Однокімнатна квартира 50 м² у Дуррес-Плажі за €1400/м² коштує близько €72 500 «під ключ». За заявленої дохідності зони 7-11% вона приносить приблизно €6000 на рік брутто. Після податку DIVA 15% і комісії керуючого 20-25% лишається близько €4050, тобто реальна дохідність близько 5,6% від загальної вартості. Нижче той самий об'єкт по пунктах.
Візьмемо однокімнатну квартиру 50 м² у Плажі за €1400/м². Ціна вкладається у встановлений для зони діапазон €1200-1700/м² і не взята з найкращого сценарію. Покупка обійдеться в €70 000. Одразу застереження: за доходом на одну квартиру Плаж у країні не лідирує. У Влорі середній дохід господаря вищий, приблизно €1163 на місяць до всіх відрахувань. Зате увійти в Плаж помітно дешевше, і цей розбір перевіряє такий компроміс на реальних цифрах.
Витрати на угоду в Албанії становлять приблизно 3-4% від ціни: нотаріус (~0,35% плюс фіксована плата), реєстрація в ASHK (~5 000 лек) і, якщо працює агент, ще його комісія. Візьмемо 3,5%, це 2 450 €. Усього, щоб володіти об'єктом, ще до будь-якого доходу: 72 450 €.
За даними Investropa, яка відстежує дохідність по зонах, валова дохідність у Дуррес-Пляж становить 7-11%. В огляді DomLivo цю цифру вважають оцінкою з одного джерела: жоден інший постачальник не публікує дохідність саме по Пляжу, і звірити її нема з чим. Беремо середину, 9%: 6 300 € на рік брутто, до податку, управління та будь-яких інших відрахувань.
З цих 6300 € віднімають дві суми, і платити доведеться обидві. Податок DIVA бере фіксовані 15% із суми після комісії платформи. Якщо комісія 3%, оподатковується 6111 €, сам податок становитиме приблизно 917 €, і на руках залишиться 5194 €. Місцевий керуючий зазвичай бере 20-25% за прибирання, спілкування з гостями та заселення-виселення. За ставки 22% від решти 5194 € це ще 1143 €. У підсумку чистими виходить 4051 €, хоча валова цифра натякає на 6300 €.
Сама декларація DIVA нових витрат не додає, лише паперову роботу. Реєстрація бізнесу NIPT для такої схеми не потрібна. Декларацію за минулий рік подають до 31 березня, а податкова вже отримує дані про бронювання безпосередньо від Airbnb та Booking.com, тож приховати дохід на практиці не вийде. Повна механіка DIVA, кінцевий термін подання та вимоги до податкового номера для нерезидентів детально розібрані окремо. Для цього розрахунку важлива тільки сама ставка 15%, і її вже враховано вище.
€4 051 чистими на €72 450 загальної вартості дають 5,6% чистої дохідності. Число реальне й обґрунтоване, і воно нижче за ті 7-11%, які вказують у більшості оголошень: там наводять валову дохідність, пораховану до двох відрахувань, описаних вище. За регіональними мірками дохідність однаково конкурентна. Просто це інше число, не те, яким користується реклама.
Головний важіль тут заповнюваність, із великим відривом. Оцінки заповнюваності для Plazh у різних постачальників даних коливаються від 33% до 56%, і один цей розкид зсуває валовий показник сильніше, ніж комісія керуючого.
| Сценарій | Припущення щодо заповнюваності | Валовий дохід | Чистий прибуток після податків + управління |
|---|---|---|---|
| Нижня межа | 33% (нижня межа діапазону) | ~€4,700 | ~€3,000 |
| Середнє значення (використано вище) | ~45% | €6,300 | €4,051 |
| Верхня межа | 56% (верхня межа діапазону) | ~€7,900 | ~€5,100 |
Розрив між песимістичним і оптимістичним сценаріями, приблизно €2 100 на рік, більший за всю комісію керуючого. Подумайте про це, перш ніж брати якесь одне заголовне число за план. Жоден із трьох сценаріїв не включає резерв на ремонт чи меблі в перший рік. У реалістичному бюджеті він має бути, і він відсуває точку беззбитковості далі, ніж показують ці цифри.
За інших бюджетів розрахунок працює пропорційно. Менша студія в тій самій зоні за €45,000 за тих самих 9% валової дохідності принесе приблизно €4,050 брутто і близько €2,600 чистими. Чиста дохідність виходить схожою, 5,6%, просто база менша. Діапазон цін по зонах, на якому побудовано цей сценарій, детально розібрано окремо, там само є ціновий діапазон кожної іншої зони Дурреса, якщо хочете перевірити той самий розрахунок на іншому об'єкті.
Як відбувається сама купівля, від усього цього не залежить. Змінюється тільки дохідність.
Якщо пройти один реалістичний об'єкт у Плаж від початку до кінця, виходить приблизно 5,6% чистими проти заявлених 7-11% брутто. Різницю з'їдають податок DIVA 15% і типова комісія керуючого 20-25%, і платити доводиться обидві суми.
Фіксовані 15% з доходу після комісії платформи. За валового доходу в €6300 за оцінкою це приблизно €917 на рік.
Зазвичай керуючий бере 20-25% валового доходу, і це відчутні гроші. Зате покупець-нерезидент, який сам не прибирає квартиру й не веде бронювання, може реально володіти нею здалеку.
Заповнюваність, і з великим відривом. Опубліковані оцінки для Плаж коливаються від 33% до 56%, і один цей розкид впливає на чистий дохід сильніше, ніж податок чи комісія керуючого.
