Bulgaria non si può inserire nella stessa tabella, perché il suo istituto di statistica ha smesso di pubblicare i prezzi medi al metro quadro nel 2014; il suo indice mostra prezzi in crescita di circa il 15% l'anno. In compenso la Bulgaria tassa meno di tutte affitti e plusvalenze e da gennaio 2026 usa l'euro. Ecco i tre paesi a confronto.
| Albania | Bulgaria | Montenegro | |
|---|---|---|---|
| Prezzo medio al m² | 1.720 € (2025, tutte le abitazioni, Deloitte) | nessun dato ufficiale dal 2014 | 2.557 € (appartamenti nuovi, secondo trimestre 2026, Monstat) |
| Sulla costa | Durazzo, mediana 1.500 € (annunci Domlivo, 18.10.2026) | nessun dato ufficiale | 2.838 € (regione costiera, appartamenti nuovi) |
| Variazione dei prezzi | +6,2% (2025, Deloitte) | +15,5% (secondo trimestre 2026, Eurostat) | - |
| Valuta | lek | euro dal 1° gennaio 2026 | euro, senza accordo con l'UE |
Per un acquirente polacco il termine di paragone è la Polonia stessa: secondo Deloitte, nel 2025 un appartamento nuovo in Polonia costava in media 3.008 € al m². Sulla costa albanese il prezzo dipende più dalla strada che dalla città. I dettagli sono nella nostra panoramica dei prezzi per località costiera, e Saranda per quartiere racconta la città che i polacchi conoscono meglio.
| Albania | Bulgaria | Montenegro | |
|---|---|---|---|
| Acquisto di un appartamento usato | nessuna sull'appartamento; il venditore paga il 15% sulla plusvalenza (l'imposta locale del 2% riguarda solo i terreni) | 0,1-3%, fissata dal comune | 3% fino a 150.000 €, 5% fino a 500.000 €, 6% oltre |
| Nuova costruzione | nessuna IVA sulla vendita di appartamenti | IVA al 20% | IVA al 21% sulla prima vendita |
| Imposta annuale sugli immobili | 0,05% del valore fiscale | 0,01-0,45% del valore fiscale | 0,25-1% del valore di mercato |
| Affitto | 15% | 10% | 15% dopo i costi |
| Vendita | 15% della plusvalenza | 10%; esente la casa posseduta da oltre 3 anni (una all'anno) | 15%; esente solo l'abitazione principale del proprietario |
Per chi vuole affittare l'appartamento e un giorno rivenderlo, le aliquote della Bulgaria sono le più basse delle tre. Per chi cerca il prezzo d'acquisto e l'imposta annuale più bassi vince l'Albania: lo 0,05% del valore fiscale di solito equivale a qualche migliaio di lek l'anno.
I residenti in Polonia sono tassati sugli affitti albanesi in base al trattato polacco-albanese del 1993: l'Albania tassa l'affitto, la Polonia lo esenta con riserva di progressività. La nostra guida Albania per acquirenti polacchi spiega il trattato, la dichiarazione dei redditi polacca e le tappe dell'acquisto. Gli appartamenti in vendita sulla costa albanese sono nel catalogo.
Rispetto al Montenegro, nettamente: in Albania 1.720 € al m² in media nel 2025, contro 2.557 € per gli appartamenti nuovi in Montenegro a metà 2026. La Bulgaria non pubblica un prezzo medio ufficiale al m², quindi un confronto preciso non è possibile; il suo indice è salito di circa il 15% in un anno.
In Bulgaria, dove è del 10%. Albania e Montenegro applicano il 15%; il Montenegro deduce prima i costi, con una quota forfettaria del 30% oppure del 50-70% per gli affitti turistici. In Albania l'affitto per le vacanze è tassato su quanto resta dopo la commissione della piattaforma di prenotazione.
La Bulgaria: 10% sulla plusvalenza, e una casa posseduta da più di tre anni è esente. Albania e Montenegro tassano la plusvalenza al 15%; il Montenegro esenta solo l'abitazione principale del proprietario, e l'Albania non prevede alcuna esenzione legata alla durata del possesso.
Sì, in tutti e tre i paesi. In Bulgaria i cittadini dell'UE possono possedere edifici e, a certe condizioni, terreni. In Montenegro gli stranieri possono comprare appartamenti e case, ma non terreni agricoli, boschi o terreni vicino al confine terrestre. In Albania sono esclusi solo i terreni agricoli.
La Bulgaria è entrata nell'area dell'euro il 1° gennaio 2026 e dal 1° febbraio il lev non ha più corso legale. Il Montenegro usa l'euro senza un accordo con l'UE. L'Albania mantiene il lek, anche se i prezzi degli immobili sono di solito indicati in euro.
