Welche Risiken birgt der Kauf vom Bauträger in Albanien, und gibt es ein Treuhandkonto?
Das Hauptrisiko besteht darin, dass Sie zahlen, bevor es eine eingetragene Wohnung gibt: Eine Wohnung aus einem Bauträgerprojekt erhält ihre eigene Eigentumskarte erst nach der endgültigen Eintragung des Gebäudes bei der ASHK (Gebühr 8.000 ALL gemäß VKM 462/2025). Stand Oktober 2026 haben wir kein albanisches Gesetz gefunden, das ein Treuhandkonto für Zahlungen vor Fertigstellung vorschreibt; das Sonderkonto des Notars kann das Geld bis zur Unterzeichnung der Urkunde halten, und Zahlungen in Etappen, die an Baufortschritte gekoppelt sind, sind der übliche Schutz.
Daten zusammengestellt von Fedir AlpatovAktualisiert
Risiken und was sie verringert
| Risiko | Was es verringert | Grundlage |
|---|---|---|
| Kein eingetragenes Eigentum bis zur Fertigstellung | Notariell beurkundeter Vertrag; wenn möglich eintragen lassen; in Etappen zahlen | VKM 462/2025 |
| Der Bauträger ist nicht Eigentümer des Grundstücks | Lassen Sie sich den eingetragenen Vertrag zwischen Bauträger und Grundstückseigentümer im Grundbuchblatt des Grundstücks zeigen | VKM 462/2025 Nr. 35 |
| Hypothek auf Grundstück oder Gebäude | Die Belastungen auf der Eigentumskarte lesen | ASHK |
| Gezahltes Geld ohne Absicherung | Wenn möglich das Sonderkonto des Notars nutzen; niemals bar | Gesetz 110/2018 |
| Steuerliche Überraschung | Neue Wohnungen an Privatpersonen sind mehrwertsteuerfrei; auf eine Klausel zu „künftigen Steuern“ achten | Steuerverwaltung |
Quellen · 4
- DATA-PURCHASE-001386.94 EUR per building registrationASHK: final registration of a new building 8,000 ALL; developer–landowner acts 4,000 ALLVerlässlichkeit: HIGHZeitraum: 2025–2026geprüft 2026-10-19Council of Ministers Decision (VKM) No. 462 of 31.07.2025 on ASHK service fees, amending VKM 389/2020
- DATA-PURCHASE-001010.87–32.6 EUR per documentASHK checks before buying: certificate 3,000 ALL, property card 1,500 ALL, online legal status 1,000 ALLVerlässlichkeit: HIGHZeitraum: 2025–2026geprüft 2026-10-19Council of Ministers Decision (VKM) No. 462 of 31.07.2025 on ASHK service fees, amending VKM 389/2020
- DATA-LEGAL-0009A property deed must state how the price is paid; the technical payment procedure is set by joint instruction of the Ministers of Justice and Finance, and the notary's special bank account can hold the funds. A notary may not handle cash above 150,000 ALL in notarial transactions.Payment of the price: stated in the deed; notary cash limit 150,000 lekVerlässlichkeit: HIGHZeitraum: Law 110/2018 Art. 105(4), Art. 68(3)geprüft 2026-09-09Law No. 110/2018 "Për noterinë" (On the notary), official text
- Verlässlichkeit: MEDIUMZeitraum: 2026 (status per sources)geprüft 2026-09-09tatime.gov.al — Njoftim mbi ndryshimet lidhur me zbatimin e TVSH-së për shitjen e ndërtesave
Was im Vertrag stehen sollte
- Nummer, Etage und Fläche der Wohnung (netto und brutto) sowie der beigefügte Grundriss.
- Zahlungsetappen, die an Baufortschritte gekoppelt sind, nicht allein an Termine.
- Übergabetermin und eine Vertragsstrafe bei Verzug.
- Was mit Ihren Zahlungen geschieht, wenn die Genehmigung ausgesetzt oder das Gebäude nicht fertiggestellt wird.
- Die Pflicht, die Eigentumskarte auf Ihren Namen zu liefern, und bis wann.
Fragen und Antworten
Stand Oktober 2026 haben wir keine geltende Regelung gefunden. Schutz bieten der Vertrag, Zahlungen in Etappen und das Notaranderkonto.
Nach Fertigstellung und Eintragung des Gebäudes bei der ASHK; anschließend wird jede Einheit auf ihren Käufer eingetragen.
Nein. Der Verkauf einer neuen Wohnung an eine Privatperson ist von der Mehrwertsteuer befreit.
Quellen
- Council of Ministers Decision (VKM) No. 462 of 31.07.2025 on ASHK service fees, amending VKM 389/2020. State Cadastre Agency (ASHK), 2025-07-31 (abgerufen 2026-10-19)
- Law No. 110/2018 "Për noterinë" (On the notary), official text, 2018-12-20 (abgerufen 2026-09-09)
- tatime.gov.al — Njoftim mbi ndryshimet lidhur me zbatimin e TVSH-së për shitjen e ndërtesave (abgerufen 2026-09-09)
Was fehlt
Bekannte Lücken: Fragen, zu denen wir noch keine verlässlichen Daten haben.
- Ob ein albanisches Gesetz oder ein Gesetzentwurf ein Treuhandkonto oder eine Garantie für Zahlungen vor Fertigstellung vorschreibt: nichts gefunden, keine erschöpfende Recherche.
- Eine öffentliche Online-Prüfung von Baugenehmigungen (e-Leje) ließ sich nicht bestätigen: Das Genehmigungssystem läuft über e-Albania mit dem Login des Antragstellers.