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Gli host di Valona guadagnano più di tutti in Albania, in media circa 1.163 € al mese. Durazzo Plazh guadagna in modo più prevedibile, con rendimenti lordi documentati del 7-11%. Ksamil incassa meno per annuncio della vicina Saranda (circa 5.495 $ all'anno contro 6.960 $), anche se al metro quadrato costa di più. I dati vengono da AirDNA, AirROI e Airbtics. Le pagine delle agenzie non le abbiamo usate.
| Città | Reddito medio | Occupazione | ADR | Affidabilità |
|---|---|---|---|---|
| Valona | €1.163/mese (la più alta nel paese) | 46,6% (agosto: 70%) | ~€98 (picco ad agosto) | 🟢 |
| Durazzo, Plazh | stima €4.000-9.000/anno, top 10% €15.000+ | 33-56% | $56-82 | 🟡 |
| Saranda | ~6.960$/anno | 40.9% | $94 | 🟡 |
| Ksamil | ~5.495$/anno | 38.3% | inferiore nonostante il prezzo d'ingresso più alto | 🟡 |
| Tirana | ~700€/mese | 40-62% (i fornitori non sono concordi) | $49-56 | 🟡 |
Il dato di Valona è il più pulito del paese. Viene da un dataset AirDNA che copre tutto il 2023, non dallo snapshot di una pagina di marketing, e torna con il picco di agosto della stessa fonte (ADR ~98 €, 70% di occupazione). Durazzo la misurano tre fornitori che non sono d'accordo tra loro: per lo stesso mercato stimano un reddito annuo da 4.000 € a circa 9.000 €. Per questo la presentiamo come intervallo. Un intervallo ampio è più onesto di una media che finge di essere precisa.
Valona resta in testa anche dopo l'estate. La città ha un porto operativo e molti studenti, circa 84.000 secondo il censimento del 2023 (DomLivo non ha ancora confrontato questa cifra con la pubblicazione ufficiale dell'INSTAT). Sono loro a tenere viva la domanda di affitti lunghi nei mesi in cui Airbnb si ferma sul resto della costa. D'inverno un affitto lungo lì costa da €250 a €800 a seconda dell'unità. Saranda e Ksamil non hanno questo cuscinetto. Da novembre a marzo si svuotano entrambe e restano solo le prenotazioni Airbnb. Anche per questo il reddito medio di Valona regge meglio di quello di una località turistica, dove il dato "annuale" è in realtà quello di agosto.
I prezzi richiesti attuali città per città sono nella pagina prezzi degli immobili in Albania per città, aggiornata ogni mese.
Ksamil costa di più al metro quadro di Saranda, la vicina a sei chilometri lungo la costa. Su Airbnb però incassa meno, $5.495 all'anno contro i $6.960 di Saranda, e la sua offerta di annunci è cresciuta dell'86% in un solo anno. Si entra a un prezzo più alto e si guadagna meno. In più gli annunci concorrenti crescono più in fretta che in qualsiasi altro punto della costa meridionale. Se il "caso d'investimento" per Ksamil si regge sul reddito da Airbnb, i numeri non giustificano il prezzo richiesto.
Dal 1° gennaio 2026 ogni host di affitti brevi dichiara il reddito nel sistema DIVA entro il 31 marzo e paga un'aliquota fissa del 15% sull'importo dopo la commissione della piattaforma. Pulizie, gestione e arredamento non si detraggono. Il meccanismo segue quello della tassazione immobiliare in generale: la registrazione dell'attività NIPT non serve, la regola vale allo stesso modo per residenti e non residenti, e il fisco riceve i dati delle prenotazioni direttamente da Airbnb e Booking.com. Dichiarare in modo informale, di fatto, non è più un'opzione realistica. Un non residente ha bisogno di un codice fiscale albanese per presentare la dichiarazione, e in pratica gli serve un rappresentante locale o un commercialista.
Quel 15% va tolto da ogni cifra della tabella sopra. Solo con la tassa, il lordo di €1.163 di Vlorë scende a circa €990 netti, prima delle commissioni di gestione.
La stima del 7-11% di rendimento lordo di Durrës Plazh è il dato più utile della pagina, perché misura un rendimento e non un reddito da titolo. Comprende già il prezzo d'ingresso più basso che rende Durazzo la città costiera più economica in cui comprare. In euro al mese vince Valona. Sul rendimento rispetto a quanto si è pagato regge meglio Durrës Plazh, che ha anche più dati indipendenti alle spalle invece della stima di un solo fornitore.
Nessuno di questi numeri mostra l'inverno. Saranda e Ksamil hanno un'occupazione intorno al 35-40%, ma si tratta di una media annuale. Ad agosto l'occupazione reale sfiora il 100%, da novembre a marzo gli alloggi restano quasi vuoti. Fate il budget su questa oscillazione, non sulla media.
La tabella mostra quanto incassa l'annuncio prima di pagare chi lo gestisce. Un gestore locale trattiene di solito il 20-25% per pulizie, comunicazione con gli ospiti e cambi. Questa quota si somma alla tassa DIVA del 15% vista sopra. Tolte entrambe, il lordo di €1.163 di Valona scende a circa €740-790. Resta il dato migliore della costa, solo più basso di quello che citano tutti.
La fascia alta del mercato non somiglia affatto alla media. A Ksamil le ville con piscina incassano $35.000-66.000 all'anno, mentre la mediana della zona è di $5.495. Uno scarto di 6-12 volte dice più sull'immobile che sulla località. Gli ospiti di questa fascia sono in gran parte francesi e tedeschi (insieme circa un terzo delle prenotazioni di Ksamil). Chi decide come arredare e promuovere un'unità deve tenerne conto: è un pubblico diverso da quello di Airbnb per i viaggi di lavoro a Tirana, e chiede prezzi e foto diversi.
Se si guarda al reddito assoluto vince Valona, con circa 1.163 € al mese, il valore più alto del Paese. Se si guarda al rendimento sul prezzo d'acquisto, convince di più Durrës Plazh con una stima lorda del 7-11%, perché comprare a Durazzo costa meno.
I dati dicono di no. A Ksamil il metro quadro costa più che nella vicina Saranda, su Airbnb si incassa meno all'anno e in un solo anno gli annunci concorrenti sono aumentati dell'86%. Tutti e tre i segnali vanno nella stessa direzione.
Un'aliquota fissa del 15% sul reddito al netto della commissione della piattaforma, da dichiarare tramite DIVA entro il 31 marzo. Le spese non sono deducibili e residenti e non residenti seguono la stessa regola.
Per la dichiarazione tramite DIVA, in vigore dal 1° gennaio 2026, la registrazione NIPT non serve. Chi non è residente deve però avere un codice fiscale albanese per presentarla.
