Come si compra casa in Albania e quanto costa? (2026)
L'acquisto si fa in sei passaggi: verifica della scheda di proprietà al catasto (ASHK), contratto preliminare, atto davanti al notaio, pagamento da parte del venditore del 15% di imposta sulla plusvalenza, registrazione all'ASHK e voltura delle utenze. Su un appartamento da 100.000 € i costi legali sono di circa 380–415 € (notaio 0,30–0,35%, registrazione da 5.000 lek e verifiche ASHK), più l'1% di provvigione dove l'agenzia la chiede all'acquirente; su un appartamento o una casa non c'è imposta sul trasferimento.
Dati raccolti da Fedir AlpatovAggiornato il
Quali sono i passaggi per comprare casa in Albania?
L'ordine è lo stesso per un acquirente straniero e per uno albanese. Gran parte dei controlli legali li fa il notaio, e l'acquisto è concluso solo quando l'ASHK, l'Agenzia statale del catasto, ha registrato l'atto e rilasciato la scheda di proprietà a nome dell'acquirente.
| Passaggio | Che cosa succede | Costo o regola |
|---|---|---|
| 1. Verifica dell'immobile | Scheda di proprietà e verifica online dello stato giuridico presso l'ASHK | 1.500 + 1.000 ALL |
| 2. Contratto preliminare | Prezzo, caparra, termine, chi paga quale imposta | Caparra con bonifico bancario |
| 3. Atto notarile | Il notaio verifica titolo, identità e pagamento; l'atto è in albanese | 0,23–0,35% del valore |
| 4. Imposta del venditore | 15% della plusvalenza, pagato prima della registrazione | Istruzione congiunta n. 34/2023 |
| 5. Registrazione all'ASHK | Si depositano atto, certificato, scheda e ricevute | 5.000 ALL |
| 6. Dopo la registrazione | Nuova scheda di proprietà a nome dell'acquirente; voltura dei contratti di acqua ed elettricità | Nessun costo fissato per legge |
Fonti · 6
- DATA-PURCHASE-001010.87–32.6 EUR per documentASHK checks before buying: certificate 3,000 ALL, property card 1,500 ALL, online legal status 1,000 ALLAffidabilità: HIGHPeriodo: 2025–2026verificato 2026-10-19Council of Ministers Decision (VKM) No. 462 of 31.07.2025 on ASHK service fees, amending VKM 389/2020
- DATA-LEGAL-0009A property deed must state how the price is paid; the technical payment procedure is set by joint instruction of the Ministers of Justice and Finance, and the notary's special bank account can hold the funds. A notary may not handle cash above 150,000 ALL in notarial transactions.Payment of the price: stated in the deed; notary cash limit 150,000 lekAffidabilità: HIGHPeriodo: Law 110/2018 Art. 105(4), Art. 68(3)verificato 2026-09-09Law No. 110/2018 "Për noterinë" (On the notary), official text
- DATA-LEGAL-0008Before a property deed the notary verifies the seller's ownership in the electronic property register and attaches the relevant extracts, such as the transaction permit, the property card (kartela e pasurisë) and the cadastral map (harta treguese).The seller's side: the notary checks ownership in the cadastreAffidabilità: HIGHPeriodo: Law 110/2018 Art. 105(3)verificato 2026-09-09Law No. 110/2018 "Për noterinë" (On the notary), official text
- DATA-PURCHASE-0001100000–6000000 % of contract value (excluding VAT on thnotary_fee_for_a_sale_contract_of_contractAffidabilità: MEDIUMPeriodo: grid from 2012; cited as current in 2023 articleverificato 2026-09-09alprofitconsult.al — Tarifat, taksat dhe tatimet e kalimit të pronësisë
- DATA-TAX-001915 % of the gainSale of property: 15% of the gain; the reference price is the floor, less 1% a year of use (max 30%)Affidabilità: HIGHPeriodo: 2024–2026verificato 2026-10-19Joint Instruction No. 34 of 29.12.2023 on income tax on the transfer of immovable property
- Affidabilità: HIGHPeriodo: 2025–2026verificato 2026-10-19Council of Ministers Decision (VKM) No. 462 of 31.07.2025 on ASHK service fees, amending VKM 389/2020
Che cosa paga l'acquirente oltre al prezzo?
Due costi sono fissati per legge: l'onorario del notaio, in percentuale sul valore, e i diritti di registrazione dell'ASHK, un importo fisso. Tutto il resto si concorda con chi presta il servizio, e nessuna di queste voci è una tassa.
| Costo | Importo | Fissato da |
|---|---|---|
| Onorario del notaio per l'atto di vendita | 0,35% fino a 6 milioni di ALL, 0,30% fino a 15 milioni, 0,28% fino a 50 milioni, meno oltre | Tariffa del ministero della Giustizia |
| Base di calcolo dell'onorario | Il prezzo di riferimento, quando il prezzo del contratto è più basso | Tariffa del ministero della Giustizia |
| Registrazione dell'atto all'ASHK | 5.000 ALL (≈ 54 €) | VKM 462/2025 |
| Verifiche ASHK prima dell'acquisto | Scheda di proprietà 1.500 ALL, stato giuridico 1.000 ALL, certificato 3.000 ALL | VKM 462/2025 |
| Traduzione giurata dell'atto | Si concorda con il traduttore; necessaria se non si parla albanese | Legge n. 110/2018 (traduzione obbligatoria) |
| Avvocato | Si concorda con l'avvocato; non obbligatorio per legge | Non regolamentato |
| Provvigione dell'agenzia | 1% per l'acquirente nei tariffari pubblicati di due agenzie di Tirana; alcune non chiedono nulla all'acquirente | Contratto con l'agenzia |
| Imposta sul trasferimento di un appartamento o di una casa | Nessuna | Legge n. 9632/2006 sulle imposte locali |
| IVA sul prezzo | Nessuna: la vendita di un edificio è esente da IVA | Legge n. 92/2014 sull'IVA, art. 53 |
Metodo: Importi in euro al cambio della Banca d'Albania di 92,02 ALL/EUR (9 settembre 2026).
Fonti · 7
- DATA-PURCHASE-0001100000–6000000 % of contract value (excluding VAT on thnotary_fee_for_a_sale_contract_of_contractAffidabilità: MEDIUMPeriodo: grid from 2012; cited as current in 2023 articleverificato 2026-09-09alprofitconsult.al — Tarifat, taksat dhe tatimet e kalimit të pronësisë
- DATA-PURCHASE-0012If the price in the contract is below the zone reference price, the notary percentage is applied to the reference price, not to the contract price.The notary fee is computed on the reference price when the contract price is lowerAffidabilità: MEDIUMPeriodo: 2023–2026verificato 2026-10-19alprofitconsult.al — Tarifat, taksat dhe tatimet e kalimit të pronësisë
- Affidabilità: HIGHPeriodo: 2025–2026verificato 2026-10-19Council of Ministers Decision (VKM) No. 462 of 31.07.2025 on ASHK service fees, amending VKM 389/2020
- DATA-PURCHASE-001010.87–32.6 EUR per documentASHK checks before buying: certificate 3,000 ALL, property card 1,500 ALL, online legal status 1,000 ALLAffidabilità: HIGHPeriodo: 2025–2026verificato 2026-10-19Council of Ministers Decision (VKM) No. 462 of 31.07.2025 on ASHK service fees, amending VKM 389/2020
- DATA-LEGAL-0003Notarial deeds are drawn up in Albanian. When a party does not know Albanian, the whole deed is translated — by the notary if certified as a translator, or by a translator accepted by the notary and the parties — and the deed records that the party understood and accepted its content.A buyer who does not speak Albanian needs the deed translatedAffidabilità: HIGHPeriodo: Law 110/2018 Art. 100verificato 2026-09-09Law No. 110/2018 "Për noterinë" (On the notary), official text
- Affidabilità: MEDIUMPeriodo: undated (current pages)verificato 2026-09-09realestate.al — Commissions
- DATA-TAX-00340 % VATThe sale of a building or a flat is exempt from VAT (Law 92/2014, Art. 53(1)(g))Affidabilità: HIGHPeriodo: 2014–2026verificato 2026-10-26Law No. 92/2014 "Për tatimin mbi vlerën e shtuar në Republikën e Shqipërisë" (On VAT), consolidated text
Quanto costa in tutto un appartamento da 100.000 €?
