Безопасно ли покупать «неформальный» дом без разрешения в Албании?
Только после легализации и регистрации. Дом, построенный без разрешения, может быть легализован по Закону 20/2020, если он есть на ортофотоплане до 2020 года и не находится на береговой линии или в другой исключённой зоне; пока ASHK не вынесло решение, зарегистрированного права собственности, которое можно купить, не существует. В 2025 году ASHK вынесло 26 101 решение о легализации и 610 отказов.
Данные собрал Fedir AlpatovОбновлено
Риски по пунктам
| Ситуация | Что это значит для покупателя | Основание |
|---|---|---|
| Нет на ортофотоплане до 2020 года | Легализации не подлежит | Закон 20/2020, ст. 17 |
| На береговой линии или вблизи крупных инфраструктурных объектов | Исключено из легализации | Закон 20/2020, ст. 18 |
| Легализован, стоимость участка не оплачена | Установленная законом ипотека на объекте | Закон 20/2020, ст. 22(10) |
| На земле другого собственника | Регистрируется без земли до выплаты компенсации | Закон 20/2020, ст. 22(6) |
| Легализован, участок оплачен | Обычная зарегистрированная недвижимость | VKM 446/2023 |
Источники · 3
- DATA-LEGAL-0018Law 20/2020 Art. 17: buildings without a permit that appear on the national orthophoto made before the law entered into force; Art. 18: no legalisation where the building harms major infrastructure, national roads, public buildings, cultural heritage, strategic-investment areas or the coastline; Art. 21: ASHK decides within 60 days of qualification. Art. 16(1): every applicant may obtain an extract of their own application from the ASHK unpermitted-building database.Legalisation covers unpermitted buildings on the pre-2020 orthophoto; coastline and major infrastructure excludedДостоверность: HIGHПериод: 2020–2026проверено 2026-10-19Law No. 20/2020 "Për përfundimin e proceseve kalimtare të pronësisë" (completing transitional ownership processes)
- DATA-LEGAL-0019Law 20/2020 Art. 22(10): a statutory mortgage stays on the legalised property until the plot price is paid in full. Art. 22(6): on private third-party land, ownership of the land passes only when the compensation decision enters into force; until then the building is registered without a relationship to the land. Art. 22(2)–(3): the legalisation act also transfers the plot, for a home up to three times the footprint and at most 500 m².A legalised home can carry a statutory mortgage or be registered "without the land"Достоверность: HIGHПериод: 2020–2026проверено 2026-10-19Law No. 20/2020 "Për përfundimin e proceseve kalimtare të pronësisë" (completing transitional ownership processes)
- DATA-LEGAL-002050 % of land valuePlot price for a legalised home: 50% of the zone land value, 20% off if paid within 30 daysДостоверность: HIGHПериод: 2023–2026проверено 2026-10-19Council of Ministers Decision (VKM) No. 446 of 26.07.2023 on transferring ownership and registering legalised property
Насколько это распространено
С 2006 по 2025 год ASHK вынесло 291 114 решений о легализации, в том числе 26 101 только за 2025 год - это максимум с 2016 года; в том же году было 610 отказов. В отчёте за 2025 год 2028 год назван сроком завершения первичной регистрации, включая легализацию.
| Год | Решения |
|---|---|
| 2016 | 48,351 |
| 2023 | 10,132 |
| 2024 | 11,167 |
| 2025 | 26,101 |
Источники · 1
Как действуют покупатели
- Покупайте только то, на что оформлена карточка собственности на имя продавца; заявление на легализацию - это не право собственности.
- Если продавец ещё в процессе, пропишите в предварительном договоре условия о решении ASHK и об оплате стоимости участка.
- Запросите выписку по заявлению продавца из базы ASHK по самовольным постройкам - её может получить каждый заявитель.
- На побережье до начала переговоров проверьте, что дом не находится в исключённой зоне.
Вопросы и ответы
Да, как и любое здание, - после его регистрации. Участок, который оформляется вместе с легализацией, относится к землям под застройку.
Завершить легализацию может только тот владелец, который подал заявление; покупка до вынесения решения не передаёт права собственности.
ASHK планирует завершить первичную регистрацию, включая легализацию, в 2028 году.
Источники
- Law No. 20/2020 "Për përfundimin e proceseve kalimtare të pronësisë" (completing transitional ownership processes). Parliament of Albania (FAOLEX copy), 2020-03-05 (просмотрено 2026-10-19)
- Council of Ministers Decision (VKM) No. 446 of 26.07.2023 on transferring ownership and registering legalised property. State Cadastre Agency (ASHK), 2023-07-26 (просмотрено 2026-10-19)
- ASHK Annual Activity Report 2025. State Cadastre Agency (ASHK), 2026-06-15 (просмотрено 2026-10-19)
Чего не хватает
Известные пробелы: вопросы, по которым надёжных данных пока нет.
- 610 отказов в 2025 году взяты из той же таблицы отчёта ASHK; причины по категориям не публикуются.
- Прямой даты прекращения приёма новых заявлений на легализацию в законе не найдено.