Меню
Наше исследование описывает типичного польского покупателя в Албании так: Саранда, Ксамиль или Дуррес, бюджет €70 000-150 000, квартира, чтобы сдавать туристам и самому приезжать в отпуск, и ожидаемая доходность 10-16% годовых - обычно со слов польскоязычного посредника. Мы читаем это обещание как верхний квартиль посуточной сдачи, выданный за среднее. В этой статье изложено, что подтверждают данные и с какой степенью уверенности, и отмечено, чего не хватает. Ничто здесь не является обещанием доходности: каждая цифра - оценка или цена предложения, и мы говорим, какая именно.
Около 4-6% брутто в Тиране, 4,5-6% в Дурресе, 4-5,5% во Влёре и 3,5-5% в Саранде - такова наша рабочая оценка на 2026 год. Чистая доходность, после налога 15%, взноса на дом, страховки, простоя и резерва на ремонт, обычно на 1,0-1,5 процентного пункта ниже. Единственный независимый ряд данных, Global Property Guide, относится к третьему кварталу 2022 года и давал 6,1% для Тираны и 4,5% для Дурреса.
За этими процентами стоят цены предложения аренды. В Дурресе квартиру с одной спальней в центре предлагают за €250-400 в месяц; в выборке из 18 объявлений на площадке объявлений в сентябре 2026 года медиана была €390. У пляжа за такую же квартиру просят €200-350 зимой и €400-600 летом. Степень уверенности здесь от низкой до средней: выборки малы, и это то, что просят арендодатели.
Как устроена долгосрочная сдача на практике: депозит обычно равен арендной плате за 1-2 месяца, договор дольше года заключают письменно и заверяют у нотариуса, срок уведомления - 30-90 дней, за потребление платит арендатор, а простой, по имеющимся данным, составляет 4-8%.
Для квартиры с одной спальней, которая сдаётся круглый год и хорошо управляется, модельные оценки составляют €10 346-12 533 брутто в год в городе Дуррес, при заполняемости 50-53% и средней цене ночи €55-63, и €13 805-17 040 в Саранде. Голем - летний рынок: около €6 800-8 800 с мая по сентябрь. Это оценки аналитических платформ до комиссий, расходов и налога, а не выплаты.
Оговорку о заполняемости буклеты пропускают. Аналитические платформы считают двумя способами. По всем объявлениям, включая квартиры, которые сдаются только часть года, заполняемость составляет 25-39%; по объявлениям, доступным круглый год, - 53-62%. По стране показатель по всем объявлениям равен 26,5% за год, 55,7% в августе и 13-16% с ноября по март. Если продавец называет вам заполняемость, спросите, какая из двух это цифра.
Вторая оговорка - предложение. Число активных объявлений в Албании выросло с 6 342 в апреле 2020 года до 32 229 в апреле 2026 года. В 2025 году число объявлений в Дурресе выросло на 69%, а доход на одно объявление - на 2,6%. Хозяева с динамическими ценами достигают заполняемости 44,9% против 16,5% у тех, кто держит фиксированную цену. Теперь доходность больше зависит от того, как квартирой управляют, чем от того, где она находится. Цифры по городам - в статье доход от Airbnb в Албании по городам.
По единой ставке 15%, одинаково для резидентов и нерезидентов. При долгосрочной сдаче это 15% валовой арендной платы. При посуточной сдаче через Airbnb или Booking - 15% от того, что остаётся после комиссии платформы, а уборка, коммунальные платежи и вознаграждение управляющего не вычитаются. Физическому лицу для одной только сдачи жилья регистрация бизнеса не нужна, а доход декларируют в электронной системе DIVA до 31 марта следующего года.
Что польскому собственнику стоит к этому добавить:
Налоги при покупке и владении - в статье какой налог вы заплатите.
