Mietrendite in Albanien für ausländische Investoren: Dauermiete, Sommervermietung, Steuer und der Anteil des Verwalters

Unsere Recherche beschreibt den typischen polnischen Käufer in Albanien so: Saranda, Ksamil oder Durrës, ein Budget von 70.000–150.000 €, eine Wohnung zur Vermietung an Touristen und für den eigenen Urlaub, dazu eine erwartete Rendite von 10–16 % im Jahr, meist gehört von einem polnischsprachigen Vermittler. Wir lesen dieses Versprechen als das oberste Viertel der Kurzzeitvermietungen, das als Durchschnitt ausgegeben wird. Dieser Artikel legt dar, was die Daten stützen, mit welcher Sicherheit, und markiert, was fehlt. Nichts davon ist ein Renditeversprechen; jede Zahl ist eine Schätzung oder ein Angebotspreis, und wir sagen, was von beidem.

Welche Rendite bringt die Langzeitvermietung?

Etwa 4–6 % brutto in Tirana, 4,5–6 % in Durrës, 4–5,5 % in Vlora und 3,5–5 % in Saranda, nach unserer Arbeitsschätzung für 2026. Die Nettorendite nach der Steuer von 15 %, Hausgeld, Versicherung, Leerstand und einer Rücklage für Reparaturen liegt typischerweise 1,0–1,5 Prozentpunkte darunter. Die einzige unabhängige Datenreihe, Global Property Guide, stammt aus dem dritten Quartal 2022 und nannte 6,1 % für Tirana und 4,5 % für Durrës.

Hinter diesen Prozentsätzen stehen Angebotsmieten. In Durrës wird eine Wohnung mit einem Schlafzimmer im Zentrum für 250–400 € im Monat inseriert; eine Stichprobe von 18 Inseraten eines Kleinanzeigenportals im September 2026 hatte einen Median von 390 €. Am Strand verlangt dieselbe Wohnung 200–350 € im Winter und 400–600 € im Sommer. Wir stufen das mit niedriger bis mittlerer Sicherheit ein: Die Stichproben sind klein, und sie zeigen, was Vermieter verlangen.

So läuft eine Langzeitvermietung in der Praxis: Die Kaution beträgt meist 1–2 Monatsmieten, ein Mietvertrag über mehr als ein Jahr wird schriftlich geschlossen und notariell beurkundet, die Kündigungsfrist liegt bei 30–90 Tagen, der Mieter zahlt den Verbrauch, und der berichtete Leerstand beträgt 4–8 %.

Was bringt die saisonale Vermietung ein?

Für eine Wohnung mit einem Schlafzimmer, die ganzjährig vermietet und gut geführt wird, liegen die Modellschätzungen bei 10.346–12.533 € brutto im Jahr in der Stadt Durrës, bei 50–53 % Auslastung und einem durchschnittlichen Nachtpreis von 55–63 €, und bei 13.805–17.040 € in Saranda. Golem ist ein Sommermarkt: etwa 6.800–8.800 € von Mai bis September. Das sind Schätzungen von Analyseplattformen, vor Gebühren, Kosten und Steuer, keine Auszahlungen.

Den Vorbehalt bei der Auslastung lassen Prospekte gern weg. Analyseplattformen zählen auf zwei Arten. Über alle Inserate hinweg, einschließlich der Wohnungen, die nur einen Teil des Jahres vermietet werden, liegt die Auslastung bei 25–39 %; für ganzjährig verfügbare Inserate bei 53–62 %. Landesweit beträgt der Wert über alle Inserate 26,5 % im Jahr, 55,7 % im August und 13–16 % von November bis März. Nennt Ihnen ein Verkäufer eine Auslastung, fragen Sie, welche der beiden gemeint ist.

Das Angebot ist der zweite Vorbehalt. Die aktiven Inserate in Albanien stiegen von 6.342 im April 2020 auf 32.229 im April 2026. Im Jahr 2025 wuchs die Zahl der Inserate in Durrës um 69 %, während der Umsatz je Inserat um 2,6 % stieg. Gastgeber mit dynamischen Preisen erreichen 44,9 % Auslastung, gegenüber 16,5 % bei festem Preis. Der Ertrag hängt heute stärker davon ab, wie die Wohnung geführt wird, als davon, wo sie liegt. Zahlen Stadt für Stadt stehen in Airbnb-Einnahmen in Albanien nach Städten.

Wie werden Mieteinnahmen besteuert?

Pauschal mit 15 %, für Ansässige wie für Nichtansässige. Bei der Langzeitvermietung sind es 15 % der Bruttomiete. Bei der Kurzzeitvermietung über Airbnb oder Booking sind es 15 % dessen, was nach der Provision der Plattform bleibt; Reinigung, Nebenkosten und die Gebühr eines Verwalters sind nicht abzugsfähig. Eine Privatperson braucht für die reine Vermietung keine Gewerbeanmeldung und erklärt die Einnahmen in DIVA bis zum 31. März des Folgejahres.

Was ein polnischer Eigentümer zusätzlich wissen sollte:

• Ein Nichtansässiger braucht eine albanische Steuernummer, um in DIVA zu erklären, in der Praxis über einen Vertreter.
• Polen gehört zu den rund 46 Ländern mit einem Doppelbesteuerungsabkommen: Die Miete aus einer albanischen Wohnung wird in Albanien besteuert und zu Hause angerechnet. Fragen Sie Ihren polnischen Steuerberater, wie sie anzugeben ist.
• Nach unseren Quellen verlangt Booking.com von albanischen Gastgebern seit dem 1. November 2025 eine Unternehmensnummer (NIPT), der einfache Weg als Privatperson passt also besser zu Airbnb als zu Booking. Wir stufen das mit mittlerer Sicherheit ein.
• Die Gemeinde erhebt von den Gästen eine Übernachtungssteuer, 140 Lek pro Nacht in Tirana und 70 Lek in Vlora. Den Betrag für Durrës konnten wir nicht ermitteln.
• Ein Entwurf zur Reform der Grundsteuer würde kurzzeitig vermietete Wohnungen ab 2029 als wirtschaftliche Tätigkeit behandeln, mit 0,15–0,25 % des Marktwerts statt des Satzes für Wohnraum. Er ist kein Gesetz.

