Чек-лист документов для покупки недвижимости в Дурресе (2026)

Сначала запросите kartela e pasurisë и сами получите её в ASHK: только этот документ подтверждает, кто владеет недвижимостью и какие обременения на ней лежат. Затем нужны leje përdorimi для любого готового здания, нотариально оформленный и зарегистрированный kontrata e porosisë для строящегося объекта и выписка об обременениях по материнскому участку, а не только по самой квартире.

Основные правоустанавливающие документы

1. Kartela e pasurisë: сама выписка о праве собственности и самый важный документ в этом списке. Её выдаёт ASHK, в ней указаны нынешний владелец, все зарегистрированные обременения и юридическая история объекта. Получите её сами и не довольствуйтесь копией от продавца или агента: именно в таких копиях, как известно, и скрывали проблемы. Рабочее правило DomLivo простое: нет самостоятельно полученной выписки, нет перевода денег.
2. Harta treguese: ориентировочная межевая карта от ASHK. Она подтверждает, что участок на местности совпадает с тем, который вам продают. Из-за неточного картографирования прошлых лет межевые споры на этом побережье случаются часто, так что эта проверка не формальность. Продавец может показать на забор, но границу подтверждает только карта.
3. Hipotekë: выписка об ипотеке и обременениях по материнскому участку, а не только по квартире. Ипотека застройщика на землю под зданием переходит на каждую построенную на ней квартиру, поэтому выписка только по вашей квартире может не показать долг по всему проекту. Эту проверку пропускают чаще остальных в списке: нужно заранее знать, что выписку следует запрашивать именно по материнскому участку, а не только по квартире.

Документы на строительство и эксплуатацию

1. Leje ndërtimi: разрешение на строительство. Оно подтверждает, что здание изначально было разрешено законно, причём той высоты и площади застройки, с которыми его в итоге построили. Дома с лишними этажами сверх разрешённого на этом побережье встречаются на самом деле, такие случаи задокументированы.
2. Leje përdorimi: разрешение на эксплуатацию. Именно его покупатели забывают проверить чаще всего: здание выглядит готовым, и кажется, что вопросов нет. Без этого документа дом нельзя как следует зарегистрировать, заложить или перепродать. Готовность на вид ещё не означает готовности на бумаге, а застройщик, который продавал квартиры без такого разрешения, должен вас насторожить, каким бы законченным ни выглядел холл.

Если вы покупаете на этапе строительства

После выхода Udhëzim 1/2024 предварительный договор на покупку строящегося объекта, kontrata e porosisë, должен быть нотариальным и внесённым в реестр ASHK. Это правило закрыло лазейку для двойных продаж: раньше один объект по частным бумагам продавали сразу нескольким покупателям, и каждый считал, что квартира досталась ему. Частный незарегистрированный вариант такого договора юридической силы не имеет, как бы подробно его ни составили и сколько бы человек его ни подписали. Если застройщик предлагает по строящемуся объекту что-то кроме зарегистрированного нотариального договора, отказывайтесь от сделки ещё до внесения задатка.

Сколько стоит каждый документ

Ни одна из этих пошлин не настолько велика, чтобы ради экономии пропускать проверку: все документы из списка вместе стоят копейки по сравнению с одним спором о праве собственности. Официальный срок регистрации составляет 21 день, но на практике она занимает две-четыре недели, а при сложностях с правом собственности и дольше. Это ещё один повод проверить все документы выше до внесения задатка, а не после.

Если вы не говорите по-албански, заложите в бюджет присяжного переводчика, обычно €50-150. Когда покупатель сам не может понять нотариальный акт, его должен соподписать присяжный переводчик Министерства юстиции. Агента можно и не нанимать, а переводчика при подписании требует закон, и это требование не связано ни с одним из документов выше.

Если запомнить только одно

Получите сами kartela e pasurisë и выписку hipotekë по материнскому участку, пока не внесли задаток, и убедитесь, что leje përdorimi у здания есть, прежде чем считать готовый дом готовым и на бумаге. Когда документы проверены, остальная часть сделки идёт по предсказуемому графику. Прежде чем брать на себя обязательства, прочитайте о восьми способах, которыми право собственности может подвести даже при документах на руках.

Что иностранцу можно и нельзя покупать, правило за правилом и со ссылками на закон, собрано в гайде Может ли иностранец купить недвижимость в Албании? (2026).