Как проверить недвижимость в Албании перед оплатой? Чек-лист (2026)
Между объявлением и безопасной покупкой стоят восемь проверок: титул и обременения в ASHK (5 500 леков за три выписки), статус легализации, разрешение и застройщик в новостройке, кто подписывает, как оформлен задаток, как движутся деньги и регистрация вашего титула в конце. Каждый шаг ниже ведёт на подробный гид, а нотариус перед сделкой ещё раз сверяет реестр.
Данные собрал Fedir AlpatovОбновлено
Восемь проверок в том порядке, в котором они происходят
Пройдите список до того, как сдвинутся любые деньги. Первые два шага отсекают больше плохих сделок, чем всё остальное вместе.
| № | Проверка | Как |
|---|---|---|
| 1 | Продавец - зарегистрированный собственник | Свежая картела из ASHK, секция B: продаёт тот, кто в ней указан, и видно основание титула |
| 2 | Продажу не блокируют обременения | Секции C и D картелы: ипотека, арест или законная ипотека легализованного дома снимаются до того, как вы платите |
| 3 | Здание легально | Статус легализации у старых и неформальных построек: завершённая легализация или план с датами, но не обещание |
| 4 | Разрешение и застройщик (новостройка) | Разрешение на строительство, история застройщика и не заложены ли банку земля проекта или квартиры |
| 5 | Договор на этапе строительства защищает вас | Платежи по этапам стройки, срок сдачи с неустойкой, точная спецификация квартиры |
| 6 | Подписывают правильные люди | Все сособственники на сделке или нотариальная доверенность; ваша собственная доверенность при удалённой покупке |
| 7 | Задаток оформлен как kapar и уплачен безопасно | Назван kapar в нотариальном предварительном договоре, уплачен переводом после шагов 1 и 2 |
| 8 | Покупка зарегистрирована на вас | Нотариус подаёт акт в ASHK (5 000 леков); вы собственник, когда это говорит реестр, а не когда вы заплатили |
Источники · 7
- DATA-LEGAL-0034VKM 782/2020 (under Law 111/2018 Art. 13): Section A property data, Section B title data (owner and how acquired), Section B/1 preliminary registration, Section C real rights of third parties that do NOT restrict disposal, Section D data on rights and acts that DO restrict disposal (incl. the Art. 27 restrictions, e.g. a hypothec or a seizure), Section E other informative data, Section F internal actions on the card (not public).The kartela e pasurisë has six sections: C holds third-party rights, D the restrictions on disposalДостоверность: HIGHПериод: 2020-2026проверено 2026-11-06VKM No. 782 of 7.10.2020 "Për miratimin e modeleve të akteve kadastrale…" (models of cadastral acts and the content of the cadastral map)
Read in the decision PDF on ashk.gov.al, part II point 4.
- DATA-LEGAL-0019Law 20/2020 Art. 22(10): a statutory mortgage stays on the legalised property until the plot price is paid in full. Art. 22(6): on private third-party land, ownership of the land passes only when the compensation decision enters into force; until then the building is registered without a relationship to the land. Art. 22(2)–(3): the legalisation act also transfers the plot, for a home up to three times the footprint and at most 500 m².A legalised home can carry a statutory mortgage or be registered "without the land"Достоверность: HIGHПериод: 2020–2026проверено 2026-10-19Law No. 20/2020 "Për përfundimin e proceseve kalimtare të pronësisë" (completing transitional ownership processes)
- DATA-LEGAL-0018Law 20/2020 Art. 17: buildings without a permit that appear on the national orthophoto made before the law entered into force; Art. 18: no legalisation where the building harms major infrastructure, national roads, public buildings, cultural heritage, strategic-investment areas or the coastline; Art. 21: ASHK decides within 60 days of qualification. Art. 16(1): every applicant may obtain an extract of their own application from the ASHK unpermitted-building database.Legalisation covers unpermitted buildings on the pre-2020 orthophoto; coastline and major infrastructure excludedДостоверность: HIGHПериод: 2020–2026проверено 2026-10-19Law No. 20/2020 "Për përfundimin e proceseve kalimtare të pronësisë" (completing transitional ownership processes)
- DATA-LEGAL-0004A buyer can be represented under a power of attorney. The deed must state the power of attorney's date, object, legal circumstances, validity and term, and a copy of it is attached to the deed; the cadastre records the representative's ID or passport number.Buying through a representative: power of attorneyДостоверность: HIGHПериод: Law 110/2018 Art. 99(2), Art. 102(1); ASHK Instruction 1557/проверено 2026-09-09Law No. 110/2018 "Për noterinë" (On the notary), official text
- DATA-LEGAL-0032Civil Code Neni 601: kapari is a sum one party gives the other on account of the contract price, to prove the contract and secure its performance. Neni 602: if the contract fails through the fault of the party who GAVE the kapar, that party loses it; if through the fault of the party who RECEIVED it, that party returns double. The party at fault also owes damages, the kapar counting toward them, unless the contract provides otherwise.Kapari (earnest money): buyer in default loses it, seller in default returns doubleДостоверность: HIGHПериод: 1994-2026проверено 2026-11-06Civil Code of the Republic of Albania (Law No. 7850 of 29.7.1994, consolidated up to Law No. 113/2016)
Read in the consolidated Albanian text (WIPO Lex), Kreu VI "Kapari dhe privilegjet".
