Назад
Чи може громадянин Німеччини купити нерухомість в Албанії? Так. Він купує квартиру, будинок чи магазин на тих самих умовах, що й албанець, зокрема з правом залишити майно спадкоємцям. Виняток становить сільськогосподарська земля: іноземець може лише орендувати її на строк до 99 років або купити через албанську компанію. З чистими документами купівля триває від чотирьох до восьми тижнів, а витрати покупця становлять близько 2,3% ціни. У цьому посібнику ми розбираємо етапи, документи, витрати й податки в обох країнах і наводимо цифри, які маємо для кожного пункту.
Громадянину Німеччини віза не потрібна. За даними Міністерства закордонних справ Німеччини, достатньо паспорта або ID-картки, дійсних щонайменше ще три місяці на день в'їзду. Туристичне перебування без візи обмежене 90 днями; албанський закон рахує їх як 90 днів у будь-якому періоді зі 180. Хто хоче залишитися довше, подає заяву на дозвіл на проживання протягом перших 30 днів. МЗС Німеччини радить взяти з собою апостильовану довідку про несудимість (Führungszeugnis), бо вона потрібна для заяви.
Власність на нерухомість сама по собі є підставою для дозволу. Стаття 84 закону 79/2021 про іноземців дає власнику тимчасовий дозвіл на проживання на один рік із щорічним продовженням. Це стосується і того, кому належить половина об'єкта. Ні закон, ні постанова уряду, що його впроваджує, не встановлюють мінімальної ціни.
| Етап | Що відбувається | Строк |
|---|---|---|
| 1. Бронювання | Завдаток (kaparë) 5-10% ціни; забудовники в новобудовах просять до 30% | день 0 |
| 2. Перевірка | Картка власності (kartela), обтяження, кадастрова карта, історія прав; юрист не обов'язковий, але бажаний | 1-2 тижні |
| 3. Попередній договір | Для квартири в будинку, що будується: нотаріально посвідчений kontratë porosie, зареєстрований у кадастрі (ASHK) | - |
| 4. Нотаріальний акт | Єдина дійсна форма продажу; оплата банківським переказом, нотаріус утримує податки | 1 день |
| 5. Реєстрація | Нотаріус подає документи в ASHK; новий власник отримує нову картку власності | на практиці 2-4 тижні |
Два правила захищають покупця, і їх варто знати до того, як ви переказуєте гроші. Приватний договір купівлі-продажу нікчемний, тому квартиру в будинку, що будується, бронюють лише через нотаріальний договір, зареєстрований в ASHK. Тільки це захищає від продажу однієї квартири двічі. Крім того, з Інструкції 1557 від 18.09.2024 ASHK під час реєстрації продажу порівнює збудовану квартиру із затвердженим планом. Якщо квартира від плану відрізняється, у реєстрації відмовляють, тож звірте одне з іншим до оплати.
Ціну сплачують банківським переказом. Нотаріус фіксує спосіб оплати і не може приймати готівку понад 150 000 леків.
Розрахунок для квартири за €100 000 за курсом близько 93 леків за євро (це оцінка: гонорари юриста, перекладача й агента залежать від того, кого ви наймете):
| Стаття | Зазвичай | Діапазон |
|---|---|---|
| Нотаріус: 0,30% ціни (0,35% при ціні нижче 6 млн леків) | €300 | €300-350 |
| Реєстрація в кадастрі (5 000 леків) і заява нотаріуса на реєстрацію (4 000 леків) | €97 | €97 |
| Юрист для перевірки прав | €800 | €0-2 000 |
| Присяжний перекладач | €100 | €0-150 |
| Агент з боку покупця | €1 000 | €0-2 000 |
| Податок на передачу права: немає для покупця квартири (місцевий податок 2% стосується лише землі, сплачує продавець) | €0 | €0 |
| Разом | близько €2 300 | €400-4 600 |
Офіційного правила про те, чи додає нотаріус ПДВ до гонорару, ми не знайшли; попросіть повну суму письмово до візиту. Нотаріальний збір і податки рахують від більшої з двох сум: ціни в договорі або офіційної референтної ціни зони. ПДВ на продаж квартир, зокрема в новобудовах, Албанія не стягує.
В Албанії. Щорічний податок на житлову будівлю становить 0,05% її фіскальної вартості (референтна ціна зони, помножена на площу), зазвичай кілька тисяч леків на рік. Оренда оподатковується за ставкою 15%: при довгостроковій оренді від валової суми, при подобовій від доходу після комісії платформи. Декларацію подають у системі DIVA до 31 березня наступного року. Іноземному власнику для цього потрібен албанський податковий номер.
У Німеччині. Угода про уникнення подвійного оподаткування від 6 квітня 2010 року дає Албанії право оподатковувати дохід від албанської нерухомості (стаття 6) і прибуток від її продажу (стаття 13). Німеччина звільняє обидва види доходу за статтею 23(1)(a), але враховує їх під час визначення ставки для решти вашого доходу (стаття 23(1)(d), Progressionsvorbehalt). Оскільки Албанія не входить до ЄС, виняток у § 32b Закону про податок на доходи (EStG) для нерухомості в країнах ЄС не застосовується, а збитки від оренди в Албанії можна зарахувати лише проти албанського доходу того самого виду (§ 2a). Протокол про зміни до угоди підписано 9 червня 2026 року; він ще не набрав чинності й не зачіпає статей 6 і 23. Детально про це в нашому посібнику про податки для власників з Німеччини.
Ціни пропозиції на узбережжі всередині одного міста різняться сильніше, ніж між містами. У Дурресі, на ринку з найбільшою кількістю оголошень, медіанна ціна пропозиції 511 квартир і студій на Domlivo станом на 18.10.2026 становила €1 500 за м². Діапазон нижче оновлюється з наших цінових даних:
Ціни для кожного прибережного міста зібрано в нашому огляді нерухомості біля моря в Албанії, актуальні пропозиції в каталозі.
Так. Громадянин Німеччини купує квартиру, будинок або комерційну нерухомість на тих самих умовах, що й громадянин Албанії, з повним правом продати її та залишити спадкоємцям. Для прямої купівлі закрита лише сільськогосподарська земля; її можна орендувати на строк до 99 років або купити через албанську компанію.
З чистими документами від чотирьох до восьми тижнів, від бронювання до нової картки власності. Перевірка займає один-два тижні, нотаріальний акт один день, а реєстрація в кадастрі на практиці два-чотири тижні. Квартири в будинках, що будуються, оформлюються довше, бо акт підписують після завершення будівництва.
За квартиру вартістю €100 000 покупець зазвичай платить близько €2 300, тобто 2,3%, за нотаріуса, кадастр, юриста, перекладача й агента. Якщо всі необов'язкові витрати на верхній межі, сума сягає близько €4 600. Податок на передачу права власності покупець квартири не сплачує: місцевий податок 2% стосується лише землі й лежить на продавцеві (закон 9632/2006, ст. 28). ПДВ на продаж квартир не нараховується.
Не напряму. Албанія оподатковує оренду за ставкою 15%, а за статтею 23 угоди про уникнення подвійного оподаткування Німеччина звільняє цей дохід від податку. Проте він підвищує ставку для решти вашого німецького доходу (Progressionsvorbehalt), тому його вказують у німецькій податковій декларації.
Власність на нерухомість є законною підставою для тимчасового дозволу на проживання за статтею 84 закону 79/2021: спочатку на один рік, далі з щорічним продовженням, а мінімальної ціни купівлі закон не встановлює. Для туристичних поїздок громадянину Німеччини віза не потрібна до 90 днів у будь-якому періоді зі 180.
