Назад
Доходность аренды в Албании для иностранного инвестора: долгосрочная сдача, летняя сдача, налог и доля управляющего
Наше исследование описывает типичного польского покупателя в Албании так: Саранда, Ксамиль или Дуррес, бюджет €70 000–150 000, квартира, чтобы сдавать туристам и самому приезжать в отпуск, и ожидаемая доходность 10–16% годовых — обычно со слов польскоязычного посредника. Мы читаем это обещание как верхний квартиль посуточной сдачи, выданный за среднее. В этой статье изложено, что подтверждают данные и с какой степенью уверенности, и отмечено, чего не хватает. Ничто здесь не является обещанием доходности: каждая цифра — оценка или цена предложения, и мы говорим, какая именно.
Около 4–6% брутто в Тиране, 4,5–6% в Дурресе, 4–5,5% во Влёре и 3,5–5% в Саранде — такова наша рабочая оценка на 2026 год. Чистая доходность, после налога 15%, взноса на дом, страховки, простоя и резерва на ремонт, обычно на 1,0–1,5 процентного пункта ниже. Единственный независимый ряд данных, Global Property Guide, относится к третьему кварталу 2022 года и давал 6,1% для Тираны и 4,5% для Дурреса.
За этими процентами стоят цены предложения аренды. В Дурресе квартиру с одной спальней в центре предлагают за €250–400 в месяц; в выборке из 18 объявлений на площадке объявлений в сентябре 2026 года медиана была €390. У пляжа за такую же квартиру просят €200–350 зимой и €400–600 летом. Степень уверенности здесь от низкой до средней: выборки малы, и это то, что просят арендодатели.
Как устроена долгосрочная сдача на практике: депозит обычно равен арендной плате за 1–2 месяца, договор дольше года заключают письменно и заверяют у нотариуса, срок уведомления — 30–90 дней, за потребление платит арендатор, а простой, по имеющимся данным, составляет 4–8%.
Для квартиры с одной спальней, которая сдаётся круглый год и хорошо управляется, модельные оценки составляют €10 346–12 533 брутто в год в городе Дуррес, при заполняемости 50–53% и средней цене ночи €55–63, и €13 805–17 040 в Саранде. Голем — летний рынок: около €6 800–8 800 с мая по сентябрь. Это оценки аналитических платформ до комиссий, расходов и налога, а не выплаты.
Оговорку о заполняемости буклеты пропускают. Аналитические платформы считают двумя способами. По всем объявлениям, включая квартиры, которые сдаются только часть года, заполняемость составляет 25–39%; по объявлениям, доступным круглый год, — 53–62%. По стране показатель по всем объявлениям равен 26,5% за год, 55,7% в августе и 13–16% с ноября по март. Если продавец называет вам заполняемость, спросите, какая из двух это цифра.
Вторая оговорка — предложение. Число активных объявлений в Албании выросло с 6 342 в апреле 2020 года до 32 229 в апреле 2026 года. В 2025 году число объявлений в Дурресе выросло на 69%, а доход на одно объявление — на 2,6%. Хозяева с динамическими ценами достигают заполняемости 44,9% против 16,5% у тех, кто держит фиксированную цену. Теперь доходность больше зависит от того, как квартирой управляют, чем от того, где она находится. Цифры по городам — в статье доход от Airbnb в Албании по городам.
По единой ставке 15%, одинаково для резидентов и нерезидентов. При долгосрочной сдаче это 15% валовой арендной платы. При посуточной сдаче через Airbnb или Booking — 15% от того, что остаётся после комиссии платформы, а уборка, коммунальные платежи и вознаграждение управляющего не вычитаются. Физическому лицу для одной только сдачи жилья регистрация бизнеса не нужна, а доход декларируют в электронной системе DIVA до 31 марта следующего года.
Что польскому собственнику стоит к этому добавить:
Налоги при покупке и владении — в статье какой налог вы заплатите.
Ни один албанский управляющий не публикует прайс-лист. Называют такие диапазоны: 10–15% дохода за частичный сервис (объявление, ценообразование, переписка с гостями), 20–30% за полный и до 40–45% у премиальных фирм. Профессионально управляется лишь около 7% объявлений — 2 207 из примерно 32 000. Прибавьте платформу: Airbnb берёт с хозяина 3% в модели с разделённой комиссией или около 15,5% в модели, где платит только хозяин, а Booking — около 15%.
Текущие расходы посуточной квартиры, включая коммунальные платежи, уборку и расходные материалы, по имеющимся данным, составляют €150–200 в месяц. Профессиональная уборка между гостями стоит, по оценке, €17–33 — больше, чем медианный сбор за уборку, который платят гости в любом албанском городе, так что часть её оплачивается из цены ночи.
В сумме наша оценка для квартиры в Дурресе с валовым доходом €11 000 в год такова: собственнику остаётся около €6 600–7 200, если он сам управляет ею на Airbnb, и около €3 500–4 100 при управляющем с полным сервисом за 25% на нескольких платформах — в обоих случаях после налога. Управляющий с такой комиссией окупается, только если поднимает валовой доход примерно на 30% или больше. Данных о том, что для прибрежных квартир с одной спальней это так, у нас нет.
В нашем базовом сценарии — самостоятельное управление, заполняемость 52% и меблированная квартира — оценочная чистая доходность на все вложения составляет 6,7% при посуточной сдаче в Дурресе, 7,3% в Саранде, 4,3% в Тиране и 3,9% во Влёре; квартира в посёлке Голем, которую летом сдают посуточно, а зимой помесячно, даёт 6,0%. Годовой договор везде приносит 1,6–3,6% чистыми.
Разброс важнее середины. При управляющем за 25%, заполняемости 45% и расходах на платформы с перевесом Booking те же покупки опускаются до 0–2,4% чистыми; оптимистичный сценарий доходит до 9–10% в Саранде и Дурресе. Это результаты модели на ценах предложения и оценочном доходе. Полный пример с расчётом — в статье реальная инвестиция в аренду в Дурресе.
Довольно многого. По Дурресу есть цены предложения аренды из небольших выборок и модельные оценки платформ по доходу от посуточной сдачи — и больше ничего: нет опубликованных фактических ставок аренды, реальных выплат хозяевам, суммы налога за ночёвку и сервисных платежей в курортных комплексах. Продавец, который называет вам что-то из этого как факт, гадает. Пробелы по порядку:
