Rynek mieszkaniowy w Albanii w pierwszym półroczu 2026: ceny przestały rosnąć, wybrzeże sprzedaje się najszybciej

Dwa razy w roku Bank Albanii wraz z instytutem statystycznym INSTAT ankietuje 230 agencji i firm budowlanych, których sprzedaż stanowi 75%–80% obrotu rynku. Wyniki za pierwsze półrocze 2026 opublikował Monitor 23 września. Oto co z nich wynika i co to znaczy, jeśli wybierasz mieszkanie w Durrës, Tiranie lub na południowym wybrzeżu.

Ceny: bez zmian w pół roku, plus 10% rok do roku

Indeks Fishera cen mieszkań nie drgnął wobec drugiego półrocza 2025. W ujęciu rocznym wzrósł o 10%, co jest ostrym wyhamowaniem: dwa półrocza 2025 pokazywały 41,7% i 28% rok do roku. Tirana w krótkim terminie poszła pod prąd: plus 10% w pół roku i 9% rok do roku, stolica doganiała wzrost, który reszta kraju już zrobiła.

Ceny ofertowe są blisko cen transakcyjnych. Większość sprzedaży zamknęła się po cenie ofertowej lub do 5% niżej, a większe rabaty pozostały rzadkością. Zasób niesprzedanych mieszkań maleje od kilku półroczy z rzędu.

Czas sprzedaży: wybrzeże to najszybszy rynek

Wskaźnik krajowy lekko wzrósł, Tirana wyraźnie zwolniła, a wybrzeże poszło w drugą stronę: mieszkanie nad morzem sprzedaje się w 8,2 miesiąca wobec 9,9 pół roku wcześniej. Ocena rynku przez agentów jest ogólnie umiarkowanie pozytywna, saldo netto 15%, a dla wybrzeża, jak piszą, wyraźnie wyższa od długoterminowej średniej.

Kto kupuje i jak płaci

Około 58% sprzedanych mieszkań i lokali użytkowych trafiło do kupujących z kredytem bankowym; w 34% tych przypadków kredyt pokrywał do 60% ceny. Około 20% mieszkań kupili nierezydenci, z czego około 85% to obywatele krajów UE, i ten udział rośnie od pięciu lat.

Co to znaczy dla kupującego w 2026 roku

• Nie płać dwa razy za wzrost z 2025 roku. W skali kraju wzrost się zatrzymał. Sprawdź, ile mieszkania naprawdę kosztują dziś: tabela cen dla Durrës i tabela cen dla Tirany są przeliczane co godzinę z aktualnych ofert, a indeks cen ofertowych dla Durrës pokazuje, ile mieszkań mieści się w każdym przedziale.
• Rabaty powyżej 5% są rzadkie. Negocjuj na mieszkaniach, które wiszą najdłużej, nie na świeżych; średni czas sprzedaży dziewięciu miesięcy oznacza, że wielu sprzedających czeka.
• Wybrzeże rusza się najszybciej. Jeśli chcesz konkretny budynek w Sarandzie lub w Plazh, dobra oferta długo nie leży. Ceny w Sarandzie są w naszych danych cienkie, bo ofert jest tam mało, więc traktuj je jako dolną granicę, nie rynek.
• Ponad połowa konkurentów bierze kredyt. Kupujący z kredytem działają wolniej niż gotówkowi, a gotówka wciąż wygrywa negocjacje.

Kolejna ankieta obejmie drugie półrocze 2026 i ukaże się wiosną 2027. Do tego czasu aktualne dane o mieszkaniach na sprzedaż w Durrës są najbliższe bieżącej cenie.