Албанія для покупців із Польщі: ціни, податки і порядок купівлі (2026)

Чи може поляк купити квартиру в Албанії? Так, на тих самих умовах, що й громадянин Албанії; іноземцям закриті лише сільськогосподарські землі, які вони можуть орендувати на строк до 99 років. Житло в Албанії коштує приблизно вдвічі менше, ніж у Польщі: за середніми даними Deloitte за 2025 рік це €1 720 за м² в Албанії та €3 008 за нову квартиру в Польщі. Оренда албанської квартири оподатковується в Албанії, а польсько-албанська угода про уникнення подвійного оподаткування 1993 року звільняє її від податку в Польщі. Нижче ціни, податки в обох країнах і етапи купівлі.

Ціни: скільки коштує квартира на узбережжі

Найбільший вибір у Дурресі: тут більшість пропозицій на узбережжі країни, а медіана становить €1 500 за м². Саранда, яку польські покупці знають найкраще, дорожча, і ціни там найсильніше змінюються від вулиці до вулиці. Наш путівник по районах Саранди розбирає це докладно, а ціни за курортними містами охоплюють решту узбережжя.

В'їзд і перебування

За даними МЗС Польщі, поляк в'їжджає до Албанії за посвідченням особи або паспортом, дійсним на весь час перебування і щонайменше три місяці після виїзду. Віза не потрібна на 90 днів протягом будь-яких 180, і реєструватися не обов'язково. Для довшого перебування міністерство радить заздалегідь звернутися до міграційної служби; для заяви потрібні паспорт, довідка про несудимість і підтвердження адреси в Албанії, наприклад договір купівлі нерухомості або договір оренди. Володіння нерухомістю також є підставою для річного дозволу на проживання з можливістю продовження за статтею 84 албанського закону 79/2021.

Купівля крок за кроком

1. Бронювання. Завдаток (kaparë) у розмірі 5-10% ціни; за квартири в новобудовах на етапі будівництва забудовники просять до 30%.
2. Перевірка. Картка нерухомості (kartela), обтяження, кадастрова карта, дозвіл на будівництво і дозвіл на експлуатацію. Юрист не обов'язковий, але бажаний; €500-2 000.
3. Попередній договір. Для квартири в будинку, що будується, від подвійного продажу захищає лише нотаріально посвідчений kontratë porosie, зареєстрований у кадастрі (ASHK).
4. Нотаріальний договір. Єдина чинна форма продажу. Ціна сплачується банківським переказом; якщо ви не володієте албанською, договір підписує також присяжний перекладач.
5. Реєстрація. Нотаріус подає документи до ASHK; на практиці це займає від двох до чотирьох тижнів.

За чистих документів увесь процес триває від чотирьох до восьми тижнів.

Скільки коштує купівля

За квартиру за €100 000 покупець зазвичай платить близько €2 300: нотаріус (близько 0,30% ціни), реєстрація в кадастрі (5 000 лек) і заява нотаріуса на реєстрацію (4 000 лек), юрист, перекладач і 1% агенту. Податок на передачу права власності покупець квартири не сплачує: місцевий податок 2% стосується лише землі й лежить на продавцеві (закон 9632/2006, ст. 28), який ще сплачує 15% з прибутку. Продаж квартир не обкладається ПДВ.

Податки в Албанії

• Оренда. 15%: при довгостроковій оренді з валового доходу; при подобовій оренді через Airbnb або Booking з доходу після комісії платформи, декларація в системі DIVA до 31 березня. З 01.01.2026 приватному власнику для цього не потрібна реєстрація підприємницької діяльності.
• Щорічний податок на будівлю. 0,05% фіскальної вартості (референтна ціна зони, помножена на площу), зазвичай кілька тисяч лек на рік.
• Продаж. 15% прибутку, який рахують щонайменше від референтної ціни зони. До 31.12.2026 власник може переоцінити нерухомість і натомість сплатити 5% з приросту вартості.

Податки в Польщі

Польсько-албанську угоду про уникнення подвійного оподаткування підписано у Варшаві 5 березня 1993 року (Dz.U. 1994 № 101, поз. 492), вона застосовується з 1995 року. Албанія може оподатковувати оренду албанської нерухомості (стаття 6) і прибуток від її продажу (стаття 13). Польща звільняє цей дохід і може враховувати його при визначенні ставки податку на інші ваші доходи (стаття 24, пункт 1, підпункти a і c). Метод зарахування податку застосовується лише до дивідендів, відсотків і роялті. Албанія відмовилася від статті багатосторонньої конвенції про методи, тож, на нашу думку, звільнення за угодою діє і у 2026 році.

У Польщі приватний дохід від оренди з 2023 року оподатковується лише за спрощеною ставкою (ryczałt) і декларується у формі PIT-28 до 30 квітня. Як показувати в цій декларації звільнену від податку албанську оренду, ми не змогли підтвердити на сторінках податкової служби; перед першою декларацією зверніться до податкового консультанта.

Актуальні пропозиції на албанському узбережжі є в каталозі.