Как проверить, кому принадлежит недвижимость в Албании? Выписка ASHK (2026)
Попросите свежую копию kartela e pasurisë из государственного кадастра (ASHK): в ней указан собственник, основание права и все зарегистрированные обременения. Три стандартные проверки стоят вместе 5 500 леков (около €60), а нотариус ещё раз сверяет реестр перед сделкой. Любая запись в секции D картелы ограничивает продажу: не платите, пока её не объяснили и не сняли.
Данные собрал Fedir AlpatovОбновлено
Что заказать в ASHK, прежде чем платить
На большинство вопросов отвечают три документа, и все три выдаёт государственный кадастр (ASHK) через портал e-Albania. Просите у продавца копии, выданные в последнюю неделю: собственник и обременения могут измениться в любой день, и старая выписка ничего не доказывает.
Продавец или ваш юрист по доверенности заказывает их онлайн за несколько минут. Перед подписанием договора нотариус ещё раз проверяет электронный реестр, так что итоговая проверка не зависит от бумаг, которые вам передал продавец.
| Документ | Что показывает | Пошлина |
|---|---|---|
| Kartela e pasurisë (копия карточки объекта) | Полный лист реестра: собственник, титул, права третьих лиц, ограничения | 1 500 леков |
| Certifikata e pronësisë (свидетельство о собственности) | Кто зарегистрированный собственник, с идентификаторами объекта | 3 000 леков |
| Онлайн-проверка правового статуса | Есть ли на объекте обременение, без полной карточки | 1 000 леков |
Методика: Пошлины по прейскуранту услуг ASHK, действующему с 2025 года (VKM 462/2025).
Источники · 2
- DATA-PURCHASE-001010.87–32.6 EUR per documentASHK checks before buying: certificate 3,000 ALL, property card 1,500 ALL, online legal status 1,000 ALLДостоверность: HIGHПериод: 2025–2026проверено 2026-10-19Council of Ministers Decision (VKM) No. 462 of 31.07.2025 on ASHK service fees, amending VKM 389/2020
- DATA-LEGAL-0034VKM 782/2020 (under Law 111/2018 Art. 13): Section A property data, Section B title data (owner and how acquired), Section B/1 preliminary registration, Section C real rights of third parties that do NOT restrict disposal, Section D data on rights and acts that DO restrict disposal (incl. the Art. 27 restrictions, e.g. a hypothec or a seizure), Section E other informative data, Section F internal actions on the card (not public).The kartela e pasurisë has six sections: C holds third-party rights, D the restrictions on disposalДостоверность: HIGHПериод: 2020-2026проверено 2026-11-06VKM No. 782 of 7.10.2020 "Për miratimin e modeleve të akteve kadastrale…" (models of cadastral acts and the content of the cadastral map)
Read in the decision PDF on ashk.gov.al, part II point 4.
Как читать картелу, секция за секцией
Картела состоит из шести секций (VKM 782/2020 на основании закона о кадастре 111/2018). Две из них решают, можно ли покупать спокойно: в секции B должен стоять ваш продавец, а секция D должна быть пустой или объяснённой.
| Секция | Название | На что смотреть |
|---|---|---|
| A | Данные объекта | Адрес, кадастровая зона, площадь и уникальный номер объекта совпадают с объявлением |
| B | Данные титула | Зарегистрированный собственник - тот, кто вам продаёт, и основание права (покупка, наследство, легализация) |
| B/1 | Предварительная регистрация | Титул в предварительной регистрации не окончателен: спросите, почему |
| C | Вещные права третьих лиц | Сервитуты, аренда и похожие права: переживают продажу, но не блокируют её |
| D | Ограничения распоряжения | Ипотеки, аресты, судебные запреты, законная ипотека легализованного дома: любая запись здесь блокирует безопасную покупку, пока не снята |
| E | Прочая информация | Отметки без самостоятельной юридической силы, но прочитать стоит |
Источники · 2
- DATA-LEGAL-0034VKM 782/2020 (under Law 111/2018 Art. 13): Section A property data, Section B title data (owner and how acquired), Section B/1 preliminary registration, Section C real rights of third parties that do NOT restrict disposal, Section D data on rights and acts that DO restrict disposal (incl. the Art. 27 restrictions, e.g. a hypothec or a seizure), Section E other informative data, Section F internal actions on the card (not public).The kartela e pasurisë has six sections: C holds third-party rights, D the restrictions on disposalДостоверность: HIGHПериод: 2020-2026проверено 2026-11-06VKM No. 782 of 7.10.2020 "Për miratimin e modeleve të akteve kadastrale…" (models of cadastral acts and the content of the cadastral map)
Read in the decision PDF on ashk.gov.al, part II point 4.
