Назад
Реальна інвестиція в оренду в Дурресі, прорахована: повні цифри 2026
Однокімнатна квартира 50 м² у Дуррес-Плажі за €1400/м² коштує близько €72 500 «під ключ» і приносить приблизно €6000 на рік брутто при заявленій дохідності зони 7–11%. Після сплати 15% податку DIVA та комісії за управління 20–25% залишається близько €4050 — реальна дохідність близько 5,6% від загальної вартості. Ось цей об'єкт, пункт за пунктом.
Візьмемо однокімнатну квартиру 50 м² у Плажі за ціною €1400/м² — у межах власного встановленого діапазону зони €1200–1700/м², а не за найкращим сценарієм. Це ціна покупки €70 000. Варто одразу зазначити: Плаж не є лідером країни за доходом на одну квартиру — власний середній дохід господаря у Влорі, приблизно €1163 на місяць до будь-яких відрахувань, вищий — але увійти в Плаж коштує значно дешевше, і саме цей компроміс цей покроковий розбір покликаний перевірити на реальних цифрах, а не стверджувати абстрактно.
Витрати на оформлення угоди в Албанії становлять приблизно 3–4% від ціни: нотаріус (~0,35% плюс фіксована плата), реєстрація в ASHK (~5 000 лек) і — якщо задіяний агент — комісія понад це. Візьмемо тут 3,5%: 2 450 €. Загальна вартість фактичного володіння об'єктом, до будь-якого доходу: 72 450 €.
Опублікована оцінка валової дохідності для Дурреc-Пляж становить 7–11%, за даними відстеження Investropa на рівні зони — власний огляд DomLivo розглядає це як оцінку з одного джерела, а не перевірений консенсус, оскільки жоден інший постачальник не публікує показник дохідності саме для Пляжу для порівняння. Візьмемо середнє — 9%: 6 300 € на рік брутто, до податку, до управління, до будь-яких відрахувань.
Від цих 6300 € віднімаються дві речі, і вони додаються одна до одної, а не замінюють одна одну. Податок DIVA — це фіксовані 15% від суми після комісії платформи — припустимо, комісія 3%, тоді оподатковувана сума становить 6111 €, а сам податок — приблизно 917 €, залишаючи на руках 5194 €. Місцевий керуючий нерухомістю зазвичай бере 20–25% за прибирання, спілкування з гостями та заселення-виселення — при 22% від решти 5194 € це ще 1143 €. Що залишається насправді: 4051 € чистими, а не 6300 €, як натякає валова цифра.
Подання самої декларації DIVA не додає третьої статті витрат, лише документообіг: для цього шляху не потрібна реєстрація бізнесу NIPT, декларація подається до 31 березня за попередній рік, а податкова служба вже отримує дані про бронювання безпосередньо від Airbnb та Booking.com, тож реалістичного варіанту, за якого дохід залишиться незадекларованим, немає. Повна механіка DIVA, кінцевий термін подання та вимога щодо податкового номера для нерезидентів розглядаються детальніше окремо — для цього прикладу розрахунку важлива лише сама ставка 15%, яка вже застосована вище.
€4 051 чистими на €72 450 загальної вартості — це 5,6% чистої дохідності: реальне, обґрунтоване число, і, що показово, не ті 7–11%, які заявляють у більшості оголошень, адже цей заголовний показник — валовий, а не чистий, і не враховує двох відрахувань, згаданих вище. Це все ще справді конкурентна дохідність за регіональними мірками — просто інше число, ніж те, яке фігурує в рекламі.
Заповнюваність — це, безумовно, найбільший важіль: власні оцінки заповнюваності для Plazh коливаються від 33% до 56% залежно від постачальника даних, і сам цей розкид впливає на валовий показник сильніше, ніж комісія за управління.
| Сценарій | Припущення щодо заповнюваності | Валовий дохід | Чистий прибуток після податків + управління |
|---|---|---|---|
| Нижня межа | 33% (нижня межа діапазону) | ~€4,700 | ~€3,000 |
| Середнє значення (використано вище) | ~45% | €6,300 | €4,051 |
| Верхня межа | 56% (верхня межа діапазону) | ~€7,900 | ~€5,100 |
Розрив між песимістичним і оптимістичним сценаріями — приблизно €2 100 на рік — сам собою більший за все відрахування на комісію за управління, і варто над цим замислитися, перш ніж сприймати будь-яке одне заголовне число як план. Жоден із трьох сценаріїв також не включає резерв на ремонт чи меблювання в перший рік, який має бути закладений у реалістичний бюджет і який відсуває справжню точку беззбитковості пізніше, ніж свідчить будь-яка з цих цифр.
Та сама математика пропорційно діє і для інших бюджетів. Менша студія за €45,000 у тій самій зоні, розрахована за тим самим припущенням у 9% валового доходу, принесе приблизно €4,050 валового доходу і близько €2,600 чистого — подібна чиста дохідність 5,6%, просто на меншій базі. Діапазон цін по зонах, на якому побудовано цей сценарій, детально розглянуто окремо, разом із власним ціновим діапазоном кожної іншої зони Дурреса для тих, хто хоче застосувати ту саму математику до іншого об'єкта.
Механіка фактичного завершення купівлі від усього цього не змінюється — змінюється лише дохідність.