Le percentuali del notaio sono pubblicate per scaglioni, e le fonti non dicono se ogni scaglione si applica all'intero valore o solo alla parte di valore che vi rientra; l'esempio mostra entrambi i risultati. Il calcolatore dei costi di acquisto di Domlivo calcola le stesse voci per qualsiasi prezzo e permette di inserire gli importi di traduttore, avvocato e agenzia; come valori predefiniti modificabili usa 100 € per il traduttore e 800 € per un avvocato, che non sono prezzi pubblicati.
| Costo | Importo |
|---|---|
| Onorario del notaio | 27.606–30.606 ALL (≈ 300–333 €) |
| Registrazione all'ASHK | 5.000 ALL (≈ 54 €) |
| Scheda di proprietà e verifica dello stato giuridico | 2.500 ALL (≈ 27 €) |
| Costi legali in totale | ≈ 381–414 € |
| Provvigione dell'agenzia all'1%, dove prevista | 1.000 € |
| Imposta sul trasferimento e IVA | 0 € |
Metodo: 0,30% dell'intero valore, oppure 0,35% sui primi 6.000.000 ALL e 0,30% sul resto. Cambio 92,02 ALL/EUR. Traduzione e avvocato sono a parte.
Fonti · 5
- DATA-PURCHASE-0001100000–6000000 % of contract value (excluding VAT on thnotary_fee_for_a_sale_contract_of_contractAffidabilità: MEDIUMPeriodo: grid from 2012; cited as current in 2023 articleverificato 2026-09-09alprofitconsult.al — Tarifat, taksat dhe tatimet e kalimit të pronësisë
- Affidabilità: HIGHPeriodo: 2025–2026verificato 2026-10-19Council of Ministers Decision (VKM) No. 462 of 31.07.2025 on ASHK service fees, amending VKM 389/2020
- DATA-PURCHASE-001010.87–32.6 EUR per documentASHK checks before buying: certificate 3,000 ALL, property card 1,500 ALL, online legal status 1,000 ALLAffidabilità: HIGHPeriodo: 2025–2026verificato 2026-10-19Council of Ministers Decision (VKM) No. 462 of 31.07.2025 on ASHK service fees, amending VKM 389/2020
- Affidabilità: MEDIUMPeriodo: undated (current pages)verificato 2026-09-09realestate.al — Commissions
- DATA-TAX-00340 % VATThe sale of a building or a flat is exempt from VAT (Law 92/2014, Art. 53(1)(g))Affidabilità: HIGHPeriodo: 2014–2026verificato 2026-10-26Law No. 92/2014 "Për tatimin mbi vlerën e shtuar në Republikën e Shqipërisë" (On VAT), consolidated text
Quali tasse si pagano quando si compra e si possiede casa?
Chi compra un appartamento o una casa non paga alcuna imposta sull'acquisto. L'imposta sulla vendita è a carico del venditore: il 15% della plusvalenza, calcolata sul prezzo ufficiale di riferimento quando il contratto indica una cifra più bassa, e pagata prima che l'ASHK registri l'atto. A volte il venditore chiede all'acquirente di farsene carico; è una condizione commerciale, quindi va controllato il contratto preliminare.
Una volta diventati proprietari, si paga al comune una piccola imposta annuale sull'edificio, e l'eventuale affitto è tassato al 15% dell'importo lordo.
| Imposta | Aliquota | Chi paga |
|---|---|---|
| Imposta sulla plusvalenza da vendita | 15% di (valore di vendita − valore di acquisto) | Venditore |
| Imposta annuale su un edificio residenziale | 0,05% del valore di riferimento; circa 20 € l'anno per 55 m² a Durrës | Proprietario |
| Imposta sui redditi da affitto | 15% del canone lordo | Proprietario |
| Successioni e donazioni | 15%; esenzione tra parenti stretti e fino a 5.000.000 ALL per gli immobili | Erede o beneficiario |
Fonti · 5
- DATA-TAX-001915 % of the gainSale of property: 15% of the gain; the reference price is the floor, less 1% a year of use (max 30%)Affidabilità: HIGHPeriodo: 2024–2026verificato 2026-10-19Joint Instruction No. 34 of 29.12.2023 on income tax on the transfer of immovable property
- Affidabilità: HIGHPeriodo: 2026 (current)verificato 2026-09-09PwC Tax Summaries Albania — Individual other taxes
- Affidabilità: ESTIMATE (calcolo, non misurazione)Periodo: 2026verificato 2026-10-24DomLivo research calculation engine
Sum of DATA-KB2-DURRES-0002, DATA-KB2-DURRES-0001 and DATA-BUILDING-0004 (Tirana administration fee bands used as a proxy) at 92.02 ALL/EUR.
- Affidabilità: HIGHPeriodo: tax year 2025/2026 (Law 29/2023 "On income tax", in force siverificato 2026-09-09PwC Tax Summaries Albania — Individual taxes on personal income
- Affidabilità: HIGHPeriodo: 2026verificato 2026-09-09PwC Tax Summaries Albania — Individual other taxes
Che cosa fanno il notaio e il catasto (ASHK)?
Il notaio è un pubblico ufficiale, non il consulente del venditore o dell'acquirente. Prima della firma identifica le due parti (l'acquirente straniero con il passaporto), verifica nel registro elettronico che il venditore sia proprietario dell'immobile, fa leggere e tradurre l'atto all'acquirente che non parla albanese e annota come è stato pagato il prezzo. Un notaio non può gestire più di 150.000 lek del prezzo in contanti, quindi il prezzo si paga con bonifico.
L'ASHK, l'Agenzia statale del catasto, è il registro immobiliare albanese. Registra l'atto, e l'acquirente diventa proprietario iscritto quando viene rilasciata la nuova scheda di proprietà. Il deposito in ritardo costa il 10% dei diritti per ogni giorno di ritardo, fino a 300.000 lek, quindi di solito il notaio deposita l'atto subito dopo la firma.
Quali documenti servono all'acquirente?
- Un passaporto valido.
- Un certificato di matrimonio o di stato di famiglia, quando lo stato civile conta per la proprietà, con apostille e traduzione certificata in albanese.
- Una procura, se qualcuno firma al posto dell'acquirente; se è redatta all'estero serve l'apostille, e in Albania il notaio chiede 3.000 lek per una procura speciale.
- La prova del pagamento: il bonifico al venditore.
- Il contratto preliminare, se è stato firmato.
In sintesi
- Sei passaggi: verifica all'ASHK, contratto preliminare, atto notarile, imposta del venditore, registrazione all'ASHK, utenze.
- I costi legali su un appartamento da 100.000 € sono di circa 380–415 €; un'agenzia può aggiungere l'1%.
- Chi compra un appartamento o una casa non paga imposta sul trasferimento né IVA; il venditore paga il 15% sulla plusvalenza.
- Traduzione e avvocato si concordano liberamente; la legge impone la traduzione, non l'avvocato.
- Si diventa proprietari quando l'ASHK registra l'atto e rilascia la scheda a proprio nome.
Domande e risposte
Fonti
- Law No. 110/2018 "Për noterinë" (On the notary), official text, 2018-12-20 (consultato il 2026-09-09)
- Council of Ministers Decision (VKM) No. 462 of 31.07.2025 on ASHK service fees, amending VKM 389/2020. State Cadastre Agency (ASHK), 2025-07-31 (consultato il 2026-10-19)
- Joint Instruction No. 34 of 29.12.2023 on income tax on the transfer of immovable property. Ministry of Finance and Economy and ASHK, 2023-12-29 (consultato il 2026-10-19)
- Law 9632/2006 on the local tax system. Assembly of Albania (copy on qeverisjavendore.gov.al) (consultato il 2026-10-21)
- PwC Tax Summaries Albania — Individual other taxes, 2026-07-22 (consultato il 2026-09-09)
- PwC Tax Summaries Albania — Individual taxes on personal income, 2026-07-22 (consultato il 2026-09-09)
- Law No. 92/2014 "Për tatimin mbi vlerën e shtuar në Republikën e Shqipërisë" (On VAT), consolidated text. Drejtoria e Përgjithshme e Tatimeve, 2014-07-24 (consultato il 2026-10-26)
- alprofitconsult.al — Tarifat, taksat dhe tatimet e kalimit të pronësisë, 2023-06-13 (consultato il 2026-09-09)
- realestate.al — Commissions (consultato il 2026-09-09)
- DomLivo research calculation engine. DomLivo Research Department (consultato il 2026-09-10)
Cosa manca
Lacune note: domande per cui non abbiamo ancora dati affidabili.
- The notary tariff is taken from three matching secondary sources; the official consolidated order was not opened, and whether the bands apply to the whole value or band by band is not stated.
- Sworn translators and lawyers set their own fees; no published schedule was found, so the page gives no range.