- DATA-LEGAL-0019Law 20/2020 Art. 22(10): a statutory mortgage stays on the legalised property until the plot price is paid in full. Art. 22(6): on private third-party land, ownership of the land passes only when the compensation decision enters into force; until then the building is registered without a relationship to the land. Art. 22(2)–(3): the legalisation act also transfers the plot, for a home up to three times the footprint and at most 500 m².A legalised home can carry a statutory mortgage or be registered "without the land"Достоверность: HIGHПериод: 2020–2026проверено 2026-10-19Law No. 20/2020 "Për përfundimin e proceseve kalimtare të pronësisë" (completing transitional ownership processes)
Красные флаги, на которых сделка заканчивается
- Продаёт не тот, кто указан в секции B. Супруг, родитель или брат, «продающий за семью», ничего не передаёт: у нотариуса подписывает каждый зарегистрированный сособственник или даёт нотариальную доверенность.
- Незарегистрированное наследство. Если собственник умер, а наследники так и не внесли себя в картелу, сначала оформляется наследство: это документы и время, а не обещания.
- Любая запись в секции D. Ипотека под чей-то кредит, судебный арест или законная ипотека легализованного дома, за который не выплачена цена участка: каждую снимают до или при сделке, с письменным подтверждением.
- Титул, основанный на незавершённой легализации, или здание, зарегистрированное «без земли». Прежде чем идти дальше, прочитайте наш гид по проверке легализации.
Помните юридическую основу: продажа недвижимости в Албании действительна только как нотариальный акт, зарегистрированный затем в ASHK. Частный договор, расписка или рукопожатие не передают ничего, сколько бы ни было заплачено.
Кто на самом деле может заказать эти документы
Услуги e-Albania по картеле и свидетельству привязаны к аккаунту собственника, поэтому на практике их заказывает продавец или ваш юрист по доверенности. Покупатель не может анонимно получить чужое полное досье, и это сделано намеренно.
Что вы контролируете - это свежесть и проверку: настаивайте на выписках, выданных дни, а не месяцы назад, и опирайтесь на собственную сверку нотариуса с электронным реестром в день сделки. Нотариус обязан проверить собственность в кадастре до удостоверения продажи: последнее слово за этой проверкой, а не за бумажной копией.
Вопросы и ответы
Источники
- Civil Code of the Republic of Albania (Law No. 7850 of 29.7.1994, consolidated up to Law No. 113/2016). Kuvendi i Republikës së Shqipërisë (text via WIPO Lex), 1994-07-29 (просмотрено 2026-11-06)
- VKM No. 782 of 7.10.2020 "Për miratimin e modeleve të akteve kadastrale…" (models of cadastral acts and the content of the cadastral map). Këshilli i Ministrave / ASHK, 2020-10-07 (просмотрено 2026-11-06)
- Council of Ministers Decision (VKM) No. 462 of 31.07.2025 on ASHK service fees, amending VKM 389/2020. State Cadastre Agency (ASHK), 2025-07-31 (просмотрено 2026-10-19)
- Law No. 20/2020 "Për përfundimin e proceseve kalimtare të pronësisë" (completing transitional ownership processes). Parliament of Albania (FAOLEX copy), 2020-03-05 (просмотрено 2026-10-19)