Wohnungsmarkt Albanien im ersten Halbjahr 2026: Die Preise steigen nicht mehr, die Küste verkauft am schnellsten

Zweimal im Jahr befragt die Bank von Albanien zusammen mit dem Statistikinstitut INSTAT 230 Maklerbüros und Bauunternehmen, deren Verkäufe 75%–80% des Marktumsatzes ausmachen. Die Ergebnisse für das erste Halbjahr 2026 hat Monitor am 23. September veröffentlicht. Hier steht, was sie sagen und was das bedeutet, wenn Sie eine Wohnung in Durrës, Tirana oder an der Südküste suchen.

Preise: im Halbjahr unverändert, 10% über dem Vorjahr

Der Fisher-Index der Wohnungspreise bewegte sich gegenüber dem zweiten Halbjahr 2025 nicht. Im Jahresvergleich liegt er 10% höher, und das ist eine scharfe Abkühlung: Die beiden Halbjahre 2025 hatten 41,7% und 28% gegenüber dem Vorjahr gezeigt. Tirana lief kurzfristig gegen den Trend, plus 10% im Halbjahr und 9% im Jahr, die Hauptstadt holte einen Anstieg nach, den das übrige Land schon hinter sich hatte.

Die Angebotspreise liegen nah an den erzielten Preisen. Die meisten Verkäufe schlossen zum Angebotspreis oder bis zu 5% darunter, größere Nachlässe blieben selten. Der Bestand unverkaufter Wohnungen sinkt seit mehreren Halbjahren in Folge.

Verkaufsdauer: Die Küste ist der schnellste Markt

Der Landeswert stieg leicht, Tirana wurde deutlich langsamer, und die Küste ging den umgekehrten Weg: Eine Wohnung am Meer verkauft sich jetzt in 8,2 Monaten gegenüber 9,9 ein halbes Jahr zuvor. Die Einschätzung des Marktes durch die Makler war insgesamt leicht positiv, Nettosaldo 15%, und für die Küste, so die Formulierung, deutlich positiver als ihr langjähriger Durchschnitt.

Wer kauft und wie bezahlt wird

Rund 58% der verkauften Wohnungen und Gewerbeflächen gingen an Käufer mit Bankkredit; in 34% dieser Fälle deckte der Kredit bis zu 60% des Preises. Rund 20% der Wohnungen kauften Nichtansässige, davon etwa 85% Bürger von EU-Staaten, und dieser Anteil wächst seit fünf Jahren.

Was das für Käufer im Jahr 2026 bedeutet

• Zahlen Sie den Anstieg von 2025 nicht zweimal. Landesweit ist das Wachstum zum Stillstand gekommen. Prüfen Sie, was Wohnungen heute tatsächlich kosten: Die Preistabelle für Durrës und die Preistabelle für Tirana werden stündlich aus aktuellen Angeboten neu berechnet, und der Angebotspreisindex für Durrës zeigt, wie viele Wohnungen in jeder Preisspanne liegen.
• Nachlässe über 5% sind selten. Verhandeln Sie bei Wohnungen, die am längsten inseriert sind, nicht bei neuen; eine durchschnittliche Verkaufsdauer von neun Monaten heißt, dass viele Verkäufer warten.
• Die Küste bewegt sich am schnellsten. Wer ein bestimmtes Gebäude in Saranda oder Plazh will, sollte wissen, dass ein gutes Angebot nicht lange steht. Die Preise in Saranda sind in unseren Daten dünn, weil dort wenige Wohnungen inseriert sind; nehmen Sie sie als Untergrenze, nicht als Markt.
• Mehr als die Hälfte der Konkurrenz finanziert. Käufer mit Bankkredit sind langsamer als Barkäufer, und Bargeld gewinnt eine Verhandlung nach wie vor.

Die nächste Umfrage deckt das zweite Halbjahr 2026 ab und erscheint im Frühjahr 2027. Bis dahin kommen die Live-Daten zu Wohnungen zum Verkauf in Durrës einem aktuellen Preis am nächsten.