Mercato immobiliare in Albania nel primo semestre 2026: i prezzi hanno smesso di salire, la costa vende più in fretta

Due volte l'anno la Banca d'Albania, con l'istituto di statistica INSTAT, intervista 230 agenzie e imprese di costruzione le cui vendite valgono il 75%–80% del giro d'affari del mercato. I risultati del primo semestre 2026 sono stati riportati da Monitor il 23 settembre. Ecco cosa dicono e cosa significano se state scegliendo un appartamento a Durazzo, Tirana o sulla costa meridionale.

Prezzi: fermi sul semestre, più 10% sull'anno

L'indice di Fisher dei prezzi delle case non si è mosso rispetto al secondo semestre 2025. Su base annua è salito del 10%, un rallentamento netto: i due semestri del 2025 avevano segnato il 41,7% e il 28% sull'anno prima. Tirana nel breve periodo è andata in controtendenza, più 10% sul semestre e 9% sull'anno, la capitale recuperava un rialzo che il resto del paese aveva già fatto.

I prezzi richiesti sono vicini a quelli ottenuti. La maggior parte delle vendite si è chiusa al prezzo richiesto o fino al 5% sotto, e sconti maggiori sono rimasti rari. Lo stock di case invendute cala da diversi semestri di fila.

Tempi di vendita: la costa è il mercato più rapido

Il dato nazionale è salito di poco, Tirana ha rallentato in modo netto e la costa ha fatto il contrario: una casa al mare oggi si vende in 8,2 mesi contro 9,9 sei mesi prima. Il giudizio degli agenti sul mercato è stato nel complesso moderatamente positivo, saldo netto del 15%, e per la costa, nelle loro parole, nettamente più positivo della media di lungo periodo.

Chi compra e come paga

Circa il 58% delle case e dei locali commerciali venduti è andato ad acquirenti con mutuo bancario; nel 34% di quei casi il mutuo copriva fino al 60% del prezzo. Circa il 20% delle case è stato comprato da non residenti, per circa l'85% cittadini di paesi UE, e quella quota cresce da cinque anni di fila.

Cosa significa per chi compra nel 2026

• Non pagate due volte il rialzo del 2025. A livello nazionale la crescita si è fermata. Guardate quanto chiedono davvero gli appartamenti oggi: la tabella dei prezzi di Durazzo e la tabella dei prezzi di Tirana vengono ricalcolate ogni ora dagli annunci attivi, e l'indice dei prezzi richiesti a Durazzo mostra quanti appartamenti stanno in ogni fascia.
• Sconti oltre il 5% sono rari. Trattate sugli appartamenti in vendita da più tempo, non su quelli nuovi; un tempo medio di vendita di nove mesi vuol dire che molti venditori aspettano.
• La costa si muove più in fretta. Se volete un edificio preciso a Saranda o a Plazh, un buon annuncio non resta a lungo. I prezzi a Saranda nei nostri dati sono sottili perché gli annunci lì sono pochi: prendeteli come un minimo, non come il mercato.
• Più della metà della concorrenza chiede un mutuo. Chi compra a credito si muove più lentamente di chi paga in contanti, e i contanti vincono ancora una trattativa.

La prossima indagine coprirà il secondo semestre 2026 e uscirà nella primavera 2027. Fino ad allora i dati in tempo reale sugli appartamenti in vendita a Durazzo sono la cosa più vicina a un prezzo attuale.