Назад
Хто оподатковує оренду квартири в Албанії, якщо ви живете в Німеччині? Албанія, за ставкою 15%. Німеччина звільняє цей дохід за угодою про уникнення подвійного оподаткування від 6 квітня 2010 року, але додає його, коли розраховує ставку для решти ваших доходів, тож його все одно треба вказати в німецькій податковій декларації. Так само розподіляється і прибуток від продажу. Нижче кожен податок, стаття угоди, на якій він ґрунтується, і пункти, які ми не змогли перевірити. Це огляд правил, а не податкова консультація. Для власної декларації зверніться до податкового консультанта, який знає обидві системи.
| Дохід | Хто має право оподатковувати | Що робить Німеччина |
|---|---|---|
| Оренда албанської нерухомості | Албанія (стаття 6) | Звільняє, враховує для ставки (стаття 23(1)(a) і (d)) |
| Прибуток від продажу албанської нерухомості | Албанія (стаття 13(1)) | Звільняє, враховує для ставки (стаття 23(1)(a) і (d)) |
| Прибуток від продажу часток компанії, яка володіє переважно албанською нерухомістю | Албанія (стаття 13(2)) | Оподатковує, зараховує албанський податок (стаття 23(1)(b)) |
| Німецька державна пенсія особи, яка живе в Албанії | Лише Албанія (стаття 18) | У Німеччині не оподатковується |
Угоду підписали в Берліні й опублікували у Федеральному віснику законів (Bundesgesetzblatt, BGBl. 2011 II S. 1186). Протокол про внесення змін підписали 9 червня 2026 року. На момент написання він ще проходив розгляд у Бундестазі й не набрав чинності. Протокол змінює статтю 13(2) і додає тест основної мети, а статті 6, 18 і 23 залишає без змін.
Стаття 23(1)(a) виключає албанську оренду з німецької бази оподаткування. Далі стаття 23(1)(d) і § 32b Закону про податок на доходи (EStG) застосовують до вашого німецького доходу без цієї оренди вищу ставку, яку дав би дохід разом з нею. Усередині ЄС § 32b звільняє від цього правила оренду нерухомості. Албанія є третьою країною, тому правило діє. Збитки від албанської квартири, наприклад у перші роки з великими витратами, можна зарахувати лише проти позитивного албанського доходу того самого виду (§ 2a EStG), а не проти зарплати. Іноземні доходи вказують у додатку Anlage AUS німецької декларації.
Албанія оподатковує прибуток за ставкою 15%: ціна продажу мінус ціна купівлі, причому ціна продажу не може бути нижчою за референтну ціну зони. Податок сплачують до того, як кадастр (ASHK) зареєструє покупця, і нерезиденти платять стільки ж. Німеччина звільняє прибуток за статтею 23(1)(a). Чи враховується він також під час розрахунку ставки, залежить від вашої ситуації в Німеччині; це питання до податкового консультанта.
У 2026 році важливий один строк. За Законом 85/2025 та Інструкцією 5/2026 будь-який власник може цього року переоцінити нерухомість до ринкової вартості і сплатити 5% із приросту замість 15% з того самого прибутку пізніше. Ці 5% треба сплатити до 31.12.2026. Переоцінка також підвищує фіскальну вартість, тому вона має сенс передусім тоді, коли ви плануєте продаж.
Зараз він становить 0,05% фіскальної вартості житла (референтна ціна зони, помножена на площу) і 0,2% для комерційної нерухомості; муніципалітети можуть змінювати його на 30% в обидва боки. Для квартири площею 60 м² у Блоку, найдорожчій зоні Тірани з референтною ціною 228 400 леків за м² (Інструкція 34/2023), це близько 6 850 леків, приблизно 74 € на рік. У зонах із нижчими референтними цінами це лише частка цієї суми. Законопроєкт, винесений на громадське обговорення в червні та липні 2026 року, переводить розрахунок на ринкову вартість з 2029 року для будівель і з 2031 року для землі, зі ставкою 0,1-0,2% для житла і 0,15-0,25% для квартири, яку здають подобово. Коли ми перевіряли, його ще не ухвалили.
Албанська компанія (sh.p.k.) сплачує 15% податку на прибуток, зі ставкою 0% для обороту до 14 мільйонів леків до кінця 2029 року, і 8% на дивіденди. Вона може відраховувати витрати, чого приватний орендодавець робити не може, але мусить вести бухгалтерський облік і сплачує місцевий податок на бізнес. Для однієї чи двох квартир простіше володіти як приватна особа. Дивіденди і продаж компанії підпадають під інші статті угоди, ніж оренда, тому перед купівлею за такою схемою потрібна консультація.
Ні. Албанія оподатковує оренду за ставкою 15%, а Німеччина за статтею 23 угоди про уникнення подвійного оподаткування 2010 року її звільняє. Проте Німеччина враховує цю оренду, коли визначає ставку для інших ваших доходів (Progressionsvorbehalt), тому оренду треба задекларувати в німецькій декларації, у додатку Anlage AUS.
З 2026 року приватний власник сплачує 15% від доходу, що залишається після комісії платформи, без відрахувань на прибирання чи комунальні послуги, і декларує його в DIVA до 31 березня. Реєстрація підприємницької діяльності не потрібна. У Німеччині цей дохід звільнений за угодою, але враховується для ставки.
Лише проти позитивного албанського доходу того самого виду. Для німецького оподаткування Албанія є третьою країною, тому § 2a Закону про податок на доходи не дозволяє зараховувати такі збитки проти зарплати чи німецької оренди. Збитки можна перенести на наступні роки, коли буде албанський дохід від оренди.
В Албанії 15% від прибутку, який рахують щонайменше від референтної ціни зони; податок сплачують до реєстрації покупця. Німеччина звільняє цей прибуток за угодою. До 31.12.2026 можна переоцінити нерухомість і сплатити 5% із приросту вартості замість 15% пізніше.
Для житла це 0,05% фіскальної вартості, тобто референтна ціна зони, помножена на площу. Для квартири 60 м² у Блоку, найдорожчій зоні Тірани, це близько 74 € на рік, а там, де референтна ціна нижча, менше. Законопроєкт пропонує з 2029 року рахувати податок від ринкової вартості; коли ми перевіряли, його ще не ухвалили.
