Назад
Меню
Что дешевле для квартиры у моря: Албания, Черногория или Хорватия? Албания, и с заметным отрывом. В 2025 году квадратный метр там стоил в среднем около 1 720 €. Новые квартиры в Черногории во II квартале 2026 года стоили 2 557 € за м², в Хорватии в I полугодии 2026 года - 3 012 €. Ежегодный налог на недвижимость в Албании тоже самый низкий из трёх. За более высокую цену Хорватия даёт евро, членство в ЕС и продажу без налога после двух лет владения. Ниже три страны рядом, с источником для каждой цифры.
| Албания | Черногория | Хорватия | |
|---|---|---|---|
| Средняя цена за м² | 1 720 € (2025, всё жильё) | 2 557 € (новые квартиры, II квартал 2026) | 3 012 € (новые квартиры, I полугодие 2026) |
| На побережье | Дуррес около 1 650 €, Влёра около 2 700 € (2025) | 2 838 € (прибрежный регион, новые квартиры) | отдельных данных по побережью не публикуют |
| Изменение за год | +6,2% (2025) | - | +12,7% (II квартал 2026) |
Цифры взяты из трёх источников и не вполне сопоставимы. Албанский показатель Deloitte охватывает всё жильё, а Monstat и хорватское статистическое бюро считают новые квартиры, проданные компаниями. Для ориентира, тот же отчёт Deloitte оценивает Германию в 5 200 € за м². Внутри Албании улица значит больше, чем город. Первая линия набережной может стоить втрое дороже улицы за ней. Подробности есть в нашем обзоре цен по приморским городам.
| Албания | Черногория | Хорватия | |
|---|---|---|---|
| Налог при покупке квартиры на вторичном рынке | нет при покупке квартиры; продавец платит 15% с прибыли (местный налог 2% касается только земли) | 3% до 150 000 €, 5% до 500 000 €, 6% свыше (с 2024 года) | 3%, платит покупатель |
| Новостройка | без НДС на продажу квартир | 21% НДС при первой продаже | 25% НДС вместо 3% |
| Ежегодный налог на недвижимость | 0,05% фискальной стоимости | 0,25-1% рыночной стоимости | 0,60-8,00 € за м² площади |
| Налог на аренду | 15% | 15% после расходов (30% фиксированно, 50-70% при туристической аренде) | 12% после фиксированного вычета 30% |
| Налог при продаже | 15% с прибыли | 15% с прибыли; освобождено только основное жильё владельца | 24% с прибыли; после двух лет не взимается |
Пример расчёта ежегодного налога: за квартиру площадью 60 м² в Блоку, самом дорогом районе Тираны, в Албании платят около 74 € в год. В Хорватии те же 60 м² обходятся от 36 € до 480 € в зависимости от муниципалитета; 84 хорватских муниципалитета установили на 2026 год ставку 5-8 € за м².
У Германии с Албанией есть соглашение об избежании двойного налогообложения (2010). Доход от аренды албанской квартиры облагается налогом в Албании и освобождён от налога в Германии, но повышает ставку на ваши остальные доходы. Согласно § 32b Закона о подоходном налоге (EStG), арендный доход от недвижимости в стране ЕС при расчёте этой ставки не учитывается. Албания и Черногория находятся вне ЕС, Хорватия входит в него. Наш гид по налогам для владельцев из Германии в Албании разбирает албанские правила статья за статьёй.
Сравнения с ценами по отдельным городам есть на наших страницах Албания или Хорватия и Албания или Черногория. Квартиры на продажу на албанском побережье ищите в каталоге.
Да. По данным Deloitte, в 2025 году среднее жильё в Албании стоило около 1 720 € за м². Новые квартиры стоили 2 557 € за м² в Черногории во II квартале 2026 года и 3 012 € в Хорватии в I полугодии 2026 года, по данным их статистических служб. Три источника измеряют немного разные вещи.
Да. В Хорватии граждане ЕС покупают на тех же условиях, что и хорваты. В Черногории иностранцы могут покупать квартиры и дома, но, по данным справочников юридических фирм, не сельскохозяйственные и лесные земли, не землю у сухопутной границы и не на островах. В Албании закрыта только сельскохозяйственная земля.
При покупке квартиры на вторичном рынке в Албании покупатель не платит налог на передачу; продавец платит 15% с прибыли, а местный налог 2% касается только земли (закон 9632/2006, ст. 28). Хорватия берёт с покупателя 3%, Черногория 3% до 150 000 € и больше сверх этой суммы. На новостройку в Албании НДС нет, тогда как в Черногории он составляет 21%, а в Хорватии 25%.
Хорватия, если вы владеете квартирой два года. Тогда прибыль не облагается налогом, иначе ставка составляет 24%. Албания и Черногория облагают прибыль по ставке 15%. Черногория освобождает только основное жильё владельца, а в Албании нет освобождения после определённого срока владения.
Хорватия вошла в еврозону в 2023 году. Черногория пользуется евро без соглашения с ЕС. У Албании своя валюта, лек, хотя цены на недвижимость там обычно указывают в евро. Поэтому во всех трёх странах цены на квартиры вы, как правило, увидите именно в евро.
