Eine Wohnung mit einem Schlafzimmer und 50 m² in Durrës Plazh zu 1.400 €/m² kostet inklusive Nebenkosten rund 72.500 €. Bei der beworbenen Bruttorendite der Zone von 7-11 % bringt sie rund 6.000 € brutto im Jahr. Nach der DIVA-Steuer von 15 % und einer Verwaltungsgebühr von 20-25 % bleiben etwa 4.050 €, also eine reale Rendite von rund 5,6 % auf die Gesamtkosten. Unten folgt dieselbe Wohnung, Posten für Posten.
Nehmen wir eine Wohnung mit einem Schlafzimmer und 50 m² in Plazh zu 1.400 €/m². Der Preis liegt innerhalb der etablierten Spanne der Zone von 1.200-1.700 €/m² und ist kein Idealwert. Daraus ergibt sich ein Kaufpreis von 70.000 €. Vorab: Pro Einheit ist Plazh nicht der ertragsstärkste Standort des Landes. In Vlora liegt das durchschnittliche Gastgebereinkommen mit rund 1.163 € im Monat vor Abzügen höher. Der Einstieg in Plazh kostet aber deutlich weniger, und genau diesen Zielkonflikt prüft diese Durchrechnung mit realen Zahlen.
Die Transaktionskosten in Albanien liegen bei rund 3-4 % des Kaufpreises: Notar (ca. 0,35 % plus Festgebühr), ASHK-Eintragung (ca. 5.000 Lek) und, falls ein Makler beteiligt ist, zusätzlich seine Provision. Wir rechnen hier mit 3,5 %, also 2.450 €. Gesamtkosten, bis die Wohnung Ihnen gehört, noch ohne jede Einnahme: 72.450 €.
Laut dem Zonen-Tracking von Investropa liegt die Bruttorendite in Durrës Plazh bei 7-11 %. DomLivo wertet das in der eigenen Prüfung als Schätzung aus einer einzigen Quelle, weil kein zweiter Anbieter eine Rendite speziell für Plazh veröffentlicht, mit der man sie abgleichen könnte. Wir nehmen die Mitte, 9 %: 6.300 € brutto im Jahr, vor Steuern, Verwaltung und allen anderen Abzügen.
Von diesen 6.300 € gehen zwei Posten ab, und Sie zahlen beide. Die DIVA-Steuer beträgt pauschal 15 % auf den Betrag nach Abzug der Plattformprovision. Bei 3 % Provision sind 6.111 € steuerpflichtig, die Steuer liegt bei rund 917 €, und 5.194 € bleiben übrig. Ein lokaler Hausverwalter nimmt für Reinigung, Gästekommunikation und Gästewechsel üblicherweise 20-25 %. Bei 22 % der verbleibenden 5.194 € sind das weitere 1.143 €. Am Ende stehen 4.051 € netto, während der Bruttowert 6.300 € suggeriert.
Die DIVA-Erklärung selbst kostet nichts extra, sie bedeutet nur Papierkram. Eine NIPT-Gewerbeanmeldung brauchen Sie auf diesem Weg nicht. Die Erklärung für das Vorjahr ist bis zum 31. März fällig, und die Steuerbehörde bekommt die Buchungsdaten ohnehin direkt von Airbnb und Booking.com. Unerklärt bleiben die Einnahmen in der Praxis also nicht. Die genaue Funktionsweise der DIVA, die Abgabefrist und die Pflicht zur Steuernummer für Nichtansässige werden gesondert ausführlicher behandelt. Für dieses Rechenbeispiel zählt nur der Satz von 15 %, und den haben wir oben schon angewendet.
4.051 € netto bei 72.450 € Gesamtkosten ergeben eine Nettorendite von 5,6 %. Die Zahl ist real und belastbar, und sie liegt unter den 7-11 %, die die meisten Inserate nennen. Diese Werbezahl ist brutto und gilt vor den beiden oben genannten Abzügen. Im regionalen Vergleich bleibt die Rendite wettbewerbsfähig, sie ist nur eine andere Zahl als die, mit der geworben wird.
Der größte Hebel ist mit Abstand die Auslastung. Die Auslastungsschätzungen für Plazh reichen je nach Anbieter von 33 % bis 56 %, und allein diese Spanne verändert den Bruttowert stärker als die Verwaltungsgebühr.
| Szenario | Angenommene Auslastung | Bruttoeinnahmen | Netto nach Steuer + Verwaltung |
|---|---|---|---|
| Unteres Ende | 33 % (unteres Ende der Spanne) | ~€4,700 | ~€3,000 |
| Mittelwert (oben verwendet) | ~45% | €6,300 | €4,051 |
| Oberes Ende | 56 % (oberes Ende der Spanne) | ~€7,900 | ~€5,100 |
Zwischen dem niedrigen und dem hohen Szenario liegen rund 2.100 € im Jahr, mehr als der gesamte Abzug für die Verwaltungsgebühr. Denken Sie daran, bevor Sie eine einzelne Werbezahl zum Plan machen. Keines der drei Szenarien enthält eine Rücklage für Renovierung oder Möblierung im ersten Jahr. Ein realistisches Budget sollte sie einplanen, und sie schiebt den tatsächlichen Break-even weiter hinaus, als jede dieser Zahlen vermuten lässt.
Dieselbe Rechnung gilt anteilig auch für andere Budgets. Ein kleineres Studio zu 45.000 € in derselben Zone brächte mit derselben Annahme von 9 % brutto rund 4.050 € brutto und etwa 2.600 € netto. Das ist eine ähnliche Nettorendite von 5,6 %, nur auf kleinerer Basis. Die Preisspannen nach Zonen, auf denen dieses Szenario beruht, werden gesondert vollständig behandelt, zusammen mit den Preisbändern aller anderen Zonen in Durrës, falls Sie dieselbe Rechnung für eine andere Wohnung aufstellen möchten.
Der Ablauf des eigentlichen Kaufabschlusses bleibt davon unberührt. Es ändert sich nur die Rendite.
Wer eine realistische Wohnung in Plazh von Anfang bis Ende durchrechnet, kommt auf rund 5,6 % netto, gegenüber beworbenen 7-11 % brutto. Die Differenz entsteht durch die DIVA-Steuer von 15 % und eine übliche Verwaltungsgebühr von 20-25 %, und beide fallen zusammen an.
Pauschal 15 % auf die Einnahmen nach Abzug der Plattformprovision. Bei geschätzten 6.300 € brutto sind das rund 917 € im Jahr.
Ein Verwalter kostet in der Regel 20-25 % der Bruttoeinnahmen, und das ist spürbar. Dafür macht er Eigentum aus der Ferne für Käufer ohne Wohnsitz in Albanien realistisch, die nicht selbst putzen und Buchungen verwalten.
Die Auslastung, mit großem Abstand. Veröffentlichte Schätzungen für Plazh reichen von 33 % bis 56 %, und allein diese Spanne bewegt das Nettoeinkommen stärker als die Steuer oder die Verwaltungsgebühr.
