Чи безпечно купувати «неформальний» будинок без дозволу в Албанії?
Лише після того, як її легалізовано та зареєстровано. Будинок, зведений без дозволу, можна легалізувати за Законом 20/2020, якщо він є на ортофотоплані до 2020 року і не розташований на узбережжі чи в іншій виключеній зоні; доки ASHK не ухвалить рішення, зареєстрованого права власності, яке можна купити, не існує. У 2025 році ASHK видало 26,101 рішення про легалізацію та 610 відмов.
Дані зібрав Fedir AlpatovОновлено
Ризики по пунктах
| Ситуація | Що це означає для покупця | Підстава |
|---|---|---|
| Відсутній на ортофотоплані до 2020 року | Не підлягає легалізації | Закон 20/2020, ст. 17 |
| На береговій лінії або поблизу великої інфраструктури | Виключено з легалізації | Закон 20/2020, ст. 18 |
| Легалізовано, вартість ділянки не сплачено | Законна іпотека на об'єкті | Закон 20/2020, ст. 22(10) |
| На землі іншого власника | Реєструється без землі до виплати компенсації | Закон 20/2020, ст. 22(6) |
| Легалізовано і ділянку сплачено | Звичайна зареєстрована нерухомість | VKM 446/2023 |
Джерела · 3
- DATA-LEGAL-0018Law 20/2020 Art. 17: buildings without a permit that appear on the national orthophoto made before the law entered into force; Art. 18: no legalisation where the building harms major infrastructure, national roads, public buildings, cultural heritage, strategic-investment areas or the coastline; Art. 21: ASHK decides within 60 days of qualification. Art. 16(1): every applicant may obtain an extract of their own application from the ASHK unpermitted-building database.Legalisation covers unpermitted buildings on the pre-2020 orthophoto; coastline and major infrastructure excludedДостовірність: HIGHПеріод: 2020–2026перевірено 2026-10-19Law No. 20/2020 "Për përfundimin e proceseve kalimtare të pronësisë" (completing transitional ownership processes)
- DATA-LEGAL-0019Law 20/2020 Art. 22(10): a statutory mortgage stays on the legalised property until the plot price is paid in full. Art. 22(6): on private third-party land, ownership of the land passes only when the compensation decision enters into force; until then the building is registered without a relationship to the land. Art. 22(2)–(3): the legalisation act also transfers the plot, for a home up to three times the footprint and at most 500 m².A legalised home can carry a statutory mortgage or be registered "without the land"Достовірність: HIGHПеріод: 2020–2026перевірено 2026-10-19Law No. 20/2020 "Për përfundimin e proceseve kalimtare të pronësisë" (completing transitional ownership processes)
- DATA-LEGAL-002050 % of land valuePlot price for a legalised home: 50% of the zone land value, 20% off if paid within 30 daysДостовірність: HIGHПеріод: 2023–2026перевірено 2026-10-19Council of Ministers Decision (VKM) No. 446 of 26.07.2023 on transferring ownership and registering legalised property
Наскільки це поширено
З 2006 до 2025 року ASHK видало 291,114 рішень про легалізацію, з них 26,101 лише за 2025 рік - найбільший річний показник від 2016 року; того ж року було 610 відмов. У звіті ASHK за 2025 рік 2028-й названо роком, коли первинна реєстрація, включно з легалізацією, має завершитися.
| Рік | Рішення |
|---|---|
| 2016 | 48,351 |
| 2023 | 10,132 |
| 2024 | 11,167 |
| 2025 | 26,101 |
Джерела · 1
Як діють покупці
- Купуйте лише те, на що є картка нерухомості на ім'я продавця; заява на легалізацію - це не право власності.
- Якщо продавець ще в процесі, зробіть попередній договір залежним від рішення ASHK та від сплати ціни земельної ділянки.
- Попросіть витяг із заяви продавця з бази даних ASHK щодо будівель без дозволу - його може отримати кожен заявник.
- На узбережжі перед перемовинами перевірте, що будинок не розташований у виключеній зоні.
Питання та відповіді
Так, як і будь-яку будівлю, щойно її зареєстровано. Ділянка, яка надається при легалізації, є землею під забудову.
Завершити легалізацію може лише той володілець, який подав заяву; купівля до ухвалення рішення не передає права власності.
ASHK планує завершити первинну реєстрацію, разом із легалізацією, у 2028 році.
Джерела
- Law No. 20/2020 "Për përfundimin e proceseve kalimtare të pronësisë" (completing transitional ownership processes). Parliament of Albania (FAOLEX copy), 2020-03-05 (переглянуто 2026-10-19)
- Council of Ministers Decision (VKM) No. 446 of 26.07.2023 on transferring ownership and registering legalised property. State Cadastre Agency (ASHK), 2023-07-26 (переглянуто 2026-10-19)
- ASHK Annual Activity Report 2025. State Cadastre Agency (ASHK), 2026-06-15 (переглянуто 2026-10-19)
Чого бракує
Відомі прогалини: питання, щодо яких надійних даних поки немає.
- 610 відмов у 2025 році взято з тієї ж таблиці звіту ASHK; причини за категоріями не оприлюднюються.
- У законі не знайдено чіткої дати припинення прийому нових заяв на легалізацію.