Immobilien zum Verkauf und Preise
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- Immobilienpreise in Albanien
Ein Makler wird dafür bezahlt, das zu verkaufen, was er im Angebot hat. Auch wir veröffentlichen Inserate, lesen Sie diesen Text also mit der gebotenen Skepsis. Danach prüfen Sie die Zahlen. Sie lassen sich überprüfen.
Unten steht unsere Einschätzung mit Stand 2026, in welchen Zonen Albaniens der Preis den Grundlagen davongelaufen ist. Unsere Sicherheit ist mäßig. Wir stützen uns auf Preisdaten, Mieteinnahmen, Genehmigungsvolumen und Nachfragetrends, und trotzdem bleiben es Einschätzungen. Auch in einer Zone auf dieser Liste gibt es Wohnungen, die sich zu besitzen lohnen. Der durchschnittliche Angebotspreis setzt dort aber schon ein gutes Ergebnis voraus. Sie bezahlen das Potenzial also im Voraus, statt daran zu verdienen.
Aktuelle Angebotspreise nach Stadt finden Sie unter Immobilienpreise in Albanien nach Stadt, monatlich aktualisiert.
In allen sieben Fällen wiederholt sich dasselbe: Der Preis enthält ein Ereignis, das noch nicht eingetreten ist. Ein Flughafen, der nicht eröffnet hat, ein Hafen, der nicht verlegt wurde, Infrastruktur, die bisher nur angekündigt ist. Steckt das Ereignis schon im Preis, tragen Sie das Verzögerungsrisiko, und niemand bezahlt Sie dafür.
Diesen Test würden wir bei jeder Zone anwenden, auch bei denen, die hier fehlen.
Ksamil verkauft das meistfotografierte Wasser Albaniens und verlangt entsprechend viel dafür. Der Quadratmeter kostet dort inzwischen mehr als in Saranda, die Kurzzeitvermietung bringt aber weniger ein: rund 5.500 US-Dollar gegenüber etwa 7.000 in Saranda bei vergleichbaren Objekten. Wer auf Mietrendite rechnet, findet hier genau das umgekehrte Verhältnis.
Das neue Angebot ist außerdem deutlich gewachsen, was Auslastung und Wiederverkauf zusätzlich unter Druck setzt. Dazu kommen die rechtlichen Fragen rund um das Bauen in Dünennähe und innerhalb der Grenzen des geschützten Nationalparks. Risikobereinigt sieht das Bild bei den aktuellen Angebotspreisen schwach aus.
Schauen Sie hier mehr auf die Nachfrage als auf den Preis. Die Nachfrage ausländischer Käufer in Saranda sank um rund die Hälfte und im Folgejahr um weitere 30 %. Die Preise stiegen trotzdem. Wenn die Nachfrage zwei Jahre lang fällt und die Preise steigen, steckt der Markt in der Spätphase des Zyklus. Ihn halten dann die Erwartungen der Verkäufer oben, die Käufer tun es nicht mehr.
Toplagen am Meer und Resortwohnungen zu rund 3.000-4.000 Euro pro Quadratmeter hängen zudem an einer Infrastruktur mit klaren Grenzen: In der Saison werden Wasser und Abwasser knapp. Und für den „Flughafen Saranda“, von dem in Verkaufsgesprächen die Rede ist, gibt es weder ein Projekt noch ein Eröffnungsdatum.
In manchen Lagen von Vlora haben sich die Preise in drei Jahren verdoppelt. Ein großer Teil davon geht auf einen Flughafenaufschlag zurück: Käufer erwarten, dass der Vlorë International eröffnet und direkten Verkehr aus Europa bringt. Das Flughafenprojekt gibt es wirklich. Eröffnet hat er aber noch nicht, und der Zeitplan hat sich bereits verschoben.
Eröffnet er planmäßig, lassen sich die heutigen Preise vertreten. Verzögert er sich erneut, haben Sie ihn doppelt bezahlt.
Die Spitzentürme der Hauptstadt zu rund 5.000-10.000 Euro pro Quadratmeter haben zwei Probleme. Das erste ergibt sich aus der Rechnung: Bruttorenditen unter 3 % wiegen das Risiko nicht auf, ein illiquides Objekt in einem kleinen Markt zu halten. Das zweite sieht man von außen. Wer über die Skyline von Tirana schreibt, weist immer wieder darauf hin, wie viele dieser Wohnungen leer stehen.
Leerstand bedeutet nicht gleich eine Krise, denn Zweitwohnungen und Wertanlagen sind legitim. Er warnt Sie aber vor dem Ausstieg. Um zu Ihrem Preis wieder herauszukommen, brauchen Sie einen Käufer mit demselben Motiv, und davon gibt es wenige.