- DATA-LEGAL-0009A property deed must state how the price is paid; the technical payment procedure is set by joint instruction of the Ministers of Justice and Finance, and the notary's special bank account can hold the funds. A notary may not handle cash above 150,000 ALL in notarial transactions.Payment of the price: stated in the deed; notary cash limit 150,000 lekДостоверность: HIGHПериод: Law 110/2018 Art. 105(4), Art. 68(3)проверено 2026-09-09Law No. 110/2018 "Për noterinë" (On the notary), official text
- Достоверность: HIGHПериод: 2025–2026проверено 2026-10-19Council of Ministers Decision (VKM) No. 462 of 31.07.2025 on ASHK service fees, amending VKM 389/2020
Что меняется от типа недвижимости
Вторичная квартира в зарегистрированном доме - короткий путь: работу делают шаги 1, 2, 6, 7 и 8.
Новостройка добавляет шаги 4 и 5, и они важнее остальных: самые частые потери на побережье - задатки, уплаченные застройщикам без разрешения или на заложенной земле. Дом добавляет к шагу 1 землю и её границы, а к шагу 3 - любую нелегализованную пристройку. Земля - отдельный мир: строительный участок иностранец покупает свободно, когда планируемые инвестиции не меньше трёх стоимостей участка, а сельскохозяйственную землю напрямую - никогда, поэтому перед шагом 1 прочитайте гид о земле.
Неформальный или частично легализованный дом покупают только после того, как шаг 3 завершён в реестре, а не под заверение продавца, что «документы вот-вот будут».
Кто проверяет: нотариус, юрист, переводчик
Нотариус не опционален и не декоративен: по албанскому закону продажа действительна только как нотариальный акт, и нотариус проверяет собственность в кадастре до его удостоверения. Эта проверка - хребет всей системы.
Юрист опционален и часто оправдан во всём необычном: полный due diligence обычно стоит €500-2 000 - цифра, которую считает наш калькулятор расходов на покупку. Покупатель без албанского языка обязан привести на сделку присяжного переводчика: тот подписывает акт вместе с вами, и его цена ничтожна рядом с риском подписать то, чего вы не можете прочитать.
Сколько это длится и сколько стоит проверка
Три выписки ASHK вместе стоят 5 500 леков, около €60, и приходят за дни. С чистыми документами весь путь от резервирования до зарегистрированного титула обычно занимает четыре - восемь недель: проверки - самая дешёвая и быстрая часть покупки, а дорогие недели начинаются там, где их пропустили.
Интерактивная версия этого чек-листа - на нашей странице проверки недвижимости: выберите, что и у кого покупаете, и она соберёт список под ваш случай со ссылками на нужные гиды.
Вопросы и ответы
Источники
- Civil Code of the Republic of Albania (Law No. 7850 of 29.7.1994, consolidated up to Law No. 113/2016). Kuvendi i Republikës së Shqipërisë (text via WIPO Lex), 1994-07-29 (просмотрено 2026-11-06)
- VKM No. 782 of 7.10.2020 "Për miratimin e modeleve të akteve kadastrale…" (models of cadastral acts and the content of the cadastral map). Këshilli i Ministrave / ASHK, 2020-10-07 (просмотрено 2026-11-06)
- Law No. 20/2020 "Për përfundimin e proceseve kalimtare të pronësisë" (completing transitional ownership processes). Parliament of Albania (FAOLEX copy), 2020-03-05 (просмотрено 2026-10-19)
- Law No. 110/2018 "Për noterinë" (On the notary), official text, 2018-12-20 (просмотрено 2026-09-09)
- Council of Ministers Decision (VKM) No. 462 of 31.07.2025 on ASHK service fees, amending VKM 389/2020. State Cadastre Agency (ASHK), 2025-07-31 (просмотрено 2026-10-19)