Durrës Yachts & Marina (Eagle Hills) у 2026 році: що варто знати покупцеві до сплати завдатку

Якщо ви розглядаєте квартиру в Durrës Yachts & Marina, коротка відповідь за результатами нашого дослідження така: не раніше, ніж буде вирішено питання з фундаментом. Підтверджено, що дві з трьох зведених веж осідають, проєкт фінансується здебільшого за рахунок завдатків самих покупців, а порт, який він має замінити, досі працює там, де й завжди. Усе це не означає, що проєкт провалиться. Це означає, що ризик лежить на покупцеві, а ціна цього не враховує.

Що це за проєкт

Марина — найбільший девелоперський проєкт Албанії: спільне підприємство, у якому Eagle Hills і Nshmi належить 67%, а державній агенції ASDC — 33%; держава внесла землю і звільнення від податку на інфраструктуру. План — близько 13 000 квартир (93% площі припадає на житло), а також 280 причалів для яхт, із заявленою вартістю €2–2,5 млрд. Наразі збудовано три вежі; перша черга налічує близько 1 680 квартир.

Що вже пішло не так

У травні 2026 року будівельна інспекція IKMT підтвердила, що дві зведені вежі осіли — на 28 см і 18 см. Один із субпідрядників стверджує, що зміщення сягає 74 см; перевірити цю цифру ми не змогли. За повідомленнями, проблема в тому, що палі забивали без урахування піщаного ґрунту — того самого, що тягнеться вздовж усього узбережжя Дурреса.

Друге питання — гроші. Власні кошти інвестора покривають близько 6,8% проєкту; решта тримається переважно на попередніх продажах. У 2023–24 роках вони принесли близько €42 млн при статутному капіталі компанії €7 млн, а план інвестора закладає прибутковість 615%. Крім того, продажі почалися до отримання дозволів, а за угодою стежить Європейська комісія.

Чому важливий порт

Марина розраховує на те, що вантажний порт переїде з міста до Порто-Романо — це проєкт вартістю €400–410 млн. Тендер на нього двічі провалився; у березні 2026 року єдиний учасник, Archirodon, не подав пропозиції. Уряд заявляє, що перенесення відбудеться. Поки цього не сталося, увесь графік марини — і вид, за який платять багато покупців, — залежить від порту, в якого немає підрядника.

Які ціни

Стартові ціни становили €1 500–1 600/м². Зараз ціни пропозиції — €2 000–3 000/м², €4 000–5 500/м² з видом на марину, а пентхауси коштують до €1,2 млн. Для порівняння: новобудови на першій лінії в Плажі та Големі пропонують приблизно по €2 000–2 500/м², і ці будинки вже стоять. Скільки коштує готове житло, можна перевірити в таблиці цін Дурреса.

Як перевірити, перш ніж щось платити

Перевірки ті самі, що й для будь-якої покупки на етапі будівництва в Албанії; просто тут вони важать більше.

1. Знайдіть компанію в бізнес-реєстрі QKB: власники, капітал, статус і кінцеві бенефіціари.
2. Самостійно, а не через відділ продажів, отримайте в кадастрі ASHK свідоцтво про право власності на ділянку та відомості про іпотеки.
3. Попросіть дозвіл на будівництво (leje ndërtimi) саме для вашої вежі й пам'ятайте, що готовому будинку потрібен ще й дозвіл на експлуатацію (leje përdorimi).
4. Не платіть завдаток понад 5–10%, доки ці перевірки не завершено.
5. Підпишіть договір резервування (kontrata e porosisë) у нотаріальній формі та зареєструйте його — договір на об'єкт, що будується, можна зареєструвати згідно з інструкцією № 1557 від 18.09.2024 — і попросіть, щоб платежі проходили через заблокований рахунок у нотаріуса.
6. Порівняйте кількість збудованих поверхів із кількістю, зазначеною в дозволі.

Наша позиція

У нашій оцінці на 2026 рік марина входить до списку ідей, яких ми б уникали, доки проблему з фундаментом не буде вирішено: попередні продажі без ескроу, піщаний ґрунт і залежність від перенесення порту, яке ще не почалося, — це найвища концентрація ризиків у країні. Якщо вам потрібна нова квартира біля моря в Дурресі вже зараз, готовий будинок із дозволом на експлуатацію не несе жодного з цих трьох ризиків. Перегляньте новобудови в Дурресі або квартири біля моря.