Назад
Дохідність оренди в Албанії для іноземного інвестора: довгострокова оренда, літня оренда, податок і частка управителя
Наше дослідження описує типового польського покупця в Албанії так: Саранда, Ксаміль або Дуррес, бюджет €70 000–150 000, квартира, щоб здавати туристам і самому приїжджати у відпустку, і очікувана дохідність 10–16% річних — зазвичай зі слів польськомовного посередника. Ми читаємо цю обіцянку як верхній квартиль подобової оренди, який видають за середнє. У цій статті викладено, що підтверджують дані та з яким рівнем упевненості, і позначено, чого бракує. Ніщо тут не є обіцянкою дохідності: кожна цифра — оцінка або ціна пропозиції, і ми кажемо, яка саме.
Близько 4–6% брутто в Тирані, 4,5–6% у Дурресі, 4–5,5% у Вльорі та 3,5–5% у Саранді — така наша робоча оцінка на 2026 рік. Чиста дохідність, після податку 15%, внеску на будинок, страховки, простою та резерву на ремонт, зазвичай на 1,0–1,5 відсоткового пункту нижча. Єдиний незалежний ряд даних, Global Property Guide, стосується третього кварталу 2022 року й давав 6,1% для Тирани та 4,5% для Дурреса.
За цими відсотками стоять ціни пропозиції оренди. У Дурресі квартиру з однією спальнею в центрі пропонують за €250–400 на місяць; у вибірці з 18 оголошень на майданчику оголошень у вересні 2026 року медіана була €390. Біля пляжу за таку саму квартиру просять €200–350 узимку та €400–600 улітку. Рівень упевненості тут від низького до середнього: вибірки малі, і це те, що просять орендодавці.
Як довгострокова оренда працює на практиці: депозит зазвичай дорівнює орендній платі за 1–2 місяці, договір на строк понад рік укладають письмово й посвідчують у нотаріуса, строк попередження — 30–90 днів, за споживання платить орендар, а простій, за наявними даними, становить 4–8%.
Для квартири з однією спальнею, яку здають цілий рік і якою добре керують, модельні оцінки становлять €10 346–12 533 брутто на рік у місті Дуррес, за заповнюваності 50–53% і середньої ціни ночі €55–63, і €13 805–17 040 у Саранді. Голем — літній ринок: близько €6 800–8 800 із травня по вересень. Це оцінки аналітичних платформ до комісій, витрат і податку, а не виплати.
Застереження про заповнюваність буклети пропускають. Аналітичні платформи рахують двома способами. За всіма оголошеннями, разом із квартирами, які здають лише частину року, заповнюваність становить 25–39%; за оголошеннями, доступними цілий рік, — 53–62%. По країні показник за всіма оголошеннями дорівнює 26,5% за рік, 55,7% у серпні та 13–16% із листопада по березень. Якщо продавець називає вам заповнюваність, запитайте, яка з двох це цифра.
Друге застереження — пропозиція. Кількість активних оголошень в Албанії зросла з 6 342 у квітні 2020 року до 32 229 у квітні 2026 року. У 2025 році кількість оголошень у Дурресі зросла на 69%, а дохід на одне оголошення — на 2,6%. Господарі з динамічними цінами досягають заповнюваності 44,9% проти 16,5% у тих, хто тримає фіксовану ціну. Тепер дохідність більше залежить від того, як квартирою керують, ніж від того, де вона розташована. Цифри за містами — у статті дохід від Airbnb в Албанії за містами.
За єдиною ставкою 15%, однаково для резидентів і нерезидентів. За довгострокової оренди це 15% валової орендної плати. За подобової оренди через Airbnb або Booking — 15% від того, що залишається після комісії платформи, а прибирання, комунальні платежі та винагорода управителя не вираховуються. Фізичній особі для самого лише здавання житла реєстрація бізнесу не потрібна, а дохід декларують в електронній системі DIVA до 31 березня наступного року.
Що польському власникові варто до цього додати:
Податки під час купівлі та володіння — у статті який податок ви заплатите.
Жоден албанський управитель не публікує прайс-лист. Називають такі діапазони: 10–15% доходу за частковий сервіс (оголошення, ціноутворення, листування з гостями), 20–30% за повний і до 40–45% у преміальних фірм. Професійно керують лише близько 7% оголошень — 2 207 із приблизно 32 000. Додайте платформу: Airbnb бере з господаря 3% у моделі з розділеною комісією або близько 15,5% у моделі, де платить лише господар, а Booking — близько 15%.
Поточні витрати подобової квартири, разом із комунальними платежами, прибиранням і витратними матеріалами, за наявними даними, становлять €150–200 на місяць. Професійне прибирання між гостями коштує, за оцінкою, €17–33 — більше, ніж медіанний збір за прибирання, який платять гості в будь-якому албанському місті, тож частину його оплачують із ціни ночі.
Разом наша оцінка для квартири в Дурресі з валовим доходом €11 000 на рік така: власникові залишається близько €6 600–7 200, якщо він сам керує нею на Airbnb, і близько €3 500–4 100 з управителем із повним сервісом за 25% на кількох платформах — в обох випадках після податку. Управитель із такою комісією окуповується, лише якщо підіймає валовий дохід приблизно на 30% або більше. Даних про те, що для прибережних квартир з однією спальнею це так, у нас немає.
У нашому базовому сценарії — самостійне управління, заповнюваність 52% і мебльована квартира — оцінна чиста дохідність на всі вкладення становить 6,7% за подобової оренди в Дурресі, 7,3% у Саранді, 4,3% у Тирані та 3,9% у Вльорі; квартира в селищі Голем, яку влітку здають подобово, а взимку помісячно, дає 6,0%. Річний договір усюди приносить 1,6–3,6% чистими.
Розкид важливіший за середину. З управителем за 25%, заповнюваністю 45% і витратами на платформи з перевагою Booking ті самі покупки опускаються до 0–2,4% чистими; оптимістичний сценарій сягає 9–10% у Саранді та Дурресі. Це результати моделі на цінах пропозиції та оцінному доході. Повний приклад із розрахунком — у статті реальна інвестиція в оренду в Дурресі.
Досить багато чого. Щодо Дурреса є ціни пропозиції оренди з невеликих вибірок і модельні оцінки платформ щодо доходу від подобової оренди — і більше нічого: немає опублікованих фактичних ставок оренди, реальних виплат господарям, суми податку за ночівлю та сервісних платежів у курортних комплексах. Продавець, який називає вам щось із цього як факт, вгадує. Прогалини по черзі:
