Referenzpreise in Durrës 2026: Was gilt, was nur vorgeschlagen wurde und was das für Ihren Kauf bedeutet

Wenn Sie gelesen haben, dass sich die Referenzpreise in Durrës am 1. Januar 2026 verdreifacht haben: Das ist nicht passiert. Das Finanzministerium veröffentlichte im Juli 2025 eine neue Karte mit 200.000 Lek pro Quadratmeter für die Hafenzone, gültig ab 1. Januar 2026. Sie wurde nie genehmigt. Die Regierung nahm die Überprüfung wieder auf, und im Juli 2026 galten in Durrës weiterhin die Werte von 2016. Für Käufer ist der Unterschied weniger wichtig, als die Schlagzeilen vermuten lassen - an drei konkreten Stellen aber spielt er eine Rolle.

Was ein Referenzpreis ist

Albanien führt für jedes Gebiet einen amtlichen Preis pro Quadratmeter für Immobilien - den Referenzpreis oder çmimi i referencës. Er ist keine Bewertung Ihrer Wohnung. Er ist eine Untergrenze: Notargebühren und Steuern werden auf den Vertragspreis oder auf Referenzpreis mal Fläche berechnet, je nachdem, was höher ist. Außerdem bestimmt er den steuerlichen Wert für die jährliche Grundsteuer.

Was heute in Durrës gilt

Stand Juli 2026 wenden Bezirke außerhalb von Tirana weiterhin die 2016 festgelegten Referenzwerte an, und Durrës hat einen einheitlichen Satz für die ganze Stadt statt Zonen. Aktuelle Berichte nennen 67.500 Lek/m², etwa 730 € - manche Zusammenstellungen führen dagegen 71.200 Lek/m² gemäß der Anweisung von 2023. Fragen Sie den Notar, welcher Wert für Ihre Adresse gilt; es ist der Notar, der die Gebühren berechnet.

So oder so liegt der Satz weit unter dem, was Durrës tatsächlich kostet. Wohnungen werden in Plazh für etwa 1.200-1.700 €/m² und im Zentrum für 1.900-2.800 €/m² angeboten; bei einem gewöhnlichen Kauf liegt Ihr Vertragspreis also bereits über dem Referenzwert, und der Referenzwert ändert nichts an Ihren Gebühren.

Was vorgeschlagen wurde - und warum es stockt

Der Entwurf vom Juli 2025 teilte Durrës in 13 Katasterzonen von 45.000 bis 200.000 Lek/m² auf. Die Hafen- und Marina-Zone wäre von 67.500 auf 200.000 Lek/m² gestiegen, ein Plus von etwa 196 %; andere Zonen wurden mit 140.000, 124.000, 100.000 und 45.000 angesetzt. Ein späterer Vorschlag für Dörfer setzte Gjiri i Lalzit und Hamallaj mit 190.000 Lek/m² an, dem höchsten ländlichen Wert im Land. Ein lokaler Experte merkte damals an, dass ein Satz von etwa 2.000 €/m² in Plazh realistisch nur zu rund 5 % des dortigen Wohnungsbestands passen würde.

Der Entwurf wurde zur Konsultation veröffentlicht und nie genehmigt. 2026 verwies die Regierung ihn mit einer Frist bis zum 20. April an eine Arbeitsgruppe zurück. Im Juni erklärte der Finanzminister, die Arbeit laufe noch und sei komplexer als erwartet, weil die Gemeinden beteiligt seien, und im Juli hieß es, die Küstenzonen lägen weiterhin auf Eis, während ihre Marktpreise erneut geprüft würden.

Wo es Ihren Kauf berührt

1. Notargebühren und die Steuer des Verkäufers. Der Notar berechnet bei Verkäufen zwischen 100.000 und 6 Millionen Lek etwa 0,35 %, bei höheren Beträgen stufenweise weniger, und zwar auf den höheren Betrag aus Vertragspreis und Referenzwert. Dieselbe Regel gilt für die Steuer von 15 % auf den Gewinn des Verkäufers; eine Grunderwerbsteuer zahlt der Käufer einer Wohnung nicht. Beim heutigen Einheitssatz ist fast immer der Vertragspreis maßgeblich.
2. Kapitalertrag beim Verkauf. Die Kapitalertragsteuer beträgt 15 % der Differenz zwischen Verkaufs- und Kaufpreis, wobei als Verkaufspreis der höhere Betrag aus tatsächlichem Preis und Referenzwert gilt. Eine neue, höhere Karte würde diese Untergrenze für Wiederverkäufe in den teuersten Zonen anheben. Zugleich bedeutet das: Ein zu niedrig angegebener Kaufpreis in Ihrem eigenen Vertrag wird später zu einem höheren steuerpflichtigen Gewinn.
3. Die jährliche Grundsteuer. Wohnraum wird mit 0,05 % seines steuerlichen Werts besteuert - Referenzpreis mal Fläche, und die Gemeinden können diesen Wert um 30 % nach oben oder unten anpassen. Bei einer 60-m²-Wohnung sind das etwa 2.025 Lek im Jahr bei 67.500 Lek/m²; beim vorgeschlagenen Satz von 200.000 wären es 6.000 Lek. Spürbar, aber gering.

Das Neubewertungsfenster 2026

Bis zum 31. Dezember 2026 kann jeder Eigentümer eine Immobilie auf ihren Marktwert neu bewerten lassen, indem er dies beim Katasteramt ASHK beantragt und 5 % auf die Differenz zahlt, statt bei einem späteren Verkauf 15 % Kapitalertragsteuer darauf zu zahlen. Die Zahlung ist bis zum 31. März 2027 fällig. Bei Wohnungen verringert sich der Wert um 1 % pro Nutzungsjahr. Wenn Sie bereits in Durrës Eigentum besitzen und in den nächsten Jahren verkaufen wollen, lohnt sich die Frage an einen Steuerberater, ob es sich in Ihrem Fall rechnet.

Was Sie als Käufer tun sollten

• Tragen Sie den tatsächlichen Preis in den Vertrag ein. Das schützt Sie beim Wiederverkauf und kostet wenig an Gebühren.
• Fragen Sie den Notar nach dem Referenzwert der genauen Adresse, bevor Sie den endgültigen Preis vereinbaren.
• Akzeptieren Sie nicht das Argument eines Verkäufers, „die neuen Referenzpreise“ rechtfertigten einen höheren Preis - sie sind nicht in Kraft.
• Prüfen Sie den Stand erneut, bevor Sie verkaufen oder neu bewerten lassen: Die Karte kann noch genehmigt werden.

Was Wohnungen in Durrës nach Stadtteil tatsächlich kosten, zeigt die Preistabelle für Durrës. Für den Kauf selbst siehe unsere Dokumenten-Checkliste und Wohnungen zum Verkauf in Durrës.