Die Steuern auf Kauf und Eigentum stehen in welche Steuern Sie zahlen.

Was kostet die Verwaltung, und was bleibt übrig?

Kein albanischer Verwalter veröffentlicht eine Preisliste. Berichtet werden 10–15 % der Einnahmen für Teilservice (Inserat, Preisgestaltung, Nachrichten an Gäste), 20–30 % für Vollservice und bis zu 40–45 % bei Premiumfirmen. Nur etwa 7 % der Inserate, 2.207 von rund 32.000, werden professionell verwaltet. Hinzu kommt die Plattform: Airbnb nimmt vom Gastgeber 3 % im Modell mit geteilter Gebühr oder etwa 15,5 % im Modell, bei dem nur der Gastgeber zahlt, Booking etwa 15 %.

Die laufenden Kosten einer Kurzzeitvermietung, einschließlich Nebenkosten, Reinigung und Verbrauchsmaterial, werden mit 150–200 € im Monat angegeben. Eine professionelle Reinigung zwischen zwei Gästen kostet geschätzt 17–33 €, mehr als die mittlere Reinigungsgebühr, die Gäste in irgendeiner albanischen Stadt zahlen; ein Teil davon geht also vom Nachtpreis ab.

Zusammengenommen lautet unsere Schätzung für eine Wohnung in Durrës mit 11.000 € Bruttoeinnahmen im Jahr: Dem Eigentümer bleiben etwa 6.600–7.200 €, wenn er selbst über Airbnb verwaltet, und etwa 3.500–4.100 € mit einem Vollservice-Verwalter zu 25 % auf gemischten Plattformen, jeweils nach Steuer. Ein Verwalter zu diesem Satz rechnet sich nur, wenn er die Bruttoeinnahmen um etwa 30 % oder mehr steigert. Für Küstenwohnungen mit einem Schlafzimmer haben wir keine Daten, die das belegen.

Was ergibt das bei einem Kauf für 100.000 €?

In unserem Basisfall, der Selbstverwaltung, 52 % Auslastung und eine möblierte Wohnung annimmt, beträgt die geschätzte Nettorendite auf die Gesamtinvestition 6,7 % für eine Kurzzeitvermietung in Durrës, 7,3 % in Saranda, 4,3 % in Tirana und 3,9 % in Vlora; eine Wohnung in Golem, im Sommer nächteweise und im Winter monatsweise vermietet, kommt auf 6,0 %. Ein Jahresvertrag bringt überall 1,6–3,6 % netto.

Die Spanne zählt mehr als die Mitte. Mit einem Verwalter zu 25 %, 45 % Auslastung und Plattformkosten mit hohem Booking-Anteil fallen dieselben Käufe auf 0–2,4 % netto; der optimistische Fall erreicht 9–10 % in Saranda und Durrës. Das sind Modellergebnisse auf der Grundlage von Angebotspreisen und geschätzten Einnahmen. Ein vollständig durchgerechnetes Beispiel steht in eine echte Mietinvestition in Durrës.

Was ist über Durrës noch unbekannt?

Eine ganze Menge. Für Durrës gibt es Angebotsmieten aus kleinen Stichproben und Modellschätzungen der Plattformen zu den Einnahmen aus Kurzzeitvermietung, und sonst nichts: keine veröffentlichten erzielten Mieten, keine tatsächlichen Auszahlungen an Gastgeber, keinen Betrag der Übernachtungssteuer und keine Nebenkostenumlagen für Ferienanlagen. Ein Verkäufer, der Ihnen eines davon als Tatsache nennt, rät. Die Lücken im Einzelnen:

• Erzielte Mieten. Keine albanische Quelle veröffentlicht, was Mieter tatsächlich zahlen, verglichen mit dem, was inseriert wird. Unsere Arbeitsannahme sind 5–10 % unter der Angebotsmiete, an der Küste im Winter mehr.
• Erzielte Auszahlungen aus Kurzzeitvermietung. Jede Einnahmezahl oben ist ein Plattformmodell; wir haben keine tatsächlichen Auszahlungen eines Gastgebers oder Verwalters, um sie zu überprüfen.
• Die Übernachtungssteuer in Durrës und die Beträge der Gemeinde für die Gebäudesteuer 2026.
• Nebenkostenumlagen in Ferienanlagen mit Pool und Wachdienst. Wir haben keine verlässlichen Zahlen gefunden; lassen Sie sie sich schriftlich geben.
• Ergebnisse mit Verwalter gegenüber Selbstverwaltung für Küstenwohnungen mit einem Schlafzimmer.

Was als Nächstes zu tun ist

1. Entscheiden Sie über das Vermietungsmodell vor der Wohnung: Sommervermietung plus Wintermieter passt zum Strand, ein Jahresvertrag zum Zentrum. Vergleichen Sie Golem und Plazh.
2. Prüfen Sie Preise anhand der Preistabelle für Durrës und sehen Sie sich die Wohnungen zum Kauf in Durrës an.
3. Rechnen Sie die Kalkulation des Verkäufers neu, mit einer ganzjährigen Auslastung von 50–53 %, der Steuer von 15 % und der Gebühr eines Verwalters.
4. Schreiben Sie uns Ihr Budget und Ihr Vermietungsmodell, und wir schicken Ihnen passende Inserate.