Безопасен ли задаток (kapar) при покупке недвижимости в Албании? (2026)
Гражданский кодекс Албании даёт задатку реальную силу: откажетесь вы - задаток теряется, откажется продавец - он возвращает вдвойне (ст. 602). Защита работает, только если платёж назван kapar в письменном предварительном договоре, лучше у нотариуса, и уплачен банковским переводом после проверок ASHK. Обычный задаток на побережье - 5-10 процентов цены.
Данные собрал Fedir AlpatovОбновлено
Что на самом деле говорит о задатке Гражданский кодекс
Kapar - не просто аванс: это юридическая конструкция, определённая Гражданским кодексом (ст. 601). Он подтверждает заключение договора и обеспечивает его исполнение, а кодекс автоматически наказывает того, кто сорвал сделку.
| Ситуация | Что говорит закон |
|---|---|
| Покупка состоялась | Задаток засчитывается в цену: он всегда был частью платежа |
| Сделка сорвалась по вине покупателя (давшего задаток) | Покупатель теряет задаток |
| Сделка сорвалась по вине продавца (получившего задаток) | Продавец возвращает задаток в двойном размере |
| Убытки сверх задатка | Виновная сторона возмещает и убытки, задаток идёт в зачёт, если договором не предусмотрено иное |
Источники · 1
- DATA-LEGAL-0032Civil Code Neni 601: kapari is a sum one party gives the other on account of the contract price, to prove the contract and secure its performance. Neni 602: if the contract fails through the fault of the party who GAVE the kapar, that party loses it; if through the fault of the party who RECEIVED it, that party returns double. The party at fault also owes damages, the kapar counting toward them, unless the contract provides otherwise.Kapari (earnest money): buyer in default loses it, seller in default returns doubleДостоверность: HIGHПериод: 1994-2026проверено 2026-11-06Civil Code of the Republic of Albania (Law No. 7850 of 29.7.1994, consolidated up to Law No. 113/2016)
Read in the consolidated Albanian text (WIPO Lex), Kreu VI "Kapari dhe privilegjet".
Почему важна бумага, на которой стоит задаток
Окончательная продажа недвижимости в Албании действительна только как нотариальный акт, зарегистрированный затем в ASHK (ст. 83 и 750 Гражданского кодекса). Частная бумага не передаёт собственность, сколько бы денег ни перешло из рук в руки.
Задаток живёт в предварительном договоре (kontrata e porosisë, обещание продажи). Подписывайте его у нотариуса: нотариальный предварительный договор точно фиксирует, кто, что, кому, за сколько и к какому сроку продаёт, называет платёж задатком, чтобы работала ст. 602, и его куда труднее оспорить, чем расписку. В новостройке ту же роль играет договор с застройщиком - его дополнительные проверки разобраны в нашем гиде по офф-плану.
Какой бы ни была форма, слово решает: деньги, не названные в письменном виде kapar, - это просто аванс. Аванс возвращается, если сделка умерла, но двойной санкции против сбежавшего продавца он не несёт.
Как безопасно передать деньги
- Платите задаток только после проверок ASHK. Сначала свежая картела с чистой секцией D: задаток до проверки титула - это заём незнакомцу.
- Платите банковским переводом продавцу, указанному в картеле, с назначением платежа. Наличными албанский нотариус вправе проводить лишь до 150 000 леков (около €1 600), а перевод оставляет доказательство, которое захочет видеть суд.
- Пропишите условия в том же документе: срок основной сделки, кто какие расходы несёт, и что задаток возвращается полностью, если не наступило оговорённое условие - включая отказ банка по кредиту, если вы о нём договорились.
- В новостройке никогда не платите вперёд этапов строительства, записанных в договоре.
Сколько и когда
На албанском побережье обычный диапазон задатка - 5-10 процентов цены: достаточно, чтобы снять объект с продажи, и не настолько много, чтобы страшно было уходить, если проблемой окажется продавец и двойной возврат придётся взыскивать.
Обычная последовательность: проверки ASHK, затем нотариальный предварительный договор с задатком, затем основная сделка в согласованные недели, где доплачивается цена и задаток идёт в зачёт. С чистыми документами путь от резервирования до зарегистрированного титула обычно занимает четыре - восемь недель.
Вопросы и ответы
Источники
- Civil Code of the Republic of Albania (Law No. 7850 of 29.7.1994, consolidated up to Law No. 113/2016). Kuvendi i Republikës së Shqipërisë (text via WIPO Lex), 1994-07-29 (просмотрено 2026-11-06)