Чек-лист документов для покупки недвижимости в Дурресе (2026)

Сначала попросите kartela e pasurisë и самостоятельно получите её в ASHK: это единственный документ, который подтверждает, кто является собственником недвижимости и какие обременения на ней лежат. Затем leje përdorimi для любого завершённого здания, нотариально оформленный и зарегистрированный kontrata e porosisë для объекта на этапе строительства, а также выписку об обременениях на материнский участок, а не только на саму единицу.

Основные правоустанавливающие документы

1. Kartela e pasurisë — сама выписка о праве собственности, и единственный документ, который имеет наибольшее значение. Она выдаётся ASHK и показывает текущего владельца, любые зарегистрированные обременения и юридическую историю объекта. Получите её самостоятельно, независимо, а не принимайте копию от продавца или агента — именно копия, предоставленная продавцом, известна тем, что может скрывать проблему, а рабочее правило DomLivo простое: без самостоятельно полученной выписки деньги не переводятся.
2. Harta treguese — ориентировочная межевая карта от АСНК (ASHK), которая подтверждает, что физический участок соответствует тому, что продаётся. Межевые споры из-за некачественного исторического картографирования на этом побережье случаются достаточно часто, поэтому это не формальность; продавец, указывающий на линию забора, — это не то же самое, что карта, подтверждающая это.
3. Hipotekë / выписка об обременении на материнский участок — а не только на квартиру. Ипотека застройщика на землю, на которой стоит здание, переходит на каждую квартиру, построенную на ней, поэтому выписка только по вашей конкретной квартире может не показать долг, связанный со всем проектом. Это самая часто пропускаемая проверка во всём этом списке, поскольку для неё нужно знать, что следует запрашивать выписку именно по материнскому участку, а не только по квартире.

Документы о строительстве и использовании

1. Leje ndërtimi — разрешение на строительство. Подтверждает, что сама конструкция изначально была юридически разрешена, с той высотой и площадью застройки, с которыми она фактически была возведена. Здание, у которого появились дополнительные этажи сверх того, что допускает это разрешение, — это реальная, задокументированная практика на этом побережье, а не гипотеза.
2. Leje përdorimi — разрешение на эксплуатацию, и это тот документ, проверку которого покупатели пропускают чаще всего, потому что готовое на вид здание кажется явно завершённым. Без этого конкретного документа здание нельзя должным образом зарегистрировать, заложить или перепродать — завершённость на вид не означает завершённость на бумаге, и застройщик, продавший квартиры без него, — это настоящий тревожный сигнал, независимо от того, насколько готовым выглядит холл.

Если вы покупаете именно на этапе строительства

Согласно Udhëzim 1/2024, предварительный договор купли-продажи для объекта на этапе строительства — kontrata e porosisë — должен быть нотариальным и зарегистрированным в реестре ASHK. Это единственное правило закрыло лазейку двойной продажи, которая раньше позволяла продавать один объект нескольким покупателям на частной бумаге, причём каждый из них считал, что купил именно эту квартиру. Частная, незарегистрированная версия этого договора не имеет никакой юридической силы, независимо от того, насколько подробно он составлен или сколько людей его подписали — если застройщик предлагает вам что-то менее, чем зарегистрированный нотариальный договор для объекта на этапе строительства, одного этого достаточно, чтобы отказаться ещё до внесения депозита.

Сколько на самом деле стоит каждый документ

Ни одна из этих комиссий не настолько велика, чтобы служить поводом отказаться от проверки — общая стоимость получения всех документов из этого списка — это погрешность округления по сравнению с одним-единственным спором о праве собственности. Сама регистрация имеет официальный срок выполнения 21 день, хотя реалистичный срок составляет от двух до четырёх недель, дольше, если с правовым титулом возникнут сложности — ещё одна причина проверить все перечисленные выше документы до, а не после внесения задатка.

Присяжного переводчика также стоит заложить в бюджет, если вы не говорите по-албански: нотариальный акт требует, чтобы такой переводчик соподписал документ, если вы сами не можете его понять, обычно €50–150, и это не опция, как в случае с агентом — присяжный переводчик Министерства юстиции является юридическим требованием для не говорящего по-албански покупателя непосредственно при подписании, отдельно от всех вышеперечисленных документов.

Краткая версия, если вы больше ничего не запомните

Получите kartela e pasurisë и выписку hipotekë на родительский участок самостоятельно, независимо, до того как будет переведён любой задаток — и убедитесь, что leje përdorimi существует, прежде чем предполагать, что готовое здание действительно готово на бумаге. Как только документы подтверждены, остальная часть процесса проходит по предсказуемому графику. Стоит полностью прочитать о восьми конкретных способах, которыми право собственности может всё ещё оказаться проблемным, даже имея документы на руках, прежде чем брать на себя обязательства.