Чи може громадянин Німеччини купити нерухомість в Албанії?
Так. Громадянин Німеччини може купити квартиру або будинок в Албанії за закордонним паспортом чи ID-карткою на тих самих умовах, що й албанський покупець; закритими для іноземців є лише землі сільськогосподарського призначення. За податковою угодою між Німеччиною та Албанією (чинна з 2012 року) дохід від оренди албанської квартири оподатковується в Албанії та звільняється від податку в Німеччині, де його враховують тільки для визначення ставки на інші доходи (Progressionsvorbehalt).
Дані зібрав Fedir AlpatovОновлено
Що може мати у власності покупець із Німеччини
Окремих правил для громадян Німеччини чи ЄС немає: за албанським законодавством німецький покупець - це іноземна фізична особа, яка вільно купує будівлі й обмежена лише щодо землі.
| Нерухомість | Чи може володіти іноземець? | Правило |
|---|---|---|
| Квартира, будинок, комерційне приміщення | Так | Жодних обмежень щодо будівель |
| Ділянка під забудову (truall) | Так, з умовою | Інвестиції в неї ≥ 3 × вартості ділянки |
| Сільськогосподарська земля, ліс, сіножать, пасовище | Ні | Лише оренда на строк до 99 років |
| Будь-що - через албанську компанію, що належить іноземцю | Так | Компанія є албанською особою |
Джерела · 3
- DATA-LEGAL-0001Foreign individuals may buy apartments and residential or commercial buildings with no restriction. They cannot buy agricultural land, forest, meadows or pastures (lease up to 99 years only). Building land is allowed only if the investment built on it is at least three times the land's value.Foreigners may buy apartments without restriction; agricultural land is excludedДостовірність: MEDIUMПеріод: current law (Law 7980/1995 "On land purchase"), as describedперевірено 2026-09-09Kalo & Associates (A. Milo, A. Toslluku) — Albania: legal restrictions facing foreigners in real estate investments, CEE Real Estate Matters
- DATA-LEGAL-00173 × plot valueA foreigner may buy a building plot once the investment on it is at least 3× the plot valueДостовірність: HIGHПеріод: 1995–2026перевірено 2026-10-19Law No. 7980 of 27.07.1995 "Për shitblerjen e trojeve" (on the sale of plots), original text
- DATA-LEGAL-001699 years (maximum lease)Foreigners cannot own agricultural land, forests, meadows or pastures; lease up to 99 yearsДостовірність: HIGHПеріод: 2026перевірено 2026-10-19Explanatory report to the draft law on transferring agricultural land to foreign persons (RENJK 972)
В'їзд, перебування та проживання
Auswärtiges Amt (19 жовтня 2026) вказує як дійсні для в'їзду закордонний паспорт, тимчасовий паспорт, посвідчення особи та дитячий паспорт; тимчасове посвідчення особи не приймається. Для перебування понад 90 днів потрібна довгострокова віза, оформлена до поїздки, або дозвіл на проживання, заяву на який подають упродовж перших 30 днів; до заяви додається німецька довідка про несудимість з апостилем.
| Питання | Відповідь | Джерело |
|---|---|---|
| Документи | Паспорт або посвідчення особи, дійсні ≥ 3 місяці на момент в'їзду | Auswärtiges Amt |
| Безвізове перебування | 90 днів протягом будь-яких 180 | Закон 79/2021, ст. 29 |
| Дозвіл для власника | До 1 року, з можливістю продовження | Закон 79/2021, ст. 84 |
| Дозвіл для пенсіонера | Пенсійний дохід ≥ 1,200,000 ALL на рік | Закон 79/2021, ст. 85, VKM 858/2021 |
Джерела · 4
- DATA-ENTRY-DE-000190 days without a visaGerman citizens: passport or ID card valid 3 months, 90 days without a visaДостовірність: HIGHПеріод: 2026перевірено 2026-10-19Albanien: Reise- und Sicherheitshinweise (Einreise und Zoll)
- DATA-LEGAL-001390 days in 180Visa-free stay: up to 90 days in any 180; longer needs a residence permitДостовірність: HIGHПеріод: 2025–2026перевірено 2026-10-19Law No. 79/2021 "Për të huajt" (On foreigners), consolidated text as amended by Law 43/2025
- DATA-LEGAL-00141 year, renewableResidence permit for a property owner: up to 1 year, renewable; no minimum property value foundДостовірність: HIGHПеріод: 2025–2026перевірено 2026-10-19Law No. 79/2021 "Për të huajt" (On foreigners), consolidated text as amended by Law 43/2025
- DATA-LEGAL-001513040.64 EUR per year (income floor)Residence permit for pensioners: pension income of at least 1,200,000 ALL a yearДостовірність: MEDIUMПеріод: 2024–2026перевірено 2026-10-19Law No. 79/2021 "Për të huajt" (On foreigners), consolidated text as amended by Law 43/2025
Податки: що каже угода
Албанія оподатковує оренду албанської нерухомості (15% для фізичних осіб) і прибуток від її продажу (15%). Німеччина звільняє обидва доходи від податку за статтею 23(1)(a) угоди та застосовує застереження про прогресію, тож цей дохід підвищує ставку на ваші німецькі доходи, але вдруге не оподатковується. Оскільки Албанія не входить до ЄС та ЄЕЗ, виняток § 32b EStG для нерухомості в ЄС не діє.
