Welche Regionen Albaniens sind bei Immobilieninvestoren am beliebtesten?

Tirana, die Küste von Durrës und der Süden rund um Vlora und Saranda. Der Property Index 2025 von Deloitte weist durchschnittliche Angebotspreise von 2.400 €/m² in Vlora, 2.000 € in Tirana und 1.350 € in Durrës aus (Daten für 2024). Laut der Umfrage der Bank von Albanien für das erste Halbjahr 2026 verkaufen sich Wohnimmobilien an der Küste am schnellsten, in 8,2 Monaten gegenüber 9,7 in Tirana, wobei rund 20 % aller Wohnimmobilien von Gebietsfremden gekauft werden.

Daten zusammengestellt von Fedir AlpatovAktualisiert

Die wichtigsten Märkte im Vergleich

Wo Käufer suchen
RegionDurchschnittlicher Angebotspreis, 2024 (Deloitte)Was die Nachfrage treibtWohnungen auf Domlivo (live)
Tirana2.000 €/m², +25 % pro JahrDie Hauptstadt: Arbeitsplätze und Mieter das ganze Jahr; Miete für eine 1+1 bei 590 € pro Monat im 1. Halbjahr 202614
Durrës und seine Küste1.350 €/m²Der nächstgelegene Strand zu Tirana und das größte Wohnungsangebot an der Küste530, Median 1.500 €/m²
Vlora2.400 €/m², +25 % pro JahrStadt direkt am Meer an der Südküste; der Flughafen ist gebaut, aber noch nicht in Betrieb6
Saranda und Ksamilnicht erfasstButrint (295.152 Besucher im Jahr 2025) und 2.200–2.800 Airbnb-Inserate13
Shëngjinnicht erfasstNordküste; amtlicher Referenzpreis 56.000 ALL/m², genauso wie in Saranda98

Methode: Die Deloitte-Zahlen sind Angebotspreise aus dem Property Index 2025, der ersten Ausgabe mit Albanien. Die Domlivo-Zahlen umfassen Wohnungen und Studios mit verwertbarem Preis und werden stündlich neu berechnet; eine Stichprobe unter 30 ist nur ein Richtwert.

Quellen · 7

Was die offiziellen Daten zur Nachfrage sagen

Nachfrageindikatoren
IndikatorWertZeitraumQuelle
Verkaufsdauer einer Wohnimmobilie, Küste8,2 Monate (9,9 ein halbes Jahr zuvor)1. Halbjahr 2026Umfrage der Bank von Albanien
Verkaufsdauer einer Wohnimmobilie, Tirana9,7 Monate (8,1 ein halbes Jahr zuvor)1. Halbjahr 2026Umfrage der Bank von Albanien
Von Gebietsfremden gekaufte Wohnimmobilienrund 20 %, davon etwa 85 % EU-Bürger1. Halbjahr 2026Umfrage der Bank von Albanien
Ankünfte ausländischer Gäste12.466.038 (+6,6 %)2025INSTAT
Ankünfte ausländischer Gäste9.443.700 (+5,3 %)Jan.–Aug. 2026INSTAT
Passagiere am Flughafen Tirana11,6 Millionen (+8,7 %)2025Tirana International Airport
Quellen · 5

Welche Region zu welchem Vorhaben passt

  • Ganzjährige Vermietung an Dauermieter: Tirana. Die Mieten liegen höher als an der Küste, und die Stadt bietet Arbeitsplätze und Universitäten.
  • Eine Wohnung am Meer innerhalb einer Stunde von der Hauptstadt: Durrës. Hier gibt es die meisten Angebote, sodass sich die Preise von Stadtteil zu Stadtteil vergleichen lassen.
  • Ferienvermietung im Süden: Vlora und Saranda. Die Quadratmeterpreise sind höher, und der nächstgelegene internationale Flughafen in Betrieb ist weiterhin Tirana.
  • Die Steuern sind landesweit einheitlich. Der amtliche Referenzpreis, die Untergrenze für die Steuer bei einem späteren Verkauf, unterscheidet sich je nach Ort: 56.000 ALL/m² in Saranda und Shëngjin, 67.500 in Durrës und bis zu 228.400 im Zentrum von Tirana.

Fragen und Antworten

Vor allem in Tirana und entlang der Küste von Durrës bis Saranda. Die Erhebung der albanischen Zentralbank ergab, dass im ersten Halbjahr 2026 rund 20 % der verkauften Wohnungen an Nichtansässige gingen, überwiegend EU-Bürger, und dass Immobilien an der Küste am schnellsten verkauft wurden.

Quellen

  1. Hashtag.al — Deloitte Property Index 2025, 2025-10-13 (abgerufen 2026-09-09)
  2. Albanian Daily News: Bank of Albania Fisher house price index, H1 2026. Albanian Daily News (reporting the Bank of Albania survey), 2026-09-24 (abgerufen 2026-10-21)
  3. INSTAT: Movements of citizens, December 2025. INSTAT, 2026-01-23 (abgerufen 2026-10-21)
  4. INSTAT: Movements of citizens, August 2026. INSTAT, 2026-09-25 (abgerufen 2026-10-21)
  5. VKM 132/2018 on the taxable value of buildings, consolidated with VKM 457/2023 (Annex 1 reference prices). Ministry of Finance, Directorate of Property Tax, 2023-08-01 (abgerufen 2026-10-21)
  6. SeeNews — "Tirana airport handles 8.7% more passengers in 2025", 2026-01-01 (abgerufen 2026-09-09)
  7. Domlivo Price Index: median asking price per m² of flats for sale, by city and district. Domlivo (abgerufen 2026-10-19)
  8. Sot.com.al (reprint of Monitor.al) "Të paktën 600 euro në muaj / Shtëpitë me qira bëhen mollë e ndaluar", 2026-08-09 (abgerufen 2026-09-09)
  9. ShkodraWeb: Vlora airport, an owners’ dispute or a matter of competition? (opinion). ShkodraWeb, 2026-10-11 (abgerufen 2026-10-21)
  10. ATA via AMAN: Butrint National Park visitors in 2025. Albanian Telegraphic Agency (ATA), via AMAN Alliance, 2026-01-07 (abgerufen 2026-10-21)
  11. AirROI — Sarandë, Southern Albania (wider area incl. Ksamil), 2026-08-08 (abgerufen 2026-09-09)
  12. Airbtics: Annual Airbnb revenue in Sarandë. Airbtics, 2026-10-16 (abgerufen 2026-10-21)

Was fehlt

Bekannte Lücken: Fragen, zu denen wir noch keine verlässlichen Daten haben.

  • Eine offizielle Aufschlüsselung der Verkäufe oder der Käufe durch Ausländer nach Region (ASHK oder INSTAT) war nicht auffindbar.
  • Die Deloitte-Ausgabe 2026 mit Daten für 2025 war nicht auffindbar; Sarandë und Shëngjin sind nicht erfasst.