Kein Projekt an der zentralen Küste wird so aggressiv vermarktet wie das Marina-Viertel. Unsere Vorbehalte betreffen eher die Struktur als die Lage. In einigen Blöcken gibt es Berichte über Setzungen. Das Verkaufsmodell finanziert spätere Bauabschnitte stark über Vorverkäufe. Und ein Großteil der Verkaufsargumente baut auf einer Hafenverlegung auf, die bisher nicht stattgefunden hat.
Bauprojekte über Vorverkäufe zu finanzieren ist üblich. Genau dieses Modell lässt Käufer aber ungeschützt, wenn die Verkaufszahlen sinken. Und sie sinken.
In diesen nördlichen Stadtteilen von Tirana haben sich die Angebotspreise für Neubauten dem Niveau von Astir genähert. Vergleichbar sind die beiden Lagen nicht. Das Risiko beim Eigentumstitel liegt deutlich höher, und die soziale und verkehrliche Infrastruktur ist dünner. Wer für einen Eigentumstitel in Paskuqan einen Astir-Preis zahlt, liefert das deutlichste Beispiel auf dieser Liste für einen Preis, der sich vom Objekt gelöst hat.
Für den nördlichen Rand von Shëngjin verlangen Verkäufer einen Aufschlag als „letzter unbebauter Strand“. Gleichzeitig laufen dort Gerichtsverfahren wegen Bebauung auf den Dünen, und die Küstenerosion ist dokumentiert. Solange ein Rechtsverfahren offen ist, lässt sich ehrlich nur sagen, dass der Markt das Risiko nicht eingepreist hat. Über die Immobilie selbst sagt das noch nichts. Ein nicht eingepreistes Risiko zu einem Aufschlagspreis passt trotzdem schlecht zusammen.
Gehen Sie in dieser Reihenfolge vor.
Passt eine dieser Zonen danach noch zu Ihnen, kaufen Sie, und handeln Sie einen Abschlag für das aus, was Sie gefunden haben. Gegen den Ort selbst haben wir fast nie etwas. Wir haben etwas gegen den Preis, zu dem er 2026 verkauft wird.
Wer einen ersten Kauf als Investition prüft, beginnt am besten mit Wie fängt man an, in Albanien in Immobilien zu investieren? (2026).
Nicht grundsätzlich, aber bei den Angebotspreisen von 2026 geht die Rechnung schlecht auf. Der Quadratmeter in Ksamil kostet mehr als in Saranda, die Kurzzeitvermietung bringt weniger: rund 5.500 US-Dollar gegenüber etwa 7.000 bei vergleichbaren Objekten. Das neue Angebot ist stark gestiegen und drückt auf Auslastung und Wiederverkauf. Außerdem sind rechtliche Fragen zum Bauen in Dünennähe und innerhalb von Schutzgebietsgrenzen ungeklärt.
Angebotspreise zeigen, was Verkäufer zu erzielen hoffen, und Verkäufer passen sich langsam an. Die ausländische Nachfrage in Saranda sank in zwei aufeinanderfolgenden Jahren um rund 50 % und dann um weitere 30 %, die Preise stiegen weiter. Eine solche Lücke schließt sich meist über eine lange Phase mit sehr wenigen Transaktionen, ohne sichtbaren Einbruch. Rechnen Sie also damit, hart zu verhandeln, und warten Sie nicht auf eine Korrektur mit Schlagzeilen.
Nein. Unsere Bedenken gelten bestimmten Zonen zu bestimmten Preisen, die Küste insgesamt ist damit nicht gemeint. Teile davon sind weiterhin angemessen bewertet: Der gewöhnliche Wohnungsbestand in Vlora und Qerret etwa steht bei den Grundlagen besser da als das Resortsegment. Die Regel, auf die es ankommt: Zahlen Sie heute nicht für Infrastruktur, die nur angekündigt ist.
Vergleichen Sie den Angebotspreis pro Quadratmeter mit der Miete, die im selben Gebäude tatsächlich erzielt wird. Fragen Sie den Makler nach dem aktuellen rechtlichen Stand jedes Flughafens, Hafens oder jeder Straße, auf die sich das Verkaufsargument stützt. Lassen Sie einen Anwalt Eigentumsurkunde und Baugenehmigung bestätigen, bevor Sie eine Anzahlung leisten. Jede Zahl in diesem Artikel stammt aus veröffentlichten Marktdaten, und Sie können jede zum Zeitpunkt Ihres Kaufs erneut prüfen.