Німецька державна пенсія, що виплачується особі, яка живе в Албанії, оподатковується лише в Албанії (стаття 18). Винятком є пенсії державних службовців: право на їх оподаткування залишається за Німеччиною.
| Дохід | Оподатковується в Албанії | Оподатковується в Німеччині |
|---|---|---|
| Оренда албанської квартири | Так, 15% | Звільнено, з прогресією |
| Прибуток від продажу | Так, 15% прибутку | Звільнено, з прогресією |
| Німецька державна пенсія, резидент Албанії | Держава проживання | Ні |
Джерела · 4
- DATA-TAX-DE-0001Double taxation agreement of 6 April 2010 (BGBl. 2011 II p. 1186): Art. 6 and Art. 13(1) give Albania the right to tax income and gains from immovable property situated there; Art. 23(1)(a) exempts that income in Germany; Art. 23(1)(d) allows Germany to take it into account for the rate (Progressionsvorbehalt, § 32b EStG).Germany–Albania treaty: rent and gains from Albanian property are taxed in Albania and exempt in Germany with progressionДостовірність: HIGHПеріод: 2012–2026перевірено 2026-10-19Bundestag-Drucksache 17/6613: Abkommen zwischen Deutschland und Albanien zur Vermeidung der Doppelbesteuerung (6.4.2010), mit Denkschrift
- Достовірність: HIGHПеріод: tax year 2025/2026 (Law 29/2023 "On income tax", in force siперевірено 2026-09-09PwC Tax Summaries Albania — Individual taxes on personal income
- Достовірність: HIGHПеріод: 2026 (current)перевірено 2026-09-09PwC Tax Summaries Albania — Individual income determination
- DATA-TAX-DE-0002Art. 18(1): pensions are taxed only in the state of residence. The Finanzamt Neubrandenburg lists Albania among the countries where a German statutory pension is not taxed in Germany. Civil-service pensions are different (Art. 19(2): Germany taxes them).Germany–Albania treaty: a statutory pension is taxed only in the country of residenceДостовірність: HIGHПеріод: 2012–2026перевірено 2026-10-19Bundestag-Drucksache 17/6613: Abkommen zwischen Deutschland und Albanien zur Vermeidung der Doppelbesteuerung (6.4.2010), mit Denkschrift
Питання та відповіді
Так. Auswärtiges Amt приймає посвідчення особи, дійсне щонайменше три місяці на момент в'їзду; тимчасове посвідчення особи не приймається.
Так, у додатку про іноземні доходи до німецької декларації: дохід звільнений від податку, але враховується для визначення вашої ставки (прогресія). Форму для вашого випадку варто підтвердити в податкового консультанта.
Власність дає право на однорічний дозвіл з можливістю продовження за статтею 84 албанського закону про іноземців; його все одно потрібно оформити - автоматично він не надається.
Так, щодо пенсій, чинна з 1 грудня 2017 року: німецька пенсія виплачується в Албанію в повному обсязі. Медичного страхування вона не охоплює.
Джерела
- Bundestag-Drucksache 17/6613: Abkommen zwischen Deutschland und Albanien zur Vermeidung der Doppelbesteuerung (6.4.2010), mit Denkschrift. Deutscher Bundestag, 2011-07-15 (переглянуто 2026-10-19)
- Albanien: Reise- und Sicherheitshinweise (Einreise und Zoll). Auswärtiges Amt, 2026-10-15 (переглянуто 2026-10-19)
- Finanzamt Neubrandenburg (Rente im Ausland): Warum ist der Wohnsitzstaat entscheidend?. Finanzamt Neubrandenburg (переглянуто 2026-10-19)
- Deutsch-albanisches Sozialversicherungsabkommen in Kraft (Pressemitteilung, 1.12.2017). Deutsche Rentenversicherung, 2017-12-01 (переглянуто 2026-10-19)
- Law No. 79/2021 "Për të huajt" (On foreigners), consolidated text as amended by Law 43/2025. Albanian State Police (ASP), 2025-11-01 (переглянуто 2026-10-19)
- Council of Ministers Decision (VKM) No. 858 of 29.12.2021 on residence permits, consolidated to VKM 329/2024. Albanian State Police (ASP), 2024-11-01 (переглянуто 2026-10-19)
- Kalo & Associates (A. Milo, A. Toslluku) — Albania: legal restrictions facing foreigners in real estate investments, CEE Real Estate Matters, 2026-09-09 (переглянуто 2026-09-09)
- Law No. 7980 of 27.07.1995 "Për shitblerjen e trojeve" (on the sale of plots), original text. Parliament of Albania (FAOLEX copy), 1995-07-27 (переглянуто 2026-10-19)
- Explanatory report to the draft law on transferring agricultural land to foreign persons (RENJK 972). Ministry of Agriculture and Rural Development (MBZHR), 2026-05-14 (переглянуто 2026-10-19)
- PwC Tax Summaries Albania — Individual taxes on personal income, 2026-07-22 (переглянуто 2026-09-09)
- PwC Tax Summaries Albania — Individual income determination, 2026-07-22 (переглянуто 2026-09-09)
Чого бракує
Відомі прогалини: питання, щодо яких надійних даних поки немає.
- Як сама Албанія оподатковує іноземну пенсію резидента - не досліджувалося; повідомлялося про законопроєкт щодо звільнення, але це не перевірено.
- Не знайдено зведеного офіційного тексту, який прямо вказував би, що іноземці можуть купувати квартири; правило ґрунтується на відсутності будь-яких обмежень у земельному законодавстві та на практиці юристів. Потребує підтвердження за Офіційним вісником (qbz.gov.al був недоступний 2026-10-19).