In Albania conviene affittare o comprare un appartamento?

L'esempio è un bilocale di 55 m² nel quartiere della spiaggia di Durazzo (Plazh), il tipo di appartamento che la maggior parte degli acquirenti stranieri cerca su Domlivo. Il prezzo è la mediana dell'indice di Durazzo per metro quadro al 23 ottobre 2026; il canone è la mediana richiesta negli annunci di settembre 2026. Cambiate il prezzo nel calcolatore dei costi di acquisto e il canone nel calcolatore del rendimento per adattarli all'appartamento che avete in mente.

In Albania chi compra un appartamento non paga imposta di trasferimento. Si paga il notaio (una percentuale del prezzo a scaglioni, 0,35% a 45.000 euro e meno sopra), la registrazione all'ASHK di 5.000 lek e, se si è passati da un'agenzia, di solito l'1% del prezzo; il 3% di provvigione lo paga il venditore. La cifra di lavoro di Domlivo per tutti i costi dell'acquirente è circa il 2,5% del prezzo, molto meno del 7-12% abituale in Italia, Germania o Polonia, ed è il motivo principale per cui qui comprare si ripaga in fretta.

Anche possedere costa poco. L'imposta annuale sugli immobili è lo 0,05% del valore di riferimento (circa 20 euro all'anno per un appartamento di 55 m² a Durazzo), le tasse comunali per pulizia e illuminazione circa 65 euro all'anno, e l'amministrazione del palazzo 400-1.200 lek al mese a seconda dell'edificio. Le bollette sono uguali che si affitti o si possieda.

• Non avete ancora passato un inverno in quella città. Durazzo, Valona e Saranda si svuotano da ottobre a maggio e molti appartamenti vacanza non hanno riscaldamento. Un contratto invernale di 9 mesi costa 200-350 euro al mese per un 1+1 sulla spiaggia di Durazzo e dice più di qualsiasi visita.
• Potreste andarvene entro tre anni circa. Comprare e rivendere costano insieme circa il 5,5-6% del prezzo tra spese e provvigioni, più il 15% di tassa sull'eventuale plusvalenza: un soggiorno breve raramente li recupera, anche con prezzi in salita.
• Il vostro budget richiede un mutuo in euro per più del 75% del prezzo. Le banche prestano al massimo il 75% in euro (85% in lek) e la rata non può superare il 35% del reddito; gli stranieri sono finanziati caso per caso.
• Volete tenervi liberi di scegliere tra Tirana e la costa, o tra l'Albania e un altro paese.

• Resterete, o tornerete ogni anno, per cinque anni o più. A 390 euro al mese in cinque anni pagate 23.400 euro di affitto; la stessa somma è un quarto dell'appartamento di Durazzo qui sopra.
• Pagate in contanti. Allora il costo annuo del possesso è qualche centinaio di euro di tasse e spese, contro 4.680 euro di affitto, e il valore dell'appartamento resta vostro: l'indice dei prezzi delle case della Banca d'Albania a fine 2025 era del 28% più alto di un anno prima (nessuno può promettere che continui).
• Volete un permesso di soggiorno legato alla proprietà. Possedere un appartamento, senza valore minimo, dà diritto a un permesso annuale rinnovabile ai sensi dell'articolo 84 della legge 79/2021; affittare no.
• Volete che l'appartamento si paghi da solo quando non ci siete. Gli appartamenti sulla spiaggia di Durazzo rendono un 5,7% lordo con contratto annuale e di più a notte d'estate; le società di gestione prendono il 10-30% di quella cifra.

Prima di decidere, inserite le vostre cifre nei due calcolatori: quello dei costi di acquisto mostra le spese per qualsiasi prezzo, quello del rendimento quanto rende un appartamento. Poi confrontate gli appartamenti su Domlivo al prezzo che l'indice indica come tipico per la città.