Ни один албанский управляющий не публикует прайс-лист. Называют такие диапазоны: 10-15% дохода за частичный сервис (объявление, ценообразование, переписка с гостями), 20-30% за полный и до 40-45% у премиальных фирм. Профессионально управляется лишь около 7% объявлений - 2 207 из примерно 32 000. Прибавьте платформу: Airbnb берёт с хозяина 3% в модели с разделённой комиссией или около 15,5% в модели, где платит только хозяин, а Booking - около 15%.
Текущие расходы посуточной квартиры, включая коммунальные платежи, уборку и расходные материалы, по имеющимся данным, составляют €150-200 в месяц. Профессиональная уборка между гостями стоит, по оценке, €17-33 - больше, чем медианный сбор за уборку, который платят гости в любом албанском городе, так что часть её оплачивается из цены ночи.
В сумме наша оценка для квартиры в Дурресе с валовым доходом €11 000 в год такова: собственнику остаётся около €6 600-7 200, если он сам управляет ею на Airbnb, и около €3 500-4 100 при управляющем с полным сервисом за 25% на нескольких платформах - в обоих случаях после налога. Управляющий с такой комиссией окупается, только если поднимает валовой доход примерно на 30% или больше. Данных о том, что для прибрежных квартир с одной спальней это так, у нас нет.
В нашем базовом сценарии, самостоятельное управление, заполняемость 52% и меблированная квартира, оценочная чистая доходность на все вложения составляет 6,7% при посуточной сдаче в Дурресе, 7,3% в Саранде, 4,3% в Тиране и 3,9% во Влёре; квартира в посёлке Голем, которую летом сдают посуточно, а зимой помесячно, даёт 6,0%. Годовой договор везде приносит 1,6-3,6% чистыми.
Разброс важнее середины. При управляющем за 25%, заполняемости 45% и расходах на платформы с перевесом Booking те же покупки опускаются до 0-2,4% чистыми; оптимистичный сценарий доходит до 9-10% в Саранде и Дурресе. Это результаты модели на ценах предложения и оценочном доходе. Полный пример с расчётом - в статье реальная инвестиция в аренду в Дурресе.
Довольно многого. По Дурресу есть цены предложения аренды из небольших выборок и модельные оценки платформ по доходу от посуточной сдачи - и больше ничего: нет опубликованных фактических ставок аренды, реальных выплат хозяевам, суммы налога за ночёвку и сервисных платежей в курортных комплексах. Продавец, который называет вам что-то из этого как факт, гадает. Пробелы по порядку:
По годовому договору наша рабочая оценка - 4-6% брутто в Тиране, 4,5-6% в Дурресе, 4-5,5% во Влёре и 3,5-5% в Саранде, а чистая доходность обычно на 1,0-1,5 процентного пункта ниже. Посуточная сдача оценивается выше, но разброс велик: при покупке за €100 000 модельная чистая доходность в Дурресе составляет от 2,0% в консервативном сценарии до 9,4% в оптимистичном.
По единой ставке 15%, одинаковой для резидентов и нерезидентов. Долгосрочная сдача облагается с валовой арендной платы; посуточная сдача через платформу - с дохода после комиссии платформы, а другие расходы не вычитаются. Доход декларируют в системе DIVA до 31 марта следующего года, и нерезиденту нужен албанский налоговый номер, обычно через представителя.
Управляющие не публикуют прайс-листов. Называют диапазоны 10-15% дохода за частичный сервис, 20-30% за полный и до 40-45% у премиальных фирм, причём уборку обычно оплачивают отдельно. По нашей оценке, управляющий с полным сервисом за 25% окупается, только если поднимает валовой доход примерно на 30% или больше, а профессионально управляется лишь около 7% объявлений.
Только отчасти. Есть цены предложения аренды из небольших выборок, например медиана €390 в месяц за квартиру с одной спальней по 18 объявлениям в сентябре 2026 года, а доход от посуточной сдачи существует в виде модельных оценок платформ. Фактические ставки аренды, реальные выплаты хозяевам, налог за ночёвку в Дурресе и сервисные платежи в курортных комплексах не опубликованы нигде, где мы искали.
