Come si acquista una proprietà in Albania nel 2026?

Comprare casa in Albania non è complicato, ma su un punto non si scherza: il contratto deve essere notarile. Un accordo privato con il venditore, per quanto scritto con cura, non trasferisce nulla. È nullo. C'è chi continua a firmarli, di solito perché qualcuno li ha presentati come semplici accordi di caparra, e alla fine perde i soldi.

Ogni passaggio, costo e imposta, con chi li paga, è spiegato in Come si compra casa in Albania e quanto costa? (2026).

Tutto quello che segue vale per chi compra come persona fisica straniera. È il caso più comune e non prevede restrizioni particolari.

Cosa può e non può possedere uno straniero, regola per regola e con la legge di riferimento, è nella nostra guida Gli stranieri possono comprare casa in Albania? (2026).

I cinque passaggi

Si comincia con la prenotazione, ed è già qui che si paga: il 5-10% come caparra su un immobile usato, fino al 30% su una nuova costruzione. Dopo la caparra tirarsi indietro costa caro, quindi fai le verifiche prima di versarla.

La due diligence richiede una o due settimane e un avvocato chiede €500-2.000. L'avvocato recupera la kartela e pasurisë, l'estratto dei gravami, la harta treguesee la storia del titolo. La legge non impone l'avvocato. Ma qui circa il 70% delle cause civili riguarda terreni, e farne a meno è un risparmio che può costare molto.

Poi il contratto preliminare, kontratë paraprake o premtim-shitje. Per una nuova costruzione si tratta della kontrata e porosisë, che dall'Udhëzim 1/2024 deve essere notarile e registrata presso l'ASHK. È stata questa modifica a chiudere con la doppia vendita, quando la stessa unità finiva a più acquirenti con scritture private.

L'atto notarile si firma in un giorno. Il denaro passa dal conto escrow del notaio, che trattiene anche le imposte. Se non parli albanese, deve firmare con te un traduttore giurato del Ministero della Giustizia, che di solito costa €50-150.

La registrazione all'ASHK la segue il notaio e la tua presenza non serve. Il termine ufficiale è di 21 giorni. Nella pratica ci vogliono due-quattro settimane, e con un titolo complicato anche mesi.

Quanto costa

Due note sulla tabella. La tariffa notarile ha un tetto di circa 150.000 lek e un minimo di 3.000. Se il prezzo del tuo contratto è inferiore al prezzo di riferimento della zona, la tariffa si calcola sul prezzo di riferimento.

Chi compra un appartamento non paga imposte di trasferimento. Il venditore privato paga il 15% sulla plusvalenza prima della registrazione e il costruttore paga l'imposta comunale sul trasferimento della proprietà. Alcuni portali indicano ancora un'imposta di trasferimento a carico dell'acquirente, ma nelle fonti ufficiali non esiste. Se un agente o il venditore te la mette in conto, chiedi quale legge la prevede.

Le vecchie guide in inglese che citano "€10-30" di diritti catastali non sono più aggiornate. Il tariffario attuale va da 1.100 lek per un vërtetim pronësie a 8.000 per una prima registrazione.

Le otto cose che vanno davvero storte

Il problema principale sono gli immobili non registrati. Circa il 10% del paese non è mai entrato nel registro, e il Dipartimento di Stato USA ha segnalato zone come Himara dove fino all'80% dei dati contiene errori. Controlla la kartela e lo stato della prima registrazione nella zona.

Le richieste di restituzione dei proprietari di prima del 1945 vanno avanti dal 1993 e non sono ancora chiuse. Si concentrano soprattutto sulla costa. Fatti dare almeno 30 anni di storia del titolo e verifica se ci sono rivendicazioni pendenti all'ASHK o in tribunale.

Con le costruzioni abusive sanate il rischio è meno visibile: il titolo esiste, ma se l'ex proprietario del terreno non è mai stato indennizzato, si può contestare. Chiedi la leje legalizimi e lo stato dell'indennizzo per il terreno.

Un edificio senza leje përdorimi non si può registrare correttamente, ipotecare o rivendere. Chiedi la leje ndërtimi, la leje përdorimie la conferma che l'edificio stesso sia registrato.

L'hipoteka del costruttore sul terreno originario passa alle singole unità, quindi chiedi l'estratto dei gravami per tutto il terreno e non solo per il tuo appartamento. Guarda come si inserisce in questo quadro il progetto Durrës Yachts & Marina.

Dall'Udhëzim 1557 del settembre 2024, l'ASHK confronta la planimetria reale con il progetto approvato e, se non coincidono, rifiuta la registrazione e concede 30 giorni per mettersi in regola. Vale anche per i contratti vecchi. Prima di pagare, gira l'appartamento con i disegni in mano.

I confini che si sovrappongono per colpa di rilievi imprecisi bloccano la compravendita; li sistemano un geometra e la harta treguese. I debiti per le utenze restano legati al contatore, non alla persona, quindi fatti rilasciare le liberatorie da OSHEE, dalla società idrica e dall'amministratore del condominio.

Se qualcosa va storto

I tempi sono lunghi. Secondo il rapporto UE 2025 sullo Stato di diritto, il primo grado dura in media circa 377 giorni e l'appello circa 2.272. Conviene organizzarsi per non arrivare in tribunale, più che per vincere lì.

Quando il titolo è pulito, dove compri conta quanto come compri. Il divario di prezzo tra i quartieri di Tirana arriva a circa cinque-sei volte dal più basso al più alto, e sulla costa i prezzi seguono altre logiche. Prima di impegnarti, leggi cosa sta facendo davvero il mercato in questo momento e non cosa faceva un anno fa. Quando hai una rosa di opzioni, sfoglia cosa è davvero in vendita invece di basarti sulla media del quartiere.