Quali sono i rischi di comprare sulla carta in Albania ed esiste l'escrow?
Il rischio principale è pagare prima che esista un appartamento registrato: un'unità sulla carta ottiene il proprio certificato di proprietà solo dopo la registrazione finale dell'edificio presso l'ASHK (tariffa 8.000 ALL ai sensi della VKM 462/2025). A ottobre 2026 non abbiamo trovato alcuna legge albanese che imponga l'escrow per i pagamenti sulla carta; il conto bancario speciale del notaio può custodire il denaro fino alla firma dell'atto, e i pagamenti legati agli stati di avanzamento dei lavori sono la tutela abituale.
Dati raccolti da Fedir AlpatovAggiornato il
Rischi e come ridurli
| Rischio | Cosa lo riduce | Fonte |
|---|---|---|
| Nessun titolo registrato fino al completamento | Contratto notarile; registrarlo se possibile; pagare a stati di avanzamento | VKM 462/2025 |
| Il costruttore non è proprietario del terreno | Chiedete il contratto registrato tra costruttore e proprietario del terreno sulla scheda del lotto | VKM 462/2025 n. 35 |
| Ipoteca sul terreno o sull'edificio | Leggere i gravami riportati sul certificato di proprietà | ASHK |
| Denaro versato senza garanzie | Usare, quando possibile, il conto speciale del notaio; mai contanti | Legge 110/2018 |
| Sorprese fiscali | Le abitazioni nuove vendute a persone fisiche sono esenti da IVA; verificare l'eventuale clausola sulle "imposte future" | Amministrazione fiscale |
Fonti · 4
- DATA-PURCHASE-001386.94 EUR per building registrationASHK: final registration of a new building 8,000 ALL; developer–landowner acts 4,000 ALLAffidabilità: HIGHPeriodo: 2025–2026verificato 2026-10-19Council of Ministers Decision (VKM) No. 462 of 31.07.2025 on ASHK service fees, amending VKM 389/2020
- DATA-PURCHASE-001010.87–32.6 EUR per documentASHK checks before buying: certificate 3,000 ALL, property card 1,500 ALL, online legal status 1,000 ALLAffidabilità: HIGHPeriodo: 2025–2026verificato 2026-10-19Council of Ministers Decision (VKM) No. 462 of 31.07.2025 on ASHK service fees, amending VKM 389/2020
- DATA-LEGAL-0009A property deed must state how the price is paid; the technical payment procedure is set by joint instruction of the Ministers of Justice and Finance, and the notary's special bank account can hold the funds. A notary may not handle cash above 150,000 ALL in notarial transactions.Payment of the price: stated in the deed; notary cash limit 150,000 lekAffidabilità: HIGHPeriodo: Law 110/2018 Art. 105(4), Art. 68(3)verificato 2026-09-09Law No. 110/2018 "Për noterinë" (On the notary), official text
- Affidabilità: MEDIUMPeriodo: 2026 (status per sources)verificato 2026-09-09tatime.gov.al — Njoftim mbi ndryshimet lidhur me zbatimin e TVSH-së për shitjen e ndërtesave
Cosa deve prevedere il contratto
- Il numero dell'appartamento, il piano, la superficie (netta e lorda) e la planimetria allegata.
- Rate di pagamento legate agli stati di avanzamento dei lavori, non solo a semplici scadenze.
- La data di consegna e una penale per il ritardo.
- Che cosa accade ai pagamenti già versati se il permesso viene sospeso o l'edificio non viene completato.
- L'obbligo di consegnare il certificato di proprietà a suo nome, ed entro quando.
Domande e risposte
Non ne abbiamo trovata alcuna in vigore a ottobre 2026. La tutela deriva dal contratto, dai pagamenti a stati di avanzamento e dal conto del notaio.
Dopo il completamento dell'edificio e la sua registrazione all'ASHK; solo allora ogni unità viene intestata al suo acquirente.
No. La vendita di un'abitazione nuova a una persona fisica è esente da IVA.
Fonti
- Council of Ministers Decision (VKM) No. 462 of 31.07.2025 on ASHK service fees, amending VKM 389/2020. State Cadastre Agency (ASHK), 2025-07-31 (consultato il 2026-10-19)
- Law No. 110/2018 "Për noterinë" (On the notary), official text, 2018-12-20 (consultato il 2026-09-09)
- tatime.gov.al — Njoftim mbi ndryshimet lidhur me zbatimin e TVSH-së për shitjen e ndërtesave (consultato il 2026-09-09)
Cosa manca
Lacune note: domande per cui non abbiamo ancora dati affidabili.
- Se una legge albanese o un disegno di legge imponga l'escrow o una garanzia per i pagamenti sulla carta: nulla trovato, ricerca non esaustiva.
- Non è stato possibile confermare una verifica pubblica online dei permessi di costruire (e-Leje): il sistema dei permessi funziona tramite e-Albania con le credenziali del richiedente.