Перелік документів для купівлі нерухомості в Дуррес (2026)

Спершу попросіть kartela e pasurisë і самостійно отримайте її в ASHK: це єдиний документ, який підтверджує, хто є власником нерухомості та які обтяження на ній лежать. Потім leje përdorimi для будь-якої завершеної будівлі, нотаріально оформлений і зареєстрований kontrata e porosisë для об'єкта на стадії будівництва, а також витяг про обтяження на материнську ділянку, а не лише на саму одиницю.

Основні правовстановлюючі документи

1. Kartela e pasurisë — сама виписка про право власності, і єдиний документ, який має найбільше значення. Вона видається ASHK і показує поточного власника, будь-які зареєстровані обтяження та юридичну історію об'єкта. Отримайте її самостійно, незалежно, а не приймайте копію від продавця чи агента — саме копія, надана продавцем, відома тим, що може приховувати проблему, а робоче правило DomLivo просте: без самостійно отриманої виписки гроші не переказуються.
2. Harta treguese — орієнтовна межова карта від АСНК (ASHK), яка підтверджує, що фізична ділянка відповідає тій, що продається. Межові спори через неякісне історичне картографування на цьому узбережжі трапляються достатньо часто, тому це не формальність; коли продавець вказує на лінію паркану, це не те саме, що карта, яка це підтверджує.
3. Hipotekë / витяг про обтяження на материнську ділянку — а не лише на квартиру. Іпотека забудовника на землю, на якій стоїть будівля, переходить на кожну квартиру, побудовану на ній, тому витяг лише щодо вашої конкретної квартири може не показати борг, пов'язаний із усім проєктом. Це найчастіше пропускана перевірка з усього цього переліку, оскільки для неї потрібно знати, що слід запитувати витяг саме щодо материнської ділянки, а не лише щодо квартири.

Документи про будівництво та використання

1. Leje ndërtimi — дозвіл на будівництво. Підтверджує, що сама споруда була юридично дозволена від самого початку, з тією висотою та площею забудови, з якою вона фактично була зведена. Будівля, у якої з'явилися додаткові поверхи понад те, що дозволяє цей дозвіл, — це реальна, задокументована практика на цьому узбережжі, а не гіпотеза.
2. Leje përdorimi — дозвіл на експлуатацію, і саме той документ, перевірку якого покупці найчастіше пропускають, бо будівля з виглядом завершеної здається очевидно готовою. Без цього конкретного документа будівлю неможливо належним чином зареєструвати, закласти в іпотеку чи перепродати — завершеність на вигляд не означає завершеність на папері, і забудовник, який продав квартири без нього, — це справжній тривожний сигнал, незалежно від того, наскільки готовим виглядає вестибюль.

Якщо ви купуєте саме на етапі будівництва

Відповідно до Udhëzim 1/2024, попередній договір купівлі для об'єкта, що будується, — kontrata e porosisë — має бути нотаріальним і зареєстрованим у реєстрі ASHK. Це єдине правило закрило лазівку подвійного продажу, яка раніше дозволяла продавати один об'єкт кільком покупцям на приватному папері, причому кожен з них вважав, що купив ту саму квартиру. Приватна, незареєстрована версія цього договору не має жодної юридичної сили, незалежно від того, наскільки детально він складений чи скільки людей його підписали — якщо забудовник пропонує вам щось менше, ніж зареєстрований нотаріальний договір для об'єкта, що будується, цього одного достатньо, щоб відмовитися ще до внесення завдатку.

Скільки насправді коштує кожен документ

Жодна з цих комісій не є настільки великою, щоб через неї відмовлятися від перевірки — загальна вартість отримання всіх документів зі списку є похибкою округлення порівняно з одним-єдиним спором щодо права власності. Сама реєстрація має офіційний термін виконання 21 день, хоча реалістичний термін становить від двох до чотирьох тижнів, довше, якщо з правовим титулом виникнуть ускладнення — ще одна причина перевірити всі перелічені вище документи до, а не після сплати завдатку.

Присяжний перекладач також вартий того, щоб закласти його в бюджет, якщо ви не розмовляєте албанською: нотаріальний акт вимагає, щоб такий перекладач співпідписав документ, якщо ви самі не можете його зрозуміти, зазвичай €50–150, і це не опція, як у випадку з агентом — присяжний перекладач Міністерства юстиції є юридичною вимогою для покупця, який не володіє албанською, безпосередньо під час підписання, окремо від усіх документів, перелічених вище.

Коротка версія, якщо ви більше нічого не запам'ятаєте

Отримайте kartela e pasurisë та витяг hipotekë на материнську ділянку самостійно, незалежно, ще до того, як буде переведено будь-яку заставу — і переконайтеся, що leje përdorimi існує, перш ніж припускати, що завершена будівля справді завершена на папері. Коли документи підтверджені, решта процесу проходить за передбачуваним графіком. Варто повністю прочитати про вісім конкретних способів, якими право власності може все ще виявитися проблемним, навіть маючи документи на руках, перш ніж брати на себе зобов'язання.