Gli stranieri possono comprare casa in Albania? (2026)

La legge albanese pone limiti agli stranieri solo sui terreni. Appartamenti, case e locali commerciali si comprano con lo stesso atto notarile e la stessa registrazione presso l'Agenzia statale del catasto (ASHK) previsti per un acquirente albanese.

La cittadinanza non cambia queste regole: valgono allo stesso modo per un acquirente tedesco, polacco, italiano, ucraino o britannico. Nelle leggi sui terreni non risulta alcuna condizione di reciprocità.

Nessuna legge chiude la costa agli stranieri che comprano casa. Né la legge sulla vendita dei terreni (legge n. 7980/1995) né quella sulla proprietà statale (legge n. 8743/2001) fissano una fascia di 200 metri o un'altra distanza per gli stranieri; la regola dei «200 m dal mare» ripetuta nelle guide per acquirenti non compare in nessuno dei due testi.

Le due leggi dicono una cosa più limitata. La linea di costa appartiene allo Stato come bene pubblico, quindi nessuno, albanese o straniero, può possedere la spiaggia. E l'articolo 7 della legge n. 7980/1995 esclude per le persone straniere i terreni di valore museale, archeologico o storico, i parchi nazionali, le riserve di flora e fauna, i terreni di particolare valore ambientale e i terreni militari.

Per un appartamento in un edificio registrato sul lungomare nulla di questo si applica: si compra l'unità con la sua quota delle parti comuni, iscritta sulla scheda di proprietà dell'ASHK. Per un terreno o una casa vicino alla riva, prima di firmare conviene verificare la classificazione catastale del terreno e le norme urbanistiche locali, perché le distanze di costruzione dal mare sono fissate lotto per lotto negli strumenti urbanistici, non nelle leggi sulla proprietà.

• L'atto si firma davanti a un notaio albanese, in albanese; un acquirente che non parla albanese lo fa tradurre.
• Prima della firma il notaio verifica il titolo del venditore nel registro elettronico degli immobili.
• L'acquirente si identifica con il passaporto; i documenti rilasciati all'estero richiedono l'apostille e una traduzione certificata.
• Il prezzo si paga con bonifico bancario: un notaio non può gestire più di 150.000 lek in contanti.
• Il contratto viene poi registrato all'ASHK, ed è in quel momento che l'acquirente diventa proprietario iscritto.

Per un appartamento o una casa, no: un acquirente privato ha già sugli edifici gli stessi diritti di un albanese. Una società posseduta da uno straniero è una persona giuridica albanese, e gli avvocati albanesi la indicano come la strada per i terreni che uno straniero, come persona fisica, non può avere, per esempio un lotto da edificare.

La società ha costi fissi che un proprietario privato non ha: contabilità, dichiarazioni fiscali mensili e annuali e l'imposta comunale sulle attività economiche. L'utile da affitto è tassato dentro la società e di nuovo quando viene distribuito come dividendo, quindi conviene confrontare le due strade sui propri numeri prima di scegliere.

I rischi per uno straniero sono gli stessi di un acquirente albanese, ma dall'estero si vedono meno. Quasi tutti risultano dalla scheda di proprietà che l'ASHK rilascia per ogni immobile registrato: conviene leggerla di persona o farla leggere a un avvocato prima di versare qualsiasi caparra.

La proprietà di un immobile non allunga, da sola, il soggiorno senza visto di 90 giorni su 180. Dà però al proprietario il diritto a un permesso di soggiorno temporaneo in base all'articolo 84 della legge sugli stranieri, rilasciato per un massimo di un anno e rinnovabile, senza un valore minimo dell'immobile fissato dalla legge.

Ai cittadini dell'Unione europea questo permesso non serve: dal 1° aprile 2026 si registrano online e ottengono un certificato di registrazione, senza pagare la tariffa del servizio.