Наше дослідження описує типового польського покупця в Албанії так: Саранда, Ксаміль або Дуррес, бюджет €70 000-150 000, квартира, щоб здавати туристам і самому приїжджати у відпустку, і очікувана дохідність 10-16% річних - зазвичай зі слів польськомовного посередника. Ми читаємо цю обіцянку як верхній квартиль подобової оренди, який видають за середнє. У цій статті викладено, що підтверджують дані та з яким рівнем упевненості, і позначено, чого бракує. Ніщо тут не є обіцянкою дохідності: кожна цифра - оцінка або ціна пропозиції, і ми кажемо, яка саме.
Актуальні ціни пропозиції за містами дивіться на сторінці ціни на нерухомість в Албанії за містами, вона оновлюється щомісяця.
Близько 4-6% брутто в Тирані, 4,5-6% у Дурресі, 4-5,5% у Вльорі та 3,5-5% у Саранді - така наша робоча оцінка на 2026 рік. Чиста дохідність, після податку 15%, внеску на будинок, страховки, простою та резерву на ремонт, зазвичай на 1,0-1,5 відсоткового пункту нижча. Єдиний незалежний ряд даних, Global Property Guide, стосується третього кварталу 2022 року й давав 6,1% для Тирани та 4,5% для Дурреса.
За цими відсотками стоять ціни пропозиції оренди. У Дурресі квартиру з однією спальнею в центрі пропонують за €250-400 на місяць; у вибірці з 18 оголошень на майданчику оголошень у вересні 2026 року медіана була €390. Біля пляжу за таку саму квартиру просять €200-350 узимку та €400-600 улітку. Рівень упевненості тут від низького до середнього: вибірки малі, і це те, що просять орендодавці.
Як довгострокова оренда працює на практиці: депозит зазвичай дорівнює орендній платі за 1-2 місяці, договір на строк понад рік укладають письмово й посвідчують у нотаріуса, строк попередження - 30-90 днів, за споживання платить орендар, а простій, за наявними даними, становить 4-8%.
Для квартири з однією спальнею, яку здають цілий рік і якою добре керують, модельні оцінки становлять €10 346-12 533 брутто на рік у місті Дуррес, за заповнюваності 50-53% і середньої ціни ночі €55-63, і €13 805-17 040 у Саранді. Голем - літній ринок: близько €6 800-8 800 із травня по вересень. Це оцінки аналітичних платформ до комісій, витрат і податку, а не виплати.
Застереження про заповнюваність буклети пропускають. Аналітичні платформи рахують двома способами. За всіма оголошеннями, разом із квартирами, які здають лише частину року, заповнюваність становить 25-39%; за оголошеннями, доступними цілий рік, - 53-62%. По країні показник за всіма оголошеннями дорівнює 26,5% за рік, 55,7% у серпні та 13-16% із листопада по березень. Якщо продавець називає вам заповнюваність, запитайте, яка з двох це цифра.
Друге застереження - пропозиція. Кількість активних оголошень в Албанії зросла з 6 342 у квітні 2020 року до 32 229 у квітні 2026 року. У 2025 році кількість оголошень у Дурресі зросла на 69%, а дохід на одне оголошення - на 2,6%. Господарі з динамічними цінами досягають заповнюваності 44,9% проти 16,5% у тих, хто тримає фіксовану ціну. Тепер дохідність більше залежить від того, як квартирою керують, ніж від того, де вона розташована. Цифри за містами - у статті дохід від Airbnb в Албанії за містами.
За єдиною ставкою 15%, однаково для резидентів і нерезидентів. За довгострокової оренди це 15% валової орендної плати. За подобової оренди через Airbnb або Booking - 15% від того, що залишається після комісії платформи, а прибирання, комунальні платежі та винагорода управителя не вираховуються. Фізичній особі для самого лише здавання житла реєстрація бізнесу не потрібна, а дохід декларують в електронній системі DIVA до 31 березня наступного року.
Що польському власникові варто до цього додати:
Податки під час купівлі та володіння - у статті який податок ви заплатите.
Жоден албанський управитель не публікує прайс-лист. Називають такі діапазони: 10-15% доходу за частковий сервіс (оголошення, ціноутворення, листування з гостями), 20-30% за повний і до 40-45% у преміальних фірм. Професійно керують лише близько 7% оголошень - 2 207 із приблизно 32 000. Додайте платформу: Airbnb бере з господаря 3% у моделі з розділеною комісією або близько 15,5% у моделі, де платить лише господар, а Booking - близько 15%.
Поточні витрати подобової квартири, разом із комунальними платежами, прибиранням і витратними матеріалами, за наявними даними, становлять €150-200 на місяць. Професійне прибирання між гостями коштує, за оцінкою, €17-33 - більше, ніж медіанний збір за прибирання, який платять гості в будь-якому албанському місті, тож частину його оплачують із ціни ночі.
Разом наша оцінка для квартири в Дурресі з валовим доходом €11 000 на рік така: власникові залишається близько €6 600-7 200, якщо він сам керує нею на Airbnb, і близько €3 500-4 100 з управителем із повним сервісом за 25% на кількох платформах - в обох випадках після податку. Управитель із такою комісією окуповується, лише якщо підіймає валовий дохід приблизно на 30% або більше. Даних про те, що для прибережних квартир з однією спальнею це так, у нас немає.
У нашому базовому сценарії, самостійне управління, заповнюваність 52% і мебльована квартира, оцінна чиста дохідність на всі вкладення становить 6,7% за подобової оренди в Дурресі, 7,3% у Саранді, 4,3% у Тирані та 3,9% у Вльорі; квартира в селищі Голем, яку влітку здають подобово, а взимку помісячно, дає 6,0%. Річний договір усюди приносить 1,6-3,6% чистими.
Розкид важливіший за середину. З управителем за 25%, заповнюваністю 45% і витратами на платформи з перевагою Booking ті самі покупки опускаються до 0-2,4% чистими; оптимістичний сценарій сягає 9-10% у Саранді та Дурресі. Це результати моделі на цінах пропозиції та оцінному доході. Повний приклад із розрахунком - у статті реальна інвестиція в оренду в Дурресі.
Досить багато чого. Щодо Дурреса є ціни пропозиції оренди з невеликих вибірок і модельні оцінки платформ щодо доходу від подобової оренди - і більше нічого: немає опублікованих фактичних ставок оренди, реальних виплат господарям, суми податку за ночівлю та сервісних платежів у курортних комплексах. Продавець, який називає вам щось із цього як факт, вгадує. Прогалини по черзі:
За річним договором наша робоча оцінка - 4-6% брутто в Тирані, 4,5-6% у Дурресі, 4-5,5% у Вльорі та 3,5-5% у Саранді, а чиста дохідність зазвичай на 1,0-1,5 відсоткового пункту нижча. Подобову оренду оцінюють вище, але розкид великий: у разі купівлі за €100 000 модельна чиста дохідність у Дурресі становить від 2,0% у консервативному сценарії до 9,4% в оптимістичному.
За єдиною ставкою 15%, однаковою для резидентів і нерезидентів. Довгострокова оренда оподатковується з валової орендної плати; подобова оренда через платформу - з доходу після комісії платформи, а інші витрати не вираховуються. Дохід декларують у системі DIVA до 31 березня наступного року, і нерезидентові потрібен албанський податковий номер, зазвичай через представника.
Управителі не публікують прайс-листів. Називають діапазони 10-15% доходу за частковий сервіс, 20-30% за повний і до 40-45% у преміальних фірм, причому прибирання зазвичай оплачують окремо. За нашою оцінкою, управитель із повним сервісом за 25% окуповується, лише якщо підіймає валовий дохід приблизно на 30% або більше, а професійно керують лише близько 7% оголошень.
Лише частково. Є ціни пропозиції оренди з невеликих вибірок, наприклад медіана €390 на місяць за квартиру з однією спальнею за 18 оголошеннями у вересні 2026 року, а дохід від подобової оренди існує у вигляді модельних оцінок платформ. Фактичні ставки оренди, реальні виплати господарям, податок за ночівлю в Дурресі та сервісні платежі в курортних комплексах не опубліковано ніде, де ми